一二手房同步放量促开发商狂推盘

自“新国五条”发布后，二手房交易持续火爆，二手房3月成交或超往常两到三倍，同时倒逼一手房成交放量，3月一手住宅成交已突破百万平方米，促使一部分中高端项目在4月加紧推盘。然而业内人士指出，目前的“疯狂”状态或难持续，二季度市场就会降温。

二手房交易成倍增长

自“新国五条”发布后，新政关于房屋转让征收20%的个税促使二手房成交量大幅攀升。上海二手房指数显示，“新国五条”导至二手房市场追赶“末班车”的紧迫情绪激烈，扎堆过户，交易激增。3月二手房成交初步统计7万套左右，超过2009年历史高位3.2万套的纪录，且价格持续追高。德佑地产数据显示，截至3月28日，德佑地产上海的所有门店总共成交了约700套二手房，是去年同期的3倍。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，“新国五条”细则效应还在持续发酵，一切皆因20％的个人所得税。购买时间早，房龄较大的房源占成交比重相当大，因为增值部分高，所得税是笔可观的负担。尽管住建部副部长表明，交易所得税不得转嫁给购房者，但是在操作过程中却难以成立，买方事实上承担着一套房子所有的交易环节成本。既然无法回避，那么“抢跑”对买卖双方都是最佳选择。细则不落地，“抢跑”的步伐就难停止。

德佑地产研究总监陆骑麟指出，虽然3月份是楼市历来的“小阳春”时期，但是在供应量回升较慢的情况下，出现这样的成交高潮也着实让人意外。并且相关政策在促使二手房成交急升的同时，倒逼外围区域的刚需一手房成交火爆。

新房成交单月破百万

3月上海商品住宅成交面积已突破百万平方米大关。同策咨询研究中心提供的数据显示，截至3月24日，3月上海商品住宅成交面积达110.74万平方米，环比增加184.48%，同比增加96.19%。成交套数9040套，环比增加188.17%，同比增加86.05%。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“新国五条”细则出台之后，无论政策执行力度多大，都会导致二手房市场部分需求转移至一手房市场，新房市场“免20%个税”的营销主题的推广，加之政策“末班车”的效应，也就使得一手房市场成交继续放量。

佑威机构执行董事黄志坚表示，政策加大了市场的短期波动，受新政影响，3月上半月上海商品住宅成交量继续暴增，不断创出成交量新高。暴涨的成交量充分表明市场存在着比较严重的恐慌情绪，市场一定程度上对“新国五条”压制房价效果预期不乐观。

目前的“疯狂”或难持续，黄志坚指出，目前一二手房市场同步放量，透支了市场的需求，“新国五条”细则落地后，二套房的首付和利率的上调以及20%甚至后续可能更高的“利得税”均将严重影响投机投资欲望，政策不变，未来的市场必将长期是刚需和改善型为绝对主角的市场。

4月预计新开盘量翻番

“新国五条”地方细则落地前夕，沪上开发商纷纷加快推盘步伐，延续3月推盘热潮，新浪乐居统计数据显示，截至3月20日，上海4月预计开盘的项目数量达48个，同比增加92%，其中，30个项目位于外环外，占据62.5%，预开盘项目仍以外环外为主导。内环内仅4个项目预计开盘，内中环、中外环间各有7个开盘。在4月推盘的项目中全新盘比例大增，48个项目中有11个项目为全新推出。

同策咨询研究中心高级分析师许之静指出，4月开盘的项目主要集中在刚需和改善型住宅方面。在刚需产品方面，均价15000元/平方米以下的楼盘入市较活跃，尤其以嘉定新城板块刚需楼盘为主。

上海搜房数据监控中心分析师夏俊卿认为，4月份比较敏感，正处于“新国五条”发布、地方细则未实行的“真空阶段”，开发商在项目定价及推广方面始终抱着谨慎小心的态度，推盘意愿以宣传蓄客为主。开发商不想放弃“金三银四”的后半阶段，预期4月成交量能够水涨船高，大量的推盘入市在情理之中。

值得注意的是，在2月末至3月上旬，上海房地产市场上中高端产品成交也有抬头的迹象，3月初上海改善型买家频繁入市，这点引起了开发商的注意。4月黄浦滨江华润外滩九里推出楼王产品，虹口瑞虹新城璟庭新加推一批房源，市中心楼盘在5月前推盘蓄客的意图非常明显。

二季度市场或降温

“新国五条”细则出台后，二季度房价可能会出现涨幅的回落，上海易居房地产研究院副院长杨红旭预测，3月份市场红火的现象，只是暂时的，是地方细则出台之前的“最后疯狂”。预计二季度市场就会降温，尤其成交量将表现明显。至于价格，则可能要滞后到下半年，才有可能出现月度的环比持平或小跌。