“国五条”为何吃力不讨好

张兴波　鼎昌地产总经理

“国五条”希望以严厉的措辞来阻吓那些急于入市的购房者的意图非常明显。但令人尴尬的是，重申严厉执行买卖差价20%个税的规定却引发了二手房交易量的暴增，其热度又毫无悬念地传导至一手房市场，结果在北京、深圳、南京等地又再度上演排队抢房开盘售罄的闹剧。

出现事与愿违的结果绝非偶然。根本原因是，此次“国五条”对于当前房地产市场的真实状况存在误判，仍然沿用了上一轮调控中抑制投资投机性购房的思路，以至于开出的“药方”并不对症。实际情况是，经过两年多限购限贷的强力政策调控，目前房地产市场中的买家(无论是新房还是二手房市场)基本上都是以自住为目的，投资投机性的购房行为已经十分罕见，几年前那种游走于各城市间的炒房团更是全无踪影。此次“国五条”仍然祭出打击投资投机的杀手锏，在投资者已作鸟兽散的房地产市场，受到惊扰的自然正是那些刚需一族。

换句话说，2013年春节前后的房价上涨是由实实在在的自住性需求所推动，这显然是一种新情况。其实，自住性需求的释放也是多种因素累积推动共同作用的结果。其一，原本不具备购房资格的人群随时间推移而具备了资格；其二，限购以后租房者增加而导致的租金上涨的挤压效应；其三，保障性住房的进展缓慢、位置偏僻以及苛刻的准入条件；其四，2012年下半年货币银根有放松之势；其五，人口尤其是青年人向一线城市迁移的力度有增无减；其六，全球量化宽松背景下新一轮通胀的预期迫使持币观望者提前入市。由于房地产所具备的不同于一般耐用大件消费品的资产属性，因而即使自住性购房也带有投资或保值增值的目的。

“国五条”原本希望吓退投资投机性购房，但事实上却使有自住性需求的购房者如惊弓之鸟，这种结果还由于在二手房交易中一般是约定俗成地由买家来负担全部税费。当然，如果买家都很理性，卖家则有可能降低挂牌价以便于尽快出手，但事实上这种情况并未出现。究其原因，一是卖家急于出手动力不足，在利率并未上调且难以找到新的投资渠道的情况下，卖掉房产持有货币并非明智之举，况且在2012年房租的上涨幅度很大；二是买家往往有迫在眉睫的结婚生育、入学入托、租约到期等现实难题，再辅之以中介或卖家方面真假难辨的抢房局面，蜂拥入市就在所难免；三是针对“国五条”的种种疑问，例如换房者是否可以豁免部分税款等，缺乏来自权威部门的官方解释，公众有雾里看花之感。

还应当看到，当下房地产市场的新情况也事实上表现出对“限购限贷”这副猛药的耐药性。银行数据显示，目前新增房贷的70%甚至80%以上都是首套房，也就是说，对于这部分购房者，限购限贷政策实际上是无效的。因此，在重申限购限贷不放松的同时，仍然必须通过增加住房供应这一治本的措施来平抑房价。其中，针对房价过快增长城市，应制定特异性土地政策，尤其需要打通将工业用地再开发为商品房的直接通道，让市场的力量决定供应节奏，政府只需要控制好规划并在收益分配环节收取地价税收即可。近十年的实践证明，由政府通过招拍挂作为土地供应的唯一渠道，想踩准市场脉搏并对需求作出及时的反应几乎是不可能的事。

非常观点

“国五条”细则影响大不过“7·11”

肖小平　中联二手房研究院总经理

楼市调控政策的出台，往往会拉低市场成交量，2006- 2012年间，对深圳影响较大的调控有五次。其中，2007年的银根收紧、2011年7月11日的“二手住宅交易评估价征税”这两个政策影响最大，令二手房成交量下跌超过60%，影响周期也比较长。其余的调控政策，多数只令成交量下跌30%左右，影响周期也基本为3个月。

“国五条”其实并无“新政”，都是在原来政策上的加码，其中各地反响最大的按差额20%征收个税，深圳早在2011年7月11日就开始实行。当然，结合历史遗留问题，深圳为市民提供了两种征收个税的方式：按差价收20%、按总价收1%- 3%。当时的二手房成交，因此跌入谷底。

这次市场的接受能力将会比较强，预计其影响周期最多也就3个月。成交量方面，3月份置业者追赶政策“末班车”而出现交易量、过户量暴涨，4- 6月份则属于政策影响周期，成交量会处于相对低位。到了第三四季度，政策的影响力逐步消退，加之又是历来的置业旺季，因此成交量将会明显回升。

采编三人行

积分入学，房子与户籍的博弈

@ sh a sh a su n n y：看了福田的细则，没房子的孩子可能没学上，至少没有好学校上，好可怕。

@深圳卢韵如：积分入学，对冲了原先户籍制度的霸气，但是又让没有房的人气短。

@ sh a sh a su n n y：所以，中国年轻人怎么能像国外的年轻人租房过一辈子？

@深圳卢韵如：但好处是，如果你能在深圳买房子，你的孩子就可以在这里上学，不会因为你是外地人，孩子就进不了好学校。

@ shashasunny：还是个富人的游戏规则。