十年调控 专家褒贬不一

对于十年调控下的中国楼市，社会各界也是褒贬不一，有观点表示，外界称越调越高是误读，如不调将疯涨。当然有些专家学者则表示，楼市十年九调房价上涨120%，年均上涨12%，最高年涨幅接近30%。调控犹如弹簧，打压越深反弹越高。

【正方观点——没有调控，房价会疯涨】

　　十年调控取得预期效果

全国人大代表、建业住宅集团(中国)有限公司董事局主席胡葆森：过去十年调控房价越调越高，但是不调控有可能更高，所以调控总体上还是取得了预期效果。如果没有调控可能会更高，所以调控我们还是应该看到它的效果，总体上这个调控还是取得了预期的效果，2011年开始的3600万套保障房的建设，我们看到2011年、2012年，每年都开工大概六七百万套，今年大概预计要交工450万套。所以，这种保障房的大量推出，会从根本上改善市场供应的结构。

这十年调控效果比较明显

清华大学土木水利学院副院长、房地产研究中心主任刘洪玉：中国房地产市场的发展经历了1992-1998年“起步”、1999-2004年“量增”和2005-2010年“价涨”三个阶段，市场的这些发展变化，政府政策的变化或调整起到了重要作用。10年来除了2008年受国际金融危机影响房价明显下调，2011年和2012年房价涨幅较低外，其他年份的房价上涨幅度基本都超过了两位数。因此，说“十年九调、屡调屡涨”是一个客观的事实描述。

就近两年房地产市场调控效果而言，客观来看，住房投机和投资行为受到遏制，理性的基本住房需求成为市场主流，冷却降温效果明显。从房价看，对我国40个主要城市商品住房价格的统计显示，其上涨速度已经从2009、2010年12月的同比上涨27.74%、27.26%，下降为2011、2012年12月的同比上涨3.64%、5.97%，调控效果明显。

如果没有调控，房价也许到天上去了

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞：总体从调控的角度看，这十年取得了成效，不像人们说的越调越高，应该是越高越调，政府是持之以恒抑制房地产过快上涨的。如果没有调控的话，“房价几年前就到天上去了，经济也可能崩盘了”。

房地产出现房价过快上涨问题的根源是制度的失衡，中央的战略是先治标，先采取宏观调控的措施抑制房价过快上涨，为制度改革建立长效机制争取时间。

房地产调控总的方针政策从理论来说都是没有问题的，是站得住脚的。抑制房价过快上涨，很重要的就是要抑制投机和投资，抑制不合理的需求。同时，政策也没有仅仅从需求的角度考虑，在加强土地的供给方面，也采取了种种措施。问题的关键是导致房地产投机、投资过度需求的因素，根本原因是制度方面的原因。

【反方观点——调控，越调房价越高】

10年来

政府没有一次调控是对的

都有后遗症

华远地产股份有限公司董事长 任志强：去年我们做了一个关于2003年以来每一次调控措施后的评估报告，我们得出的结论是每一次调控都是错的，从来没有调控正确的。原因很清楚，当我们的调控都是以短期行为为目标的时候，通常会发生后遗症，一定是错的。

我们的调控基本上是破坏市场经济机理，不管总需求和总供给之间有什么差别，反正就是我说了算，我想让它高它就高点，我想让它低就是低点。从2003年以后大部分是打压的。结果2008年经济危机之后我们出现了鼓励或者是振兴，把它弄上来了。从往下调到往上调，这几次都可以看到，2007年是往下调，是“两防”。没有把房地产产业政策当成一个目的是解决日益增长的消费需求，没有当成最终解决城镇化发展过程中住房需求的概念，而是当成短期之内经济过冷或者过热的调控工具。GDP掉下去的时候，就拉一拉房地产，让房地产把其他的产业带动起来。如果这是一个调控的目标，或者以价格为主的调控目标，一定是对市场经济最大的破坏，这种破坏会最终导致市场经济不发挥作用，行政命令发挥作用。

所以，我认为调控政策只要是用非市场化的手段，通常是失败的，用市场化的手段，最终才能达到供求关系平衡而让房价变得相对合理，而让老百姓的收入有所提高。

十年调控 效果让人不满意

北京科技大学教授 赵晓：历经十年，从单一供给管理转向供给与需求综合管理，从防止房地产市场投资过热转向重点遏制房价过快上涨，我国房地产调控目标逐渐清晰，政策体系逐渐建立，在肯定调控成绩的同时，难免要问的是，为什么十年调控，甚至包括史上最严厉的调控，其调控效果有些让人不满意呢？

其一，调控目标不够精准。地方政府因土地财政而明里暗里助推高房价，即使不能说是地方政府的故意之举，起码也是在当前的权力结构和政绩制度安排下，地方政府的无奈或默许之举。但是，当下必须思考的是，这种发展模式到底还能持续多久？

其二，调控手段不够精准。在我国，收入分配严重失衡、财富两极分化是一个极其严峻但又难以很快改变的现实。这种畸形的财富储存模式在世界上都绝无仅有，由此导致的住房空置不仅是巨大的资源浪费，更会让本已紧张的住房供需矛盾雪上加霜。

其三，调控决心不够。这也许是调控十年来，我们最需要反思的。2005年，中央政府就提出“将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制”。2010-2012年，中央政府又多次重申调控问责制。但今天回想起来，有谁完成了调控目标呢？又有谁被问责了呢？