二手房交易图省事钱房两失 先过户再付钱风险大

近日，购房人“张金凤”以代理人的身份，通过我爱我家房产经纪机构购买了9位售房业主的11套房屋。在经纪公司做出担保承诺后，业主们仅仅收到30%首付款后就将房屋过户给了买家，却没有按期拿到房屋尾款。面对业主们的质疑和责问，我爱我家决定先行支付全部尾款共计2286万元，事后再向故意拖欠业主房款的“张金凤”追偿。随后，北京多家经纪公司都开始进行自查，看是否卷入了“张金凤”的买房陷阱。

目前，有关买主“张金凤”是否涉嫌骗房、尾款能否追回等问题尚在进一步调查中，但上述事件的发生，却暴露了交易资金监管环节存在的漏洞。

“先过户再付钱”风险大

目前，需要贷款的二手房买卖流程有以下四个步骤：第一步，买方支付给卖方首付款；第二步，卖方把房产过户给买方；第三步，买方办理房产抵押，并到银行办理贷款手续；第四步，银行通过审核，获得抵押权后，把贷款打到卖方的账户上。四个步骤都完成后，二手房买卖交易才算达成。

而在这起案件中，“张金凤”正是利用了第二个步骤的漏洞。在没有任何交易资金监管的情况下，“张金凤”只付了30%首付款，就以办理银行贷款为由拿走了卖方的房产证，并办理了过户。但是之后，“张金凤”并没有去银行办理贷款手续，而是通过民间借贷公司将刚刚到手的房屋抵押了出去，拿到了钱以后便销声匿迹，使卖方苦不堪言，投诉无门。

为了严堵二手房交易中的种种漏洞，北京早在2007年就推出了二手房交易资金监管制度。根据资金监管制度的规定，买卖双方签订《资金划转协议》后，首先要到银行将房款存入“专用账户”，在银行领取存款凭证后，再到保证机构领取资金托管凭证；然后，双方到房产交易大厅办理产权转移手续，买方取得新产权证，卖方取得办结单；最后，卖方凭借办结单到保证机构去领取交易资金支取凭证，这样才能在银行进行交易资金划转。

制度的出台可以有效地保障房屋买卖双方的合法利益，但该制度并非强制规定，看似繁琐的过程让众多交易者望而却步。为了尽快完成交易，买卖双方更多愿意采用“自行划转购房资金”的方式，中介机构也没有尽到风险提示义务，就出现了本案中“先过户再付钱”这种风险极大的私下交易。

资金安全理应优于效率

目前二手房的交易双方大多是互不相识的个人，在没有资金监管的情况下进行房屋交易，存在着极大的风险。对于卖方而言，如果不通过资金监管，在仅仅收到首付款的情况下就将房屋过户给买方，那么卖方就失去了对房屋的物权，只拥有债权。在取得新房产证后，买方如果不及时办理抵押贷款，卖方就迟迟不能收到尾款；买方如果再次将房屋转卖，卖方就可能再也无法收回房屋；即使买方将房款存放在房地产经纪机构进行监管，还存在着不良经纪机构擅自处理房款、甚至携款潜逃的安全隐患，直接导致卖方陷入收钱难的尴尬境地。

对于买方而言，如果不通过资金监管，在自己的新房产证还未办理之前，就将首付款交付给卖方，会直接导致后期交易中存在的不确定因素及风险加大。交易过程中，常常出现卖方对房屋无完全处分权、新政出台导致买方丧失购房资格等问题，使房产无法过户到买方名下。如果卖方故意拖延还钱时间甚至“失踪”，买方还将面临“买不着房又收不回钱”的困难局面。

交易资金监管已强制实行

日前，北京市住建委表示，凡买卖双方通过房地产经纪机构达成交易的，4月1日起强制实行交易资金监管。