宁可保守也不犯错误 远洋低调应对2013年新政

　　远洋地产2012年的销售及盈利均录得较高的增幅。根据远洋3月12日公布的2012年业绩报告，截至2012年12月31日止，公司实现协议销售额311亿元，同比上升15%，超额完成全年270亿销售目标，并已锁定销售收入约349亿元，将于今年和之后的财年入账。去年全年更录得营业额286.58亿元，毛利为76.99亿元，较去年同期分别上涨44%和23%。唯毛利率减少至27%。

　　然而在业绩高增长的带动下，远洋对于2013年的销售预判并未表现出太激进一面，反而却显得相当保守。远洋地产行政总裁李明在3月13日全年业绩发布会上透露，今年公司的销售目标定为350亿元，较2012年311亿销售额增加15%。

　　李明承认这是个相当保守的决定。他指出，350亿目标的制定主要综合考虑两方面的因素，一是考虑目前产品的去化速度，“公司可以制定更高的目标，380亿、400亿是可以达到的，但是我们要考虑存货的周转和去化速度。”按照远洋的内部标准，新盘一年之内去化率要达到70%。老盘要达到50%；二则是考虑到对今天市场的预判，“公司判断今年四季度市场会适应新的政策度过消化期，可能今年市场复苏的时间会比较短一些。”

　　一年的总结

　　但李明表示，公司并未因新近出台的“新国五条”而对原定销售计划做出调整，公司还是按照政策的导向加强自住型产品的市场投入量，同时要加大商业物业的投资量。此外，针对高端产品项目，李明指出，由于该些类型产品基本上都在一线和热点城市，这类区域属于限购、限价区域，然公司不想对高端产品进行降价，且希望能保持现有的节奏，故公司可能会将部分高端住宅转成现房销售，“因为限价主要是针对预售而言，如果我变成了现房，政府就不会管了，这很合理。”

　　看起来远洋已经提前做了相关的准备。一个直观的数据显示，截至2012年12月31日，远洋已落成待售物业约达90.92亿元，同比2011年底激增两倍(2011：32.74亿元)。不过，李明就上述数据做了解释称，存货量突增主要因为60%以上的新盘是于2012年下半年推出，更有三分之一于四季度推出，但真正现房存货规模非常低，仅一二十亿左右。

　　同时，李明亦明确，虽销售目标上涨幅度仅有15%左右，但这不会对公司今年的贷款规模产生任何影响。“目前远洋拥有400亿净资产，总资产值也达到1300亿，虽然远洋的销售量在同行中不算大，但远洋的净资产和总资产的规模不算小。我的意思是说公司的贷款资源和资本的实力摆在这里，所以不会影响公司的贷款。远洋不需要靠借贷过日子。”同时，他亦表示，2012年远洋37亿元的正现金流是在降低有息负债近20亿的前提下实现的，而目前远洋的有息负债规模还在不断下降过程中。“公司目前不会增加有息负债的规模，但是会调整负债的结构。”

　　李明亦指出，2012年实现的37亿元净收益中有30%左右、超过10亿元来自商业物业。

　　显然，商业物业今年起将逐步成为远洋的又一业绩增长点。“远洋地产在商业物业方面已经做了几年了，经过五年的努力，从今年开始我们每一年都可以有25万平方米以上商业物业投入运营。公司在商业物业方面有一个"432"策略，总资产当中要有40%投到商业地产或者投资性物业中。盈利有30%净利润未来将来源于商业物业，同时商业物业的营业收入要达到10%的规模。”

　　然而，在过去的2012年里，远洋与太古地产合作的北京（楼盘）远洋颐堤港项目正式开业，但“我们的商业物业本身都是刚刚开业，它的营业收入的增长还需要一年的试营业和磨合的过程。”故可以看到，在2012年的财报当中，投资物业在营收的占比有所下滑，仅为1%。

　　李明就此解释，这是由于投资型物业与开发物业基数不一所致。“就算开发业务增长10%，投资性物业增长20%，投资性物业的比例也下降。其实2012年我们的开发营业额增长了13%，但投资性物业增长22%。”

　　另外，李明也表示，今年远洋将在北京、深圳（楼盘）、沈阳、武汉（楼盘）等一二线城市增加土地储备，“现在这些城市交易很活跃，价格压力也很大，公司会坚持投资标准，宁可错过机会，也不犯投资错误。除了适时的参与公开交易以外，公司也会参与深圳一些城中村改造，也会参与北京城市的商业规划，我们更多会参与非挂牌形式的竞争，招标或者一级土地开发，区域产业升级等等。相信远洋在土地上还是有一定的经验，可以实现这些目标。”

　　至于已进入的三四线城市，李明称，公司会按照可持续发展来配置土地资源。他进一步介绍，远洋在土地方面的投资原则主要重点在已进入的区域及为业绩好、能力突出的团队优先增加土地储备。在住宅方面增加规模适中即20万到30万平方米的项目，同时还要加大对商业物业的土地储备，当然也要坚持项目毛利率的标准。

　　2012年远洋新增三幅土地，总楼面面积1342万平方米，应占权益1027平方米，平均成本3300元/平方米。截至2012年末，远洋拥有土地储备2296.9万平方米，应占权益部分为1937.5万平方米。

　　李明表示，目前公司手持160亿的现金，希望能保持目前0.43%的净借贷比，但如果不增加净借贷比，在不增加负债率的情况下远洋也有100亿以上的资金用来购置土地。

　　公告显示，于2012年12月31日，远洋地产现金资源(包括现金及现金等价物，以及受限制银行存款总和)共计161.47亿元，而流动比率为1.8倍，连同尚未使用的授信额度约329.73亿元。

　　政策的预判

　　关于调控政策与市场走势预判，李明认为，新出台的国五条政策，近期产生的影响会较大，毕竟此次出台的政策级别还是相当高。

　　“在过去的十年当中一共出台了九次宏观调控政策，大致有三种形式：一种是一个或两个部委制定了一个政策，然后发文实施；第二种是国务院召开专门的会议以后通过通过通告和有关的文件颁布一些政策；这次则是先进行了研究，1月份住建部就组织财政、发改委、国土、税种等部委进行了长达两个月的研究，国务院再开专题会进行汇报，然后再专门下发文件，这是很严肃和认真的一件事。像这种级别的政策出台可能在过去的九次调控当中，除了这次以外也只有2010年4月份十五条出台是同样的过程。我觉得中央政府对这次政策出台还是很严肃，我个人和公司认为短期内这个政策对市场的影响还是很大的。”

　　反而李明认为房产税对楼市的影响并不大。“这次调控当中有一条是要扩大房产税试点城市，房产税我个人一直以为是个很复杂的问题，不认为短期内会对市场产生实质性的影响。”

　　其续称，其实在任何一个国家征税都需要两个条件。一是税种本身能够促进经济的发展，促进分配的合理，二是征收的成本和征收的管理可实现，两者缺一不可，但房产税均不具备，“房产税某种程度上是叫财富税，税种就三种：流转税、所得税和财富税。财富税是最难征收的，或者说是发达国家或税制比较完整的国家才能实施。”

　　此外，也包括这次新国五条中提出的征20%所得税。“在20年以前有关房屋所得税国务院都有实施条例，经过这么多年的行业发展，对产权登记，对价值评估，价格管理，交易的管理都逐步有了基础和规范，所以今年才提出来严格征收20%。”

　　“所以，对于房产税本身，目前中国房地产产权制度和交易的管理，包括房地产整个的住房体系设计都不完善的情况下，实际上依靠房产税来调节市场，我个人认为不具备这个条件。还有，税收的征收和管理，中国虽然取得了很大的进步，但现在连营业税改增值税还在试点和逐步推行，一下子就在财富税上做很多文章这不现实。但推出试点我觉得是非常有必要的，但试点没有十年的时间都不会得出全国推广的经验。现在已经推广了两个城市，上海（楼盘）和重庆（楼盘），两三年过去了，到现在也没有得出什么经验，也只能继续实践，这是一个漫长的过程。中央政府提出扩大房产税试点还是着眼于明确调控不放松，稳定购房者预期，建立长效住房机制这三个核心点来提出的。”

　　就在业绩会发布同天，深圳亦传出将实施限涨令，“这个在北京早已经实施了，基本原理是，你第二期的价格不能高于前期成交的价格，这个政策已经实施两年多了。”李明并不感到意外，并表示对该政策持支持态度。“每个行业只有在供不应求的情况下才允许预售，国家为了扶持房地产业，不管你供过于求或者供不应求都可以预售，所以管理价格是天经地义的，首先我非常支持。”

　　至于开发商要做的，就是在项目刚推的时候把价格设计好，“你如果还是按照自己的逻辑，开一个盘，低开高走，价格逐步提升，这就是你对国家政策理解的不到位。

　　我们在深圳有项目，我们的项目价格不错，按照北京的价格第一次就申请到位了，所以限涨令对我们没什么影响。如果降了，我们的毛利率水平也不错，所以关键要适应政策。”

　　至于针对房价上涨幅度的预测，李明认为，房价基本稳定保持个位数增长是合理的“因为在过去的2011年和2012年中，2011年房价是个位数的负增长，2012年是正增长，有的城市也是两位数，但也不大，11%、12%，有的是个位数。但是要考虑2012年房价上涨同比的是2011年，所以从宏观方面来讲，2011、2012年房价等于没涨，这从统计数据中很容易得出来。所以，保持房价在未来几年中有个位数的增长，起码和CPI的指数3%、4%左右一样是合理的，也是可能的，也是政府希望看到的。”