“五一”黄金月刚需型产品占近七成

金招万保等多家房企应市求变，宣布提高中小户型比例

非住宅类的小户型公寓近期上市比较踊跃。 南都记者　黄集昊　摄

“论利润，那肯定做大户型产品；论销量，就只能做中小户型产品了。”受政策影响，昔日热衷于做大户型产品的品牌房企变了。

据记者了解，今年“五一”黄金月期间，广州中小户型产品供应占总供应的近七成，其中，小户型的比例有大幅度的增加。有业内人士指出，这可能会加剧以投资客为主的酒店式公寓的去货压力。

受政策影响刚需产品持续热销

“限购、国五条等新政成功狙击了投资客及多次置业者，只剩下刚需客及首改类买家支撑楼市了。”某品牌房企负责人向记者坦言，相对大户型产品，中小户型产品在近半年相对热销。

据克而瑞统计数据显示，国五条出台后，今年3月份广州小户型供应量达1590套，而成交量却达2687套；供应面积11.51万平方米，成交面积达19 .88平方米。去化率高达169%。数据同时显示，3月份广州总存量达55917套，但小户型的存量套数仅14930套。

番禺华南板块刚需盘中环品悦3月中开盘，首推50-90平方米的两至三房单位，发售当日就吸引了数百名买家“排长龙”抢房。当日推出的256套房基本售罄，显示刚需买家仍占主流。

“小户型总价低，买得起。”准备结婚的丁阳告诉本报记者，虽然对中环品悦的周边环境不是太满意，但考虑到房子性价比较高，又急用房，更怕房价再涨，就出手为快了。

而在全国其他城市，中小户型产品同样热销。首创在北京的澜茵山项目，当日推出88套房源，当天共成功出售86套房源；北京的融科钧廷，当天共推出300套，开盘首日共成交271套房源。杭州、天津等多个城市也有多个刚需项目热销，杭州的九龙仓碧玺上午就去化八成，销售金额逼近4亿。

“刚需类客户对20%个税的反应最为敏感，对税费转移的抵抗力最弱。”CR IC研究中心分析师马祺认为，所以当市场出现变化时，他们的购房需求最容易出现波动并释放出来。

3月28日，广东省房地产行业协会编写的《2013广东房地产蓝皮书》也指出，近两年广东90平方米以下的小户型单位极为畅销，看到这一市场趋势的房企要顺势而为，增加此类商品住宅的供应。

《蓝皮书》也显示，去年广东90平方米以下的小户型单位销售率达到95.6%，而同期140平方米以上的大户型住宅则销售不畅，销售面积同比下降11%。

房企求变向中小户型产品市场偏移

哪里有需求，哪里就有市场。在小户型产品俏销的情况下，开发商纷纷开始调整产品结构，纷纷加大中小户型产品的供给。

招商地产总经理贺建亚就表示：“我们现在基本不拿豪宅的土地，反而会尽量拿一些偏向中低价位、中小户型的产品，从而均衡产品结构。”

金地也开始将重心向中小户型产品市场偏移。金地集团总裁黄俊灿近日表示，今年全年可供销售房源达546万平方米，中小户型产品占比65%。

有业内人士指出，现在各地都在限购，支撑房地产市场的也就是各种刚需人群，而这一人群购买的主要是中小户型的住宅，产品也就必然据此而发生变化。

中原地产项目总经理黄韬透露，有开发商原本打算3月份先推高端产品，“国五条”出台，立马改成先推刚需产品。

政策也向中小户型产品敞开了便利之门。根据广东省公布的“国五条”地方细则，将要增加中小套型普通商品住房供应，建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。

贺建亚表示，现在国家出台的调控政策，基本上令大户型受到了打击，小户型、中低价位受到保护，所以大家都转型做小户型产品。而奥园地产管理层也表示，住宅产品方面，会做户型比较小的产品。“五一亮相的奥园春晓首期就是主打90平方米以下的小户型产品。”

其实，部分行动比较快的房企从去年就开始调整产品供应结构了。保利去年推出144平方米以下的中小户型产品占总供应的92%；万科去年所销售住宅中小户型占比达90%。

供应井喷“五一”黄金周　小户型抢道

新政之下，中小户型将成为楼市主角。从目前的情况来看，开发商只有按照规则去调整运营节奏。近期中小户型热销，实际上已经发出一个有力的信号：在既定政策下，开发商的主要精力已经放在研究市场、生产出适销对路的住宅产品上。

据合富辉煌统计，“五一”黄金月广州新推货量中刚需产品100平方米以下的户型占比超过5成，而去年同期一手新增供应中，100平方米以下户型占比仅为45.6%。

从区域来看，白云区120平方米以下的刚需产品占比超7成，主要分布在金沙洲。花都区100平方米以下的产品供应接近六成，主要集中在御华园、祈福万景峰、合和新城、利峰城、天马河一号等。

随着“五一”黄金周的临近，市场中的刚需型产品的推货消息日渐增多。翡翠绿洲全新组团“凡尔赛·宫”二期即将精装发售，90-100平方米的产品占总货量的70%。雅居乐富春山居预计在5月份突出40-80平方米的公寓产品，货量200多套。另外，雅居乐在市桥板块的商住两用型小户型公寓产品也将在下半年亮相。

多位业内人士认为，前几年房价上涨快，投机客特别喜欢大户型。一次性投入，首付加按揭，以小博大，大户型“来”钱更快。开发商也喜欢开发大户型。“政策调控后，投资需求减少，市场恢复到正常理性的状态，反映的是正常的购房需求，因此有开发商在户型设计上进行调整的现象。”

后市压力酒店式公寓或去货难

限购后曾经比较受宠的不限购不限贷的公寓项目，在新国五条出台及刚需型住宅产品涌现后，可能会面临“失宠”的境遇。

在市场回暖，住宅产权的刚需产品成交放量上扬后，酒店式公寓却出现了去化太慢的问题，频繁打“优惠牌”。

记者了解到，广州近期有多个非住宅产权类项目进行了价格营销，各大酒店式公寓纷纷打出了优惠。位于亚运板块的亚运源筑45-78平方米的精装公寓以跳水价6000元/平方米开卖。而位于海珠区传统商住中心的绿地滨江汇推出37-129平方米的SO H O小公寓，最高优惠1万抵20万。

从全国各地来看，据C R IC监测，3月上旬，石家庄嘉和广场精装公寓打出综合折扣7.6折；上海临港新世界休闲广场其SO H O类产品优惠幅度达7.7折。3月下旬，苏州中翔丽晶精装酒店式公寓也推出50- 64平方米产品，综合折扣为0 .78，纵观3月共有4个酒店式公寓项目有较大的优惠。

除了酒店式公寓外，旅游地产项目也面临滞销的现状，狂打优惠牌。海口的西海瑞园项目，推出温泉别墅和海景公寓，综合折扣为7.6折，折后海景公寓7499元/平方米起，温泉别墅19000元/平方米起。佳兆业的东戴河项目，推出精装海景公寓，在送出8.1折的价格营销后，还赠送家具家电，拎包即可入住。

满堂红战略管理站副经理肖文晓这样认为，广州中心区的公寓较少出现滞销的情况，因为投资客知道中心区的小公寓最好租。但是，如果在番禺、增城等外围地区建公寓，投资者就不一定感冒。“有些地方现在还是一块处女地，没有商业气氛，租金不高甚至租不出去。同时，再加上二手房交易20%税及房产税可能会开征，投资客在购买时肯定会慎重考虑。”

同时，3月份小户型的畅销已经“急速”地消化了一批刚需购房的需求。合富置业市场经理梁燕明表示，这令目前市场潜在的刚需购房需求量远少于3月。

建议

产品户型结构应平衡

面对刚需产品的供应井喷，不少业内人士指出，这预示着在未来两三年内，商品房的供应结构将发生重大变化。

据克而瑞研究中心统计数据显示，3月25日广东国五条下达后，广州小户型的供应套数由今年11周的420套跃升为830套，而成交套数则仅从11周的648套上升为706套。略显出供大于求的隐隐态势。

“今天小户型产品畅销并不完全代表明天一样畅销。”招商地产总经理贺建亚表示，“不能说只要是小户型就拼命地盖，我们还是要按照正常的发展规律来调整结构。”