资金明显流入 地产成长股蓄势待发

　　昨日，房地产板块低开后震荡上行，截至收盘，板块整体下跌1.48%。虽然板块内个股普跌，但天津松江和天业股份报收涨停。综合近5日的资金流入流出情况看，房地产板块的资金流入还是比较明显的。

　　政策面保持平稳

　　行业经历了几个月的回暖，目前库存有所下降。我们预计四季度行业的政策面不会有大的变化，在大方向上应会保持平稳，市场不用担心出台更为严厉的政策，但针对行业的利好政策也难有期待。

　　首先，房价上涨压力不大，没有出台更为严厉政策的必要。楼市虽然经过几个月的销售回暖，库存有所下降，但依然处在高位。近期主要城市库存的去化周期也有一些上升，加上房价有所上升之后成交明显下滑，表明限购后的刚需购买力有限，可见房价不具备大幅上涨的条件。其次，企业资金面出现好转，房地产投资已见底，中央没有出台利好政策的动力。数据显示，行业的土地购置面积8月累计同比由-24%升至16.2%，新开工面积增速由-9.8%升至-6.8%，房地产投资也从15.4%回升至15.6%。同时较多房企的资金压力已得到缓解，这些企业四季度将加强土地储备力度。目前，以万科为代表的一些大型企业已经在行动。最后，四季度是地方政府集中推地期，地方财政将有所改善，地方救市也无动力。如北京9月土地出让收入达到257亿元，比前8个月的总和还要多，这种状况已经开始显得普遍。

　　总体看来，四季度中央地方均没有出台利好政策的可能，而更为严厉的政策也没有出台的必要，因此行业的政策面将较为平稳。

　　行业销售规模缓慢增长

　　我们判断，房地产行业的销售量短期有政策压制，中长期则有供给因素的压制。另一方面，房地产投资见底，中央对房价上涨的容忍度已难以提升，未来行业量、价都进入缓慢增长期，而行业销售金额也将难以实现快速增长。

　　自2008年“四万亿”投资刺激出台以来，我们通过成交数据分析发现，以周来度量房地产市场的价格上涨压力是比较准确的，这同样也可以用来分析政策压力。我们跟踪的几十个城市周度数据显示，成交量在到达某一位置时房价上涨压力极大，且政策压力也最大。近3年有3次成交量到达这一位置，分别是2010年4月、2011年1月和2012年6月。这3个时间段房价均出现一定程度的上涨，其中两次引发中央直接出台打压政策，一次派出督察组进行楼市调研。可见，成交量一旦到这一位置，房价上涨及政策面的压力极大。短期看来，在政策的压制下，成交量要超过当前的红线位置非常困难。

　　事实上，长期看来，由于受制于土地供给有限(指标有限)，尽管每月土地购置都有较大波动，但以年来度量房地产市场的成交量，数据基本持续稳定在3.5亿~4亿平方米之间，在逐步消耗掉存量土地后，市场的成交量已经难以持续放大。

　　一直以来，中央对房价上涨的容忍度非常有限，稍有上涨苗头就出台政策进行压制，只有在去年年底到今年6月，房地产投资快速下滑引致经济增速迅速下降的背景下，中央容忍度才有所提高，并对各地方的一些未触及红线的救市政策采取默许的态度。但即使这样，中央对一些触及限购的放松政策依然予以纠正。此外，在年内成交量连续回升后，中央即派出督查组对全国楼市进行调查，可见中央对房价上涨非常敏感。如今，房地产投资已经见底，中央对房价上涨的容忍度不会扩大，政治将摆在经济之前。

　　平稳中精选成长

　　四季度政策与楼市两方面都会显得较为平稳，难有趋势性机会。在行业规模增长缓慢的背景下，投资策略应精选扩大市场份额的成长类个股，这是我们认为最优的投资策略。我们认为此类个股需要具备以下条件：

　　首先，股东与管理层锐意进取，虽然行业暴利时代难再但仍然专注于行业，通过提高市场份额来实现成长。其次，区域、产品战略符合行业发展趋势。再次，快速周转，找到符合企业自身特点的可持续复制的发展模式。最后，与以上发展模式匹配的融资能力、产品开发及成本管理能力。基于此，投资者可关注阳光城、华夏幸福、荣盛发展的投资组合，其中华夏幸福属于盈利模式比较独特的园区地产，龙头方面则可关注保利地产、万科等。