房地产：行业拐点更加明朗化

　　报告关键要素:

　　房地产行业1-9月运行数据使得行业拐点更加明朗化，尽管估值已经处于历史最低，但处于行业拐点的地产板块相对估值安全边际不断减弱。维持行业“同步大市”的投资评级。

　　事件:

　　统计局公布了2011年1-9月房地产市场运行数据。统计数据显示，全国房地产市场1-9月实际投资额4.42万亿元，同比增长32%;施工面积46.08亿平方米，同比增长29.65%;新开工面积14.78亿平方米，同比增长23.72%;竣工面积4.35亿平方米，同比增长17.85%;商品房销售面积7.13亿平米，同比增长12.89%，销售额3.93万亿，增长23.17%。

　　点评:

　　房地产投资增速创近两年新低，增速年内将会加速下滑。9月单月全国房地产投资额为6444亿元，同比增加24.98%，为今年来单月增速最低，增速较8月单月增速减少近7个百分点;全国1-9月份房地产投资累计为4.42万亿元，同比增长32%，累计增速为2010年3月份来最低，投资增速趋势性下滑明显，行业景气处于下滑周期而导致的投资趋势性不振已经开始体现在统计数据上。而且，由于行业未来前景预期更为悲观，银行信贷进一步收紧，今年保障房建设新开工和投资目标已经基本完成，房地产投资增速年内将会继续加速下滑。

　　全国商品房销售趋势性萎缩进一步得到统计数据确认。9月全国楼市单月销售1.14亿平方米，同比增加9.62%，未见传统“金九”旺销局面，“金九”落空。1-9月，全国商品房销售面积7.13亿平米，同比增长12.89%，增速沿着下滑通道进一步下滑。部分城市银行10月份起收紧了房贷，提高了首套房贷款利率，上浮幅度达到5-30%，对购房需求压制作用非常明显。限购等强制性政策年内几无放开可能，由此可以判断年内楼市销售将会进一步低迷萎缩。

　　行业资金压力持续加重，将面临资金压力年关。1-9月份，全国房地产资金来源为6.19万亿元，同比增长22.66%，增速较1-8月增速下滑。其中，国内贷款继续减少，9月份仅为860亿元，环比减少1.25%，同比减少8.33%，1-9月份国内贷款累计为9749亿元，同比仅增长3.73%。9月与销售相关的定金与预付款为1840亿元，基本与上月持平。由于年前销售将进一步萎缩，房企销售回款将进一步减少，银行贷款因为年末因素将进一步减少，而年底房企因为支付工程款等资金流出将会明显增加，行业资金将经受较大考验，行业资金的困难有可能使得房企降价提前到来。

　　投资策略。尽管房地产板块估值已经处于历史地位，但是随着大盘9月份系统性下跌，房地产板块估值下跌接近15%，动态市盈率创出历史新低，这使得我们认识到，一个行业处于拐点时期，其估值逻辑上应该下跌，如果再叠加系统性风险，其相对估值就更加不能轻易言底。目前房地产板块估值面临着两大短期内难以逆转的压制因素：(1)政策调控。中央层面的限购等政策年内难以放开，接近年底，具有自主市场化行为的银行调高了首套房利率，这对于楼市销售而言打击极大;(2)由于销售趋势性减，行业业绩增速将会明显放缓，侵蚀房地产低估值的业绩基础。维持行业“同步大市”的投资评级。

　　风险提示。(1)销售急剧下降带来的行业性资金链断裂风险;(2)行业因为市场规律衰退超过政府调控能力的行业衰退风险。