房地产：五六月房地产市场健康平稳向上

　　上周(5 月14 日-5 月20 日)我们观察的17 个主要城市成交量334.7 万平米，环比上涨0.2%，同比上涨39.9 %;政策方面出台密集，包括温总理和《人民日报》接连强调稳定房地产市场调控;统计局数据显示房价下跌继续;山东临沂公积金新政;上海新规禁止单身上海户籍人士购买二套房。我们依然维持前期观点，行业限购等核心政策不松，但刚需支持政策微调得以默许，5月成交显示回暖，6 月随着推盘量继续保持较大水平，价格可能进一步下探，回暖仍将继续，短期内地产股操作性有所增强。但长期来看，房企价格实质性的下跌对于房企的毛利率将有所侵蚀，我们维持对板块的中立评级。支撑评级的要点

　　政策动态：上周房地产相关政策出台比较密集。官方表态方面，温家宝总理和人民日报接连指出要稳定房地产市场调控政策。上月统计局数据显示：4 月份70 个大中城市中，46 个城市住宅价格同比下降，43 个城市住宅价格环比下降，较上月环比下降的数量减少3 个。土地政策方面，12 年全国住房用地计划供应量比2011 年实际落实量相比增加了21.3%。信贷方面，山东临沂公积金新政，迄今已有18 个城市完成公积金新政;市场秩序方面，上海新规禁止单身上海户籍人士购买二套房。保障房方面，资金问题得到一定缓解。

　　公司信息：上周，中银国际关注的房地产上市公司中荣盛发展、中航地产、新湖中宝、海印股份、滨江集团公布了融资担保事项;亿城股份、万科公布了对外投资事项;亿城股份、海印股份公布了其他事项。

　　股价表现：以上周的表现来看，沪深300 指数下跌1.08%，申万地产指数下跌2.25%，跑输大盘。以近一个月的表现来看，沪深300 指数下跌1.51%，申万地产指数下跌1.22%，表现强于大市。在我们覆盖的上市地产公司中，表现最好的为中南建设，涨幅为7.1%;表现最差的为中航地产，跌幅为14.3%。

　　市场概况：上周，我们观察的17 个主要城市合计成交面积为334.7 万平米，环比上涨0.2%，同比上涨39.9 %;一线城市成交量涨跌各半、二三线城市成交量跌多涨少，其中，一线城市环比下跌3.1%，二三线城市环比上涨1.4%;价格指数与上一周持平，17 个城市价格涨多跌少，其中，深圳和北京涨幅居前，涨幅分别为10.6%和4.3%;上海和重庆跌幅居前，跌幅分别为9.2%和1.4%。可售存量指数环比上涨0.5%至100.4，房企推盘意愿渐增，十大城市新增可售面积为201.0 万平方米，环比上涨16.2 %。

　　投资评级和建议：

　　我们依然维持前期观点，行业限购等核心政策不松，但刚需支持政策微调仍将得到默许。5 月成交显示回暖，6 月份仍为主要推盘期间，成交回暖仍将维持，价格将继续进一步下探，随着成交量的持续回暖，短期内地产股操作性有所增强，重点关注行业龙头公司(招商地产、万科A 等)和快周转、低价走量的二三线地产股(中南建设、首开股份、荣盛发展)。但长期来看，房企价格实质性的下跌对于房企的毛利率将有所侵蚀，我们维持对板块的中立评级。