中投证券住宅逐步回归居住属性，供需矛盾1-2个季度将局部失衡

春节传统淡季，成交环比下滑，返乡置业增多致三线城市表现突出。受春节淡季影响，31个城市一手房成交面积环比降41%，同比升27%，较12年平均水平低31%。各线城市来看，受春节返乡置业增多影响，三四线城市环比表现好于二线好于一线城市，其中温州（楼盘）、汕头（楼盘）、韶关（楼盘）、淮安（楼盘）、莆田（楼盘）、肇庆（楼盘）等城市超过12年平均水平。从1-2月累计成交面积情况来看，21个城市一手房成交面积同比增104%，其中北京（楼盘）、杭州（楼盘）、大连（楼盘）、宁波（楼盘）、温州等城市同比增幅超200%。

二手房成交量同受春节影响大幅下降，但仍远好于去年同期。5个城市2月二手房成交面积环比降41%，同比升113%，较12年均值低6%。从1-2月累计成交面积情况来看，5城市成交面积同比增222%，其中北京、深圳（楼盘）、南京（楼盘）等城市增幅超200%。

多数一二线城市房价呈上涨态势。(1)2月份多数城市成交均价小幅上涨。12个城市中，同比9个上涨，环比7个上升。(2)综合整体均价、套均面积、分区成交情况来看，房价总体呈现震荡上涨的态势。一线城市中，北京、上海（楼盘）、深圳呈上涨态势；二线城市中，天津（楼盘）、武汉（楼盘）、重庆（楼盘）、包头（楼盘）、海口均价小幅上涨，温州、大连价格相对平稳。(3)从楼盘来看，受春节影响推盘签约情况较为清淡。新推盘项目中只有1个项目签售，去化量约4成左右，价格较去年中期有所上涨。

库存微降，但春节成交下滑致去化时间拉长。15个城市可售面积环比降3%，同比升2%。整体去化时间20.6个月，环比升84%，同比降9%。

“金三银四”即将到来之际，“国五条细则”使调控再次升级。本次调控与以往重要不同点是，大幅降低住宅的投资属性，让住宅逐步回归居住属性，减少套利空间，改变房价上涨预期，缓解市场供需矛盾；此外，政策非一刀切，放权地方，各城市各地区侧重不一，松紧有度。新房价格已通过限购、预售价格管理等控制，本次“国五条细则”更侧重二手房市场。