最严厉调控下 2011楼市向左or向右？

　　会有促销期 总体稳中向上

　　影响2011年后亚运广州房地产市场走势的因素主要有两大类，一类是宏观基本面因素如经济环境、广州城市经济、城市建设、社会财富、货币信贷政策与流动性、楼市调控政策、住房保障制度建设等;另一类则是市场因素如市场供求关系、购买力、开发企业资金状况等。在第一类宏观因素方面，基本上可以概括为两股不同的力量：一股力量是支持楼市向上的力量，如经济、城建、社会财富、流动性等;另一股力量是平衡、制约的力量，主要是调控政策。2011年广州房地产市场的趋势是由这两种力量角逐来决定的。

　　预计2011年经济发展、货币信贷与流动性的环境、社会财富这些因素对房地产市场的支持作用不会发生实质性改变。此外，值得重视的是，亚运使得广州城市建设大大提速，城市价值明显提升。2010年的几轮调控，亚运效应对房价的影响还没有充分反映出来，未来一两年物业价值、土地价值的提升应该是大概率事件。

　　因为政策抑制需求的取向相当明显，由此影响到开发商从拿地-开发-推货这一系列的生产供应环节。这样一来，2011年广州楼市供应有些偏紧。在通胀时代，购买需求中的自住目的与理财保值升值意愿融合是影响2011年市场的重要因素，但在政策的严控下，住房需求集中释放的可能性不高，2011年可能形成供应少、需求也少的相对均衡的格局。我预计2011年整个广州房地产市场将以稳定向上发展为主，并给予偏乐观判断。

　　震荡市要买就买最好的

　　许多年来，关于房价，我们知道唯一有效的方法是用常理看问题。第一个常理就是供求关系决定价格。第二个常理：需求都很刚性。人们都说首次置业是刚性需求，但我看改善型置业，无论首改二改，都挺刚性人有钱了或是家里人口多了，想住大一点的房子，怎么不刚性呢?

　　第三个常理是增加成本不改变价格。几年来的"国N条"，不断增加开发成本、购买成本等等;房产税开征则增加了持有成本，而且只征阔佬、不征小民，这些都只能引发短期观望;只要回报不断高涨，投资也好，投机也好，终将卷土重来，甚至一浪高过一浪。

　　折腾来折腾去，造成的只会是震荡。而震荡之间，有三个事实，看来已经成为市场继续上行征兆。

　　一是政府定的：在楼价下跌之前，你只能买一套住宅。除非你愿意到非限购地带那自然是遥远生冷，楼价不高，回报平平的区域。二是政府拍的：白云区楼面地价拍到每平方米近2万元。根据5年来的经验，引人惊呼的高价地，最终都成了引人艳羡的摇钱树。这就是说，该区楼价两年内会超过3万元，那么越秀、天河呢?三是市场变给我们看的：2008年至2009年金融风暴引发楼市波动的教训，下跌时跌得最少的，也是回升时涨得最快的。反之亦然。

　　我跟朋友们说：如果一定要买楼，震荡之市，只买最好的!回报高的只会更贵，回报低的则未必更便宜。小百姓日渐玩不起，未来房产投资看上去越来越像阔佬们的游戏了。在一个震荡上行的市场上，你买的房子经得起折腾就好。

　　房价整体下降可能性不大

　　"国八条"客观承认房价可以跟随GDP和人均可支配收入增长速度的上升而上升, 可见政府希望房价保持一个和经济、收入增速较为匹配的增幅，并没有"只能降不能涨"的意思。广州市2011年GDP和人均收入增长目标均确定为11%左右，再考虑到各项开发成本的增加， 预计广州市制定的价格目标会比去年房价有10% 左右的合理涨幅。如果广州今年确定以控制房价不涨为目标，则等于比去年降价10% 以上。

　　目前二手房市场大部分是5年以上物业，5年内次新房并非二手楼市的主流盘源供给。5年内次新房承接者多为较高端买家。营业税新增加部分实际上相当于楼价上涨3%~5%，从目前中心城区二手楼市供应偏紧看，交易成本增加3%~5%尚能接受。由于二手楼市首次置业者比例较高，实际受二套房贷首付六成政策影响的二手房买家约有20%，而二次置业买一手房而受影响的买家估计约占总量的40%。当限购政策细则出台并严格执行时，高端市场特别是合并户型产品有可能陷入低迷。由于新一轮调控力度空前，且增城、从化近期价格出现较快上涨，因此新一轮限购细则不排除增城、从化也被纳入限购范围。

　　今年一、二手住房交易量受政策影响将会被压抑，但因为材料费用、人工费用、土地价格等开发成本大幅上涨，房价上升压力较大，预计房价整体下降可能性不大，尤其是中心城区房价仍会坚挺。目前房地产市场消费信心依然较足，流动性及强通胀预期下，房价上涨具备支撑。但由于中央一年来的调控力度空前，预计短期内房价存在小幅震荡。从往年经验看，今年上半年信贷额度会宽松一些，而下半年至年底则从紧甚至停贷。因此，今年要买房的话，首先应该考虑能否申请到贷款。期待政策性降价才出手买房的朋友，即使盼到降价，但是如果错过了申请按揭最佳时机的话也可能买不到房。

　　今年楼市轨迹"四季分明"

　　2011年广州二手楼市受到的利空因素更甚于2010年，故变数相当大。"兔年"的广州楼市大致会沿着以下的方向前行。第一、二季度国家或央行肯定会再出台相关政策，基本上会围绕继续收紧信贷规模等方面做文章，一、二手市场能否在3、4月份出现"小阳春"，非常关键，但估计开发商和小业主都不会马上调低售价出货，故上半年的调整必成主流，一、二手楼市成交量比去年同期缩减两至三成。第三季度，部分资金压力较大的开发商会率先采取降价促销的手段抢闸十一，且基本上会出现在郊区或次中心区域的新盘，若价格下调幅度达到10%～15%，价格调控达到监管部门的预期效果，则广州的限购政策会解禁或有所放松，届时部分压抑的需求便会快速入市，但中心区域的新盘售价保持坚挺的几率较大。第四季度是传统的楼市旺季，开发商在2011年应该很难于10月底前便顺利完成年度销售任务，故还会继续推出部分笋货单位来吸引准客户，但一手的成交量仍会比去年同期缩减至少两成。二手市场方面，2008年、2009年的次新房陆续取得房产证后，至少有2万套新房源分批流入二手市场，故整个下半年的成交量与去年同期大致持平。假如一手楼市继续是郊区盘唱主角，则2011年全市10区的一手住宅成交均价维持在1.3万元/m2，同比轻微上涨4%。而二手住宅均价因基数相对较低，同比涨幅或会在15%以内，即全市的二手平均价在1.3万元/m2左右。白云大道、同德围等板块的涨幅应会继续领前于全市，珠江新城板块内2万元/m2以下的物业将会逐步消失。

　　新"国八条"或致急速降温

　　今年楼市前景展望业界原本分歧很大，因为同时存在继续走高和掉头向下或基本持平三种可能性。去年前三季 GDP 增幅回落，四季度经济数据有所好转，但股市尤其是地产股却大跌，说明目前整体经济处于高度敏感阶段，楼市也是如此。

　　去年调控越来越严，楼价却越来越高，而成交却大幅减少，这样的状况恐怕难以为继。目前政策环境和市场环境并不支持房价继续走高，但房价上涨预期与通胀预期却又助长其上涨飙升。

　　广州楼市相对京沪深杭要好一些，但去年底地价、房价也出现异常飙升现象，这对保持楼市的稳定是不利的因素。地价上涨过快，导致"面粉比面包还贵"的现象再度出现，这或许是市场即将出现巨变和逆转的征兆，因为一旦地价上涨过快，超出了市场和房价所能承受的限度，其对房价的提升和影响作用就会消失。目前，比较流行的看法是认为房价前低后高，也有人认为是前高后低。

　　我原本就认为，上述这三种可能性均存在，但房价持续上涨的空间相对较小，而房价回落的可能和空间则相对较大。现在新"国八条"的出台，更加大了这种可能性，甚至有可能令楼市急速降温，从极度火热转入极度寒冷的状态。开发企业今年信贷或会更紧，销售难度和压力加大，应提前做好应对和准备，才能防患于未然;投资购房应更加审慎，不宜轻举妄动，以免被高位套牢;自住购房在能力以内择机入市亦可，但要适当降低购房的标准和要求，以适度为宜。

　　PK结果下半年见分晓

　　虽然去年陆续出台了那么多调整政策，但最终楼价的上涨只能让那些调控政策变成"一场虚惊"。

　　但今年春节之前还出台了如此猛烈的新"国八条"，又让今年的形势颇为"扑朔迷离"。再加上重庆、上海出台了房产税，"楼市稳中又暗藏变数"可能会是今年其余时间的主基调。相信到下半年，这次持续了一年多的政策与楼价的角力将会见分晓。

　　预计在新"国八条"和房产税预期的前提下，今年广州成交量可能会比去年跌3成以上。不过，由于市中心区楼价原本已经很高，再加上供应量持续减少和限购停购对市中心楼盘影响较明显，相信今年郊区盘占领的份额仍将继续扩大。

　　面对政策打压，市中心成交量减少、郊区盘成交比例扩大，今年楼价上涨势头肯定会放慢。所以，我认为今年楼市至少在上半年仍会 "扑朔迷离"，下半年则有望逐渐脉络清晰。