地产打响新年上涨第一枪

    上周地产股表现不俗，板块（以下均以申万行业划分）整体涨幅为3.57%，是23个行业中表现最好的一个，同期上证综指涨幅为1.09%。其中“招保万金”本周涨幅均超过8%，让投资者颇有斩获。地产股究竟为什么能打响新年上涨的第一枪？作为牵动国计民生的重要基础性产业，在去年调控效果并不明显的情况下2011年的调控会不会加码？从地产股的反弹中我们又能得到点什么启示？
　　一扫颓势为哪般
　　1月4日，新年首个交易日地产板块整体大幅上涨。当日，地产板块指数涨幅达到3.56%，同期上证综指涨幅为1.59%。包括ST个股在内，共有7家个股涨停，保利、金地等一线地产股也都在尾盘基本封于涨停板，并再次带动大盘重新站上年线位置。
　　而2010年全年的房地产市场和地产股的表现可谓跌宕起伏。1季度楼市成交保持了2009年的火爆势头，量价齐升，地产股也从2月份开始走出了一波比较好的走势。但4月份后风云突变，史上最严信贷政策、限购令的出台以及房产税将试点开征的传言，再加上货币政策的收紧使得楼市成交大幅波动，而地产股则受制于高压政策，估值中枢不断下移。截至去年年末，房地产股累计下跌16.81%，成为当年股价表现最差的第二个行业，仅次于黑色金属。
　　地产一扫去年颓势的背后究竟是什么原因？“是估值修复的行情。”昨日，中邮证券策略研究员程毅敏在接受记者采访时表示，“一个方面由于前期跌幅大，还有一个方面是比较直接的刺激因素就是元旦这几天成交量不错，我关注了下北京这边的情况，我就盯着一家楼盘的销售数据看，1号我看的时候签约的才几十套，4号我再看认购的都400多套了，可能这个不能说明全国情况，但至少是个缩影。”
　　记者查阅北京市房地产交易管理网数据显示，元旦假期（1月1日-3日），北京商品住宅成交为1246套（包含保障房），日均成交415套，这个数字比2010年元旦假期增长了143%。
　　而东北证券行业分析师高健的解释则为地产股的上涨做了另外一种注脚。“政府似乎不再把调控的焦点集中在房价的涨跌上来。而是，从鼓励购房者转变住房消费观念入手，认为超前和不理想的购房消费观念给市场和个人都带来风险。这似乎表明政府一味地打压房价的预期开始弱化。”
　　根据莫尼塔对于地产的草根调研结果分析，今年1月楼市成交量小幅下行概率较大，但由于新房库存不断增加，短期内销售量下行空间有限，同时房价上涨过程不断减速会导致进一步政策调控风险的降低，根据历史上A股地产板块相对走势和主要城市楼市交易量绝对水平的相关性，因此判断1月地产板块的表现为“正面”。
　　调控压力高悬
　　地产股的上涨却难掩未来调控的压力。去年调控政策频出，但市场成交却保持在了较高的水平。数据显示，去年1—11月，全国商品房累计销售面积8.25亿平米，同比增长9.8%，其中商品住宅销售面积同比增长7.4%。这样的成交状况远超出了市场的预期，尤其是10月份之后信贷收紧、各主要城市出台限购令后，成交量并没有明显下滑。此外，根据国家统计局数据显示，2010年前11个月70个大中城市房价上涨了7.7%；而据中国社科院的预计，2010年中国房价上涨15%。
　　“我觉得回调了，但是还没有合理回调。”昨日上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向记者表示，从成交量来看，今年全国新建商品房成交量可能比去年增长10%左右，增速明显回落。从房价来看，自2010年4月70个大中城市房价同比涨幅创12.8%的新高以来，涨幅持续回落，2010年11月已降至7.7%；可以说,“遏制部分城市房价过快上涨”的目标初见成效。“今年调控不会放松，如果房价继续涨政策还可能加码。一般春节前后是传统淡季，市场不太可能偏热，属于政策观察期，不太可能推出新一轮调控，所以第二季度是比较关键的时候。”
　　目前，市场预期的政策调控手段主要包括试点开征房产税、加大保障性住房建设力度以及限购政策等。那么这些调控政策可能会带来哪些影响？
　　杨红旭表示，房产税的试点开征只会影响到试点地区，并不会影响到其它地区，而且从个别城市扩大到其它城市也需要一个过程，所以它的心理影响因素更大，而且至于怎么征？细则是什么都没有出来。而加大保障性住房建设力度主要会影响到低端和高端两个市场，保障房显然会对低端市场具有挤出效应，那么高端市场是不会受到什么影响的。至于限购政策，我觉得存在不确定性，部分房价有所调整的城市可能会于年底取消，有些可能还会持续，但是只要房价达不到中央的预期，限购政策是不会完全退出的。
　　不过，高健显得较为乐观,“政策还是会延续，但是力度上我觉得一定不会比去年的还大了，能出来的这些政策市场都有预期。最猛的房产税就算出来了短期可能带来不小的影响，但是站在投资股票的角度去看，那就是利空出尽。”
　　地产股估值修复的启示
　　既然地产股的上涨属于估值修复，那么究竟能修复到什么位置？“如果按照15倍PE作为合理的长期市盈率的话，地产股应该还有10%-15%的反弹空间。”高健周五上午向记者表示。
　　但是西南证券房地产分析师肖剑则显得谨慎，“短期内地产板块涨涨跌跌呈现一个正常的市场波动，但全年来看，地产板块将呈现震荡下行的格局，整体的估值重心将不断下移。虽然市场会提供一些结构性的交易机会，但是把握起来会比较难，因此投资者要多注意风险，不要追高。”
　　肖剑认为，地产板块突涨，源于市场因素，是由资金面所引起的，基本上不能反映行业基本面。肖剑认为地产上市公司2010年业绩同比大幅增长多源于2009年可供结转的应收账款比较多，2011年来自2010年的此项应收账款将大幅回落，因此，2011年地产行业的业绩增幅也会同比大幅放缓。
　　深圳一基金经理也对记者表示，“既然是修复就不要贪心，涨了就卖，跌下来再买。短期来看政策面放松可能性不大，所以你说给多少倍的估值算合理呢？”
　　不过，从地产股估值修复中我们似乎可以得到些投资启示。“这一周很明显，成长股和价值股在靠拢。”程毅敏进一步表示，“一方面是地产银行股这些价值股的上涨，另一方面我们能看到创业板上市当天破发，这在去年8月份以后是没有的。新年第一周的现象其实是反映了一种投资的取向，今年一定会是一个估值靠拢的过程。”
　　同时程毅敏也表示，银行、地产这类权重股的大行情一定需要两个基础，第一是政策面，第二个就是流动性。如果这两个基础不存在，就算有再多理由也不会构成大行情。“今年大环境就是收紧，这也就意味着银行地产没有大行情，他们没有大行情大盘怎么可能超越去年？”