房地产：基本面驱动板块，推盘量开始显现旺季特点

　　投资要点

　　? 本周(9.17-23)政策面依然悬而未决，市场焦点集中在以住宅成交量为代表的基本面数据，我们对比了重点城市历年的周推盘和销售面积(图1)，发现近期实体市场以下特点：1)从供应量看，主要城市逐渐进入推盘高峰，本周推盘面积环比有较大幅度上升，总体推盘已经接近历年9月旺季推盘峰值;2)销售改善滞后供应，体现为去化率不高，从销售/推盘率(3周移动平均)来看，去化为率0.66，高于2011年(0.5)，但低于2009/10年(1/0.71)水平。3)我们预计如政策面保持稳定，推盘高峰将会在后续的销量中体现。今年4月左右的推盘高峰后，去化也出现了滞后，但在其后月份的销售增长中有所体现。但若政策紧缩，购房者预期悲观，则可能重复去年四季度出现的推盘持续大于销量，库存不断升高的情况。

　　? 本周我们统计的多数城市成交有所回升，总体成交环比平均上升11%。其中一线及三四线城市成交环比回升较为明显，主要一/二/三四线城市成交环比变化为14%/-1%/19%，同比分别上升32%/52%/69%。从区域划分来看，长三角成交较为低迷，除上海外多数城市环比下降，而其他区域多数城市成交均有所回升。主要长三角、珠三角、环渤海及中西部城市环比变化分别为-9%/6%/11%/11%。由于推盘量上升，本周统计的城市中，除青岛库存下降外，其他所有城市库存均有所上升，其中北京、南京等地库存上升较为明显。二手房环比成交方面，杭州、天津环比分别下降-10%/-8%，深圳、北京环比均上升10%。

　　? 9月以来土地市场继续活跃，部分销售和现金状况较好的企业继续频繁拿地，本周万科、荣盛、花样年等公司均有土地斩获。本周企业融资也相对活跃。本周龙湖、保利、花样年等主要企业通过信托、债券、贷款、银行授信等多种方式进行融资。

　　? 我们认为目前的市场估值水平提供了中长期布局地产板块的契机。继续提示龙头企业相较同业的产品线及市场份额获得方面的优势明显，而融资、拿地等优势正逐步兑现到经营中，这些优势没有充分反映在其估值中，维持对万科、保利的推荐。