“金九”寻房房展会“扑空” 刚需受挫

　　“金九”是传统的房地产市场旺季。怀揣淘到心仪住所的梦想，备受学区房租金压力的林俊涛踏上寻房之旅。然而，素有北京楼市风向标之称的秋季房展会今年却成了海外投资和海滨房产的T型台，五环以内的项目几乎无处可寻。打定主意守在“城里”的“刚需林”，游走在售楼处和中介之间，买房还是租房?这个问题让人格外纠结。

　　房展会“扑空”

　　9月20日是北京秋季房展会的第一天，刚刚走出国贸地铁站，林俊涛的手中就被“夹道欢迎”的人群塞满了各色地产广告。

　　林俊涛，40岁，15年前来到北京，是一位资深的“北漂”。“我曾经在通州有过一套80多平方米的房子，由于孩子去海淀区上学，2008年把房子卖掉，在中关村二小附近的科源小区租了一套两居室。”林俊涛向中国证券报记者表示，现在生活较宽裕，不过学区房的租金不便宜。今年开学之前，房东又一次通知涨价，现在的房租比2008年每月贵了差不多2000元。这让林家重新有了买房念头，住久了旧楼房的三口人希望能够拥有一套宽敞明亮的新房。

　　从9月开始，迈入“刚需”一族的林俊涛看了五六个北城的楼盘。他的目标很明确，北五环以内、总价在200万元左右的大两居或紧凑型三居。由于位置、价格等因素“制约”，他一直没有找到合适的房子。作为“金九”重头戏的北京秋季房展会，被林俊涛看成了一次值得期待的机会。“听说9月推出的新盘比以往多，而且房展会上折扣力度会大一些。”他说。

　　让林俊涛意想不到的是，房展会上随处可见“海口专区”、“琼海专区”、“海外专区”等字样，眼花缭乱的楼盘展台多数是京外项目。今年是第十届秋季房展会，国内外项目数量突破300个，创下历史之最，但是北京地区项目只有40个，并且多数地处五环以外，尤以五环至六环之间居多。

　　对于“刚需”购房者的牢骚，负责展台的一位李经理坦言：“当前市场环境下，我们主要的精力放在写字楼和公寓式项目上，它们的收益水平高一些。一线城市市中心的住宅项目销售速度很慢，只有郊区的项目因为开发成本低，风险相对小，只要价格合理、交通便利，盈利还算有保障。”

　　租房还是买房

　　“现在买北京的房子?太不划算了，还不如租房，剩下的钱拿来投资。”路过美国南加州项目展台时，林俊涛被一位经理拉进了休息区，“居者有其屋是中国人习惯的观念，美国自有住房拥有率只有65%，而中国已达到89%。实际上，租房省钱省税更经济。”

　　尽管林俊涛从没有过移民打算，不过这位中介的一席话还是让他对置业的初衷产生怀疑：一方面是北京房租不断上涨，另一方面高房价难以承受，租房还是买房到底该如何选择? □记者刘兴龙于萍

　　国家统计局目前公布，2012年8月，全国房地产开发景气指数为94.64，比上月提高0.07点。

　　房地产开发景气指数在2011年6月开始连续14个月下降后，8月首次出现上升，虽然仍处在悲观区内，但表明房企经营状况最差的时期已经过去。在政策逐渐稳定，调控很难再升级的预期之下，以及销售回升、库存压力逐渐减轻的情况下，经营状况逐渐向好的方向发展。

　　房地产开发投资回升

　　国家统计局数据显示，今年1至8月，全国房地产开发企业土地购置面积23624万平方米，同比下降16.2%，降幅比1至7月缩小8.1个百分点;土地成交价款4800亿元，下降7.6%，降幅缩小9.3个百分点。1至8月，商品房销售面积57415万平方米，同比下降4.1%，降幅比1至7月缩小2.5个百分点。

　　同时，在房地产开发投资完成情况方面，数据显示，今年前8个月，全国房地产开发投资43688亿元，同比增长15.6%，增速比1至7月提高0.2个百分点。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从整个市场“基本面”来看， 2012年1至8月，尽管全国的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模(土地市场交易)和整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。但是，当前市场呈现出的仅仅是狭义的市场成交量回暖，整个市场“基本面”尚未出现完全回暖的特征。房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象并不一定说明市场“基本面”马上会有惊天大逆转。市场“基本面”是否真正回暖，还有待市场成交量的持续回暖，同时还可持续带动房地产投资等基本指标持续回升。

　　在降息、降准、各种微调等多种因素及差别化的楼市调控政策综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，一些地方楼市将继续放量，延续之前成交量回升的局面，这将逐步促使市场“基本面”真正意义的回暖。

　　房企资金面好转

　　根据统计局数据显示，2012年1至8月，全国房地产资金来源59741亿元，同比增长9.1%，增速比1至7月上升2.9个百分点。在各类资金来源渠道中，国内贷款同比增长11.2%，增幅回升至10%以上。企业自筹资金同比上涨12.5%，增幅也从底部回升。其他资金同比上涨6.7%，为今年涨幅最高值。

　　“链家地产”市场分析师常清认为，目前房企到位资金总量回升趋势明显，随着市场转暖和企业推盘力度加大，房企资金压力有所减轻。虽然房企未来缺少降价动力：一方面受到限购政策难以放松、购房需求后续难持续增长的影响，另一方面，虽然销售压力减轻，但未来仍会面临购地、偿债等大规模的资金支出。因此，未来房价很难出现大幅上涨。整体来看，房企资金面虽有好转，但压力仍存。

　　短期来看，2012年内再出台新政策的可能性不大，最近市场可能仍会维持当前的活跃，一些地方的房价会呈小幅上升趋势。而后几个月，地方政府将会加大推地力度，刺激房地产投资及开发，整体市场可能会逐渐呈复苏态势。

　　或迎土地成交高峰

　　根据统计局数据显示，1至8月房地产开发企业土地购置面积23624万平方米，同比下降16.2%，降幅收窄8.1个百分点;土地成交价款4800亿元，同比下降7.6%，收窄9.3个百分点。仅7月土地购置面积为4642万平方米，土地成交价款964亿元，均环比大幅上涨;平均土地均价2031元/平方米，环比微涨0.54%。

　　常清表示，8月土地市场成交延续下半年来的活跃气氛，不过整体成交均价基本保持平稳，未有大幅上涨。一方面，受制于地方财政压力，当前政府推地力度逐渐加强，尤其是推出大量优质地块在逆市下吸引企业置地;另一方面，市场及预期好转，房企拿地意愿回升。目前大量城市的住宅用地可能都会在9月以后进入市场，在市场相对稳定的三季度末及四季度，住宅土地市场成交高峰或将到来。上半年房企拿地意愿比较低，土地市场供需也相对冷淡。而进入下半年，随着市场的回暖，部分房企现金流有了明显的好转，拿地意愿回升，纷纷加大补仓力度。同时地方政府推地意愿也比较强，全国土地市场会逐渐升温。

　　住宅库存增速继续放缓

　　国家统计局数据显示，2012年1至8月，全国商品房销售面积57415万平方米，同比下降4.1%，降幅持续收窄。其中住宅销售面积为50985万平方米，同比下降4.8%，降幅收窄2.7个百分点。单月情况看，商品房销售面积8822万平方米，环比上涨2.2%，住宅销售面积7907万平方米，环比上涨2.3%。8月末，商品房待售面积31957万平方米，比7月末增加290万平方米。其中，住宅待售面积增加80万平方米。

　　常清认为，前8个月整体销售降幅持续收窄，市场成交延续高位，但随着6月的成交爆发，随后市场成交明显增速放缓，并没有出现继续上涨。一方面，政策压力仍在，市场不存在大幅反弹的可能。另一方面，6月以后，全国范围内房价出现了一定的反弹，开发商打折优惠力度缩小也导致了需求入市放缓。不过今年的9月、10月伴随着全国范围内的大量新盘入市，年内成交维持高位趋势的概率比较大。