保利地产（600048）规模效应显现，市场份额提升

投资要点：

　　2010 年公司实现营业收入358.94 亿元，实现归属母公司股东的净利润49.20 亿元，同比分别增长56.15%和39.80%。公司全年EPS 为1.08 元。公司年度分配预案为每10 股派发现金红利2.13 元(含税)，并以资本公积金每10 股转增3 股。

　　公司业绩的大幅增长主要来源于结转面积和收入的增长。公司全年实现结转面积440.17 万平方米，结转收入347.01 亿元，同比分别增长60.15%和55.31%。由于公司09 年至10 年年中期间销售均价变化不大，因此在成本有所上升的情况下，结转毛利率较09 年略下降至34.12%。

　　2010 年公司销售出色，全年实现销售签约面积 688.39 万平方米，签约金额661.68 亿元，同比分别增长30.7%和52.5%。值得注意的是，公司在北京、上海等主要城市已经形成规模效应，年销售额超50 亿元。规模效应推动公司市场份额持续提升，全国市场占有率达到1.35%，已进入城市市场占有率则为4.63%。

　　公司全年新进入12 个城市，完成45 个项目拓展，新增土地储备权益容积率面积1441 万平方米，完成所有沿海一线城市的布局，强化了珠三角和长三角的战略布点，开启了以现有中心城市全面辐射周边经济发达二、三线城市的新局面。截至2010 年底，公司拥有在建拟建项目146 个，在建面积1834 万平方米，可结算资源4195 万平方米。

　　公司在2010 年实行严格的费用预算管理，加大费用控制力度，各项费用都得到了较好的控制：管理费用占营业收入比例由2009 年度的1.99%降低至1.60%、销售费用占营业收入比例由2009 年度的2.57%降低至2.24%。

　　2011 年公司继续保持进取，计划房地产直接投资总额812 亿元，与2010年相比，增长8.85%。此外公司进一步完善全国化布局，做大做强现有区域，积极拓展发展潜力突出的二三线城市，逐步发展养老地产与旅游地产。

　　由于宏观调控影响，市场对于地产股预期悲观，公司估值处于历史低位。不过，我们认为市场严重低估了行业龙头公司的成长性。我们预计公司未来能继续保持30%的年复合增长率。预计2011、2012 年EPS 分别为1.44和1.89 元，因此维持“买入”评级，并给以目标价16.80 元。