宁波富达(600724)：宁波城投 厚积薄发

　　宁波城投旗下唯一房地产上市平台：宁波富达的国有企业和城投背景为其拓展资源起到实质帮助：一是更容易受到政府信任而获得地标性建筑;二是有更多机会配合政府的新城开发规划，在新城建设初期低价拿地，随后期配套设施的完善获得升值收益。公司在建的多个项目都属上述方式拿地，平均毛利率达到55%。

　　占尽地利优势。宁波经济发展属于典型江浙模式，民间资本发达，但与其经济地位不相匹配的是其滞后发展的城市建成区和城市化率，未来宁波的城市范围和城镇人口增长空间较大，而快速增长的民间财富会为当地房地产市场发展提供更多有效需求支撑。

　　浙江海洋经济区规划为宁波房地产市场发展提供又一契机。浙江海洋经济发展示范区建设上升为国家战略，其对房地产市场的传导途径有三条：一是促进相关产业发展，拉动宁波经济;二是催进基础设施建设，完善城市配套功能;三是加速开发新城和海岛，提供更多可开发区域。作为当地唯一的城投公司，宁波富达会得到更多开发资源。

　　住宅业务厚积薄发。公司目前有土地储备230 万平米，11 年可售量预计可达到77 万平米，相比10 年完成的25 万平米销量有较大增长。公司业绩锁定率高，11 年锁定率为117%，按10 年房地产业务净利率计算，预收账款已经锁定每股收益0.46 元。

　　商业地产提供业绩稳定器和弹性。公司在宁波核心区有22 万平米商业项目，每年可提供6.6 亿元稳定租金收入，起到业绩稳定器的作用，随着出租率和租金水平的提升，租金收入对业绩的贡献度会逐年提升。而该商业每平米售价已达6 万元，如果采取销售方式又可为公司带来较大业绩弹性。

　　投资建议。预计公司11-13 年每股收益0.48、0.72 和1.13 元，考虑目前城投类公司的平均估值水平和公司的成长性，赋予公司11 年18 倍市盈率比较合理，同时结合公司重估净资产9.11 元，给予公司目标价格8.64-9.11元，建议买入。

　　风险提示。项目集中于区域市场，分散系统性风险能力不强。