房价引发焦虑感蔓延不到两个月 卖了1套买了2套

原标题：3月初 恐二手交易征重税 立马卖掉1套 4月初 怕卖房款贬值 一下子买进2套

当前，房子派生的焦虑感比以往任何一个时代都来得强烈，经过不到两个月的“折腾”，市民王先生夫妇手上3套房变成4套房，还有1套已诚意登记

房价凶猛，焦虑蔓延。现代人高发的情绪病，在楼市里浓缩放大，房子派生的焦虑感比以往任何一个时代都来得强烈：人们害怕楼价继续高涨，担心二套房首付随时调高，想方设法寻找新的购房指标，心疼银行里的钱不断贬值，又苦恼找不到更好的投资出路……

房子引发的焦虑，说到底是对货币贬值的恐惧，更何况是在一个社会保障体系还需继续健全的时代。有人抱怨，手上的钱不买房，又能怎样？手上的钱不值钱了，又怎样养老？谁能保证自己一定能活到60岁，甚至是65岁、70岁，才去领那份遥遥无期的养老金呢？

南都联合大粤网发起的一项千人网络调查显示，面对目前的楼市，有超过八成的网友感到“焦虑”，而其中有过六成人感觉“十分焦虑”。我们如何走出楼市的焦虑？如何使个人资产保值增值？有理财投资专家建议，眼下必须降低不动产投资的收益预期，暴涨时代可能面临终结，不可盲目投资，不动产投资占家庭总资产一般不超过40%-50%。

不到两个月　卖了1套买了2套

“这轮调控之前，我们夫妻俩名下有3套房，‘国五条’出台后，我们手上变成了4套房，还有1套已经诚意登记。”王先生表情无奈又略带讽刺地说，他们本来都没想通过楼市来赚钱，现在这种状态属于逼上梁山，“这就是调控的结果？”他问。

限购前，王先生和妻子的名下共有三套房，两人婚前各有一套，婚后买了第三套，都是70平方米的小户型，两套在郊区，一套在市中心。今年3月，“国五条”细则出台后，王先生接到了中介打来的电话，告诉他以后二手房交易的个税很可能会按差额的20%计，而王先生在市区的那套房拿的是旧版房产证，白纸黑字地写着02年购入时的总价，才30多万。如果广州细则真有这一条，市中心的那套房子以后的交易会很麻烦。

为了赶在3月底广州细则出台前过户，王先生最终以150万的总价将市区的房子出手。“过去一个月我跑房管局的次数，可能比有些人一辈子还多，你不知道有多折腾。”然而，等房款到手，王先生才发现自己的焦虑感有增无减，他和妻子开始担心通胀，害怕手上的现金随时贬值，而思来想去，还是觉得把钱投进楼市最安全。

4月初，王先生在不限购的增城新塘某小区购入两套小面积公寓，但两套总价70万，手上还有80万现金在握。

接下来夫妻俩决定，还是硬着头皮买房。不久前去番禺看了不限购的商业项目海大大厦，又看了限购的住宅项目万科欧泊，两人商量后决定再买一套公寓，总价100万左右，正好把手上那80万花掉。

上周末去做了诚意登记之后，王先生和太太都松了一口气，“至少最近三年我们不折腾了，以后怎么变再看吧。”

担心货币贬值楼市成“避风港”

王先生的个案，在业内人士看来，是因为3月底落地的广州细则无实质内容，阻止不了投资型买家的步伐。而问题的背后，是人们对于通货膨胀、货币贬值的担忧。

据国家财税部门有关人士透露，2013年中国赤字规模将大幅增加，幅度将达到45%，而在2011年，中国安排财政赤字9000亿元，2012年这一数字继续降低至8500亿元。按照45%的增幅，今年中国的财政赤字或将高达1.2万亿元，创历史新高。

“如果财政赤字扩大的同时，持续的财政支出不能产生很好的经济效益，就会造成货币超发、通货膨胀等不良后果。”中央财经大学税务学院副院长刘桓不无担忧地说。

有财经界的人士指出，最近十年中国出现的两波楼价上涨，这两个节点便是2005年和2008年。“2005年中国外贸顺差首破1000亿，人民币大量发行，2005年开始，中国房价出现了快速上涨，那些钱很多流向了房地产。2008年之后房价又出现了新一轮的上涨，这次是4万亿带来的，强行的货币超发推动了房价上涨。”和讯网总编辑王炜指出。

“即使是手握千万房产的富豪也同样充满了不安全感。”搜狐网财经频道总编史彦在近期某个论坛上说，眼下人们在千方百计寻找投资渠道，信托、证券，然而渠道有限，人们没有更多的机会。

搜狐网通过对网站流量的监控发现，目前民众最关心的问题主要集中在三个领域，排在第一位的房地产，第二位的是通货膨胀，其次是医疗、养老等社会福利问题。

而楼市的表现显然更亮眼。数据显示，1998至2003年，中国房价平均上涨了3%左右，2003年至2008年，房价上涨了8%，2008年至今，房价的涨幅增加到了11%。理所当然地，楼市成了很多人资产保值的“避风港”。

改善型买家“伤”得不轻

另外，本轮调控公认的“冤大头”是改善型买家，被“国五条”误伤四处大倒苦水的案例几乎信手拈来。

方女士现在一家三口人住在不到80平方米的两房单位里，请了保姆，家里勉强够住，但随着女儿长大，加上双方老人偶尔过来，房子就不够住了，“我们眼下最紧迫的任务就是换一套大一点的房子。”

去年5、6月份，方女士去看过一轮房子，但“大点的房子基本都要去到一百五十万到两百万了，首付六成至少要90万，根本拿不出那么多钱。”就当方女士犹豫着是卖一买一，还是向亲朋好友凑钱付首期的时候，房价就噌噌地上去了，到了今年4月份，原本看过的楼盘单价都有了两三千元的涨幅。“一年又白干了。”方女士说，以前她属于铁杆观望族，寄望于调控后楼价下降，但今年她下定决心要出手了，不过现在她需要凑的首付是120万。名下房子抵押可以向银行借出60万，加上手上50万存款，再向朋友借10万，问题总算可以解决了。前提是二套房首付维持现状不提高。

但近期有消息人士透露，广州4月房价环比上涨幅度若超过2%，将会提高二套房贷首付比例至七成。有关部门正在酝酿方案，可能是在公积金贷款或商业贷款中选择一个实施。而1-3月广州十区新建商品住宅网签均价分别为15946元、16298元、16817元，环比涨幅分别为2.9%、2.2%、3.2%。

“实在不行就只能不买了。”原本看到希望的方女士收到消息后有点气恼，对于资金有限的改善型买家来说，跟不上调控的步伐，就处处被动。“据说改善型买家是最容易观望的人群，因为眼下有房子住，出手时往往挑剔时机，在价格面前犹豫，拖到现在换房子更难。”

从统计数据可以看出，尽管最近几年三次大的楼市调控，楼价上扬的趋势未曾改变。

2007年“9·27”新政出台，二套房首付四成、利率提高至1.1倍。广州一手住宅均价在当年10月达到了峰值11865元/平方米。2010年连续出台“国十条”和“9·29新政”，要求贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，同时出台“限购令”，叫停第三套房贷款，截至当年9月底，广州一手住宅均价11850元/平方米，比2009年上涨了26%。2012年3月，“国五条”细则出台，当月广州一手楼成交量环比暴涨47.1%，均价突破14000元/平方米。

“国五条”广州细则落地后，不少人感到了失望。近日，南都联合大粤网展开的一项网络调查显示，有42.12%的受访者表示，在“国五条”细则出台后买房意愿有所下降，而面对住宅限购的政策，超过21%的受访者表示会“通过变通的办法寻找买房名额”，有26%的受访者转向了商用物业，但高达50%的受访者选择“不买房”。

网络调查

调查1000网友逾六成很焦虑

近日，本报联合大粤网进行了一次千人网络调查，结果显示，在买房、卖房问题上，有高达63.73%的民众表示“十分焦虑”，另有22.63%的民众“有一点焦虑”，过半受访者表示这种焦虑心情在“国五条”出台后更加强烈。

1、对于买房、卖房这个问题，你最近两年的心情是？

A、十分焦虑　　62.73%

B、有一点焦虑　22.63%

C、很淡定　　　14.65%

2、若心情焦虑，你目前面临的问题是？

A、还没有房，但楼价太高，买不起房　65.35%

B、是改善型买家，但换房压力太大　　20 .91%

C、担心手上的现金贬值，找不到了合适的投资项目13.74%

3、“国五条”细则出台后，你焦虑的心情

A、有所缓解　6.26%

B、更加焦虑　57.78%

C、没啥变化　35.96%

4、“国五条”细则落地，你对它怎么看？

A、无实质性内容，对楼市调控没有作用　45.45%

B、继续观望，后期可能会有更详细政策出台　20 .71%

C、失望，以为政府会有严厉的政策出台　　33.84%

5、你现在最担心的是？

A、楼价上涨　75.56%

B、二套房首付提至七成2.93%

C、贷款利率上调　6.16%

D、二手房交易按差额20%征税　15.35%

6、你对未来楼价的预期是？

A、仍然会上涨　62.53%

B、保持稳定　14.04%

C、下降　23.43%

7、如果你手上仍有余钱，你会把它放在？

A、楼市　27.58%

B、股市　3.03%

C、银行　27.58%

D、其它投资项目　41.82%

8、面对“国五条”，你目前买房的意愿是？

A、有所下降　42.12%

B、不变　34.14%

C、更加强烈　23.74%

9、住宅限购，你会选择？

A、购买商业物业　26.06%

B、不买房　52.22%

C、通过变通的办法寻找购房名额　21.72%

10、你觉得接下来广州还会出台更细化更严厉的政策吗？

A、会　22.12%

B、不会　26.57%

C、不知道　51.31%

楼市投资专家支招

刚需置业首选番禺小本投资宜挑新兴区域

首次置业买家：建议选地铁沿线的郊区项目

“对于刚需买家而言，选择物业时要结合自身的生活、工作情况考虑，对于教育、生活等配套的要求会高一些。”经纬行研究中心总监朱欣苑指出，而投资客则要综合考虑区域的升值潜力、产品的质素以及开发商物业管理水平等多个因素，两类产品的考量标准是不同的。

那么对于目前想入市但手上资金不多的首次置业买家而言，哪些区域是可以考虑的？中地行策划总监谢沁认为，首选的区域是番禺。“这是广州新发展的区域，现在是番禺发展最好的时期。”谢沁表示，多年来番禺的楼盘配套滞后，生活不够便利，但目前该区域学校、商场、医疗等生活配套都已纳入了开发范围，区域的成熟度在不断成长，“在生活配套完善的同时，该区域的生活舒适度更强于中心城区。”

谢沁认为，目前番禺大多数项目单价未上两万，综合性价比较高，对刚需买家而言，是不错的选择。

“如果还觉得番禺的价格高的话，那么可以去更远的郊区寻找地铁沿线的产品。”谢沁举例，如目前处于低谷的萝岗，或者更远一些的花都，但一定要在地铁沿线，以保证出行的便利。此外，刚需买家的另一个选择则是在市中心购买小户型单位。

大投资客：首选优质商铺及中心城区大户型

“投资型的买家选择什么样的物业，取决于他手上有多少钱。”谢沁认为，如果手头资金充裕，优质的商用物业和市中心区的大户型住宅是首选。

商用物业包括商铺和公寓产品，前者的投资风险比住宅要大很多，如果选得不好，商铺很可能变成“死场”，无人经营，拿在手上的持有成本也不低。“投资商铺要选择人流多、商业氛围浓厚的地段，如果是群楼街铺，则要选在商业旺区。”

朱欣苑也认为，商铺投资一定要慎重，“如果对这个市场不了解，看不清最好不要出手。”她透露，眼下有很多商铺卖得很火爆，是因为商铺代理的高佣金所催生。

公寓产品的选择，区域则很重要。前几年广州公寓产品的供应量较大，最近几年有所下降，“之前投资客对公寓产品的投资回报率期望太高，但广州租金回报率相对于北京、上海要低不少。”谢沁预测，在“国五条”之后，广州住宅及公寓租金回报率会有所提升。“但关键还是要选择对区域。”谢沁指出，现在很多人买公寓认为无人来租也没关系，坐等升值，“问题是下一手买家也要考虑是否租得出去，因此不能看到有便宜公寓就买，公寓周边要有商务、白领人群，有高的租金承受力才行。”

在业内人士眼里，市中心区域的大户型住宅是大投资客抗通胀的优选产品，“买市中心高端产品，未来接手的人群也是有实力的高端客户，他们接受高溢价的能力强，而刚需产品未来接手的刚需客，他们能接受的产品溢价就相对较低。”

小投资客：选城市发展新兴区域

对于手头资金不多、但仍想投资楼市的小投资客，专家则建议他们选择城市发展的新兴区域来下手，如未来五到十年有新的市政规划利好的区域。“两种情况下楼价会被托起，一是大势看涨；二是区域有利好有亮点。”谢沁分析，如果短期内要变现的买家，则要避免那些供应量大、有价无市难出手的区域，如果能用长时间来守，选择投资周期长的产品也可以。

理财投资专家支招

“房价暴涨时代或面临终结，必须降低收益预期”

专家提醒，房地产投资最高不宜超过家庭资产50%

面对通货膨胀以及节节攀升的楼价和层出不穷的调控，我们能选择哪些投资产品？我们该如何配置个人资产？

东莞证券有限责任公司首席分析师李大宵认为，目前全球的投资趋势正在发生变化，“原本安全的投资产品正变得不安全，投资方向正在从成熟市场向新兴市场转移。”李大宵认为，以往认为是安全的投资产品，如贵金属、发达国家的国债、债券，现在正变得不安全，而处于低点的股票则存在新的机会，“每个人的风险承受力和需求不同，但我觉得未来楼市和股票是可以考虑的两个领域。”

瑞富理财产品总监韦杨林则给出了家庭投资理财的具体配置策略。他认为，一个家庭的投资理财，住宅地产、商业地产、写字楼等不动产配置投资，必不可少，只要是地理位置优越、稀缺的物业目前仍可继续投资，但必须降低收益预期，暴涨时代可能面临终结，不可盲目投资，不动产投资占家庭总资产一般不超过40%-50%。