地产股今日为何护盘 利空出尽是利好?

　　重庆开征房地产税：房产税难以形成大冲击

　　报告摘要:

　　有新闻报道，重庆市市长黄奇帆在人大会上作《政府工作报告》时提出，“十二五”期间将对高端商品房开征房产税。

　　此消息对市场可能难以构成大的冲击。该报道与去年的相关报道和传闻较为一致，即征收范围是针对高端商品房。尽管我们认为房产税在全国推行为时尚远，但市场上还是许多人很在意它，认为会影响巨大。不过，对于股市而言，不管是从“杀手锏”即将使出的悲观角度还是“利空出尽”的乐观角度，由于相关报道与传闻一直不断，股市对此已经“久经考验”。

　　预计近期反弹的持续时间和高度有限。市场普遍认为房地产板块估值较便宜，近日也出现了反弹，但从银行反映的情况看，新年第一个月，严格控制信贷的迹象较为明显。我们认为，在通胀高企、流动性偏紧的大背景下，对于该板块估值回升的期望值不宜过高。

　　房地产业：开征高档商品房房产税短期影响负面

　　1、重庆房地产税试点内容和推出时间符合前期市场预期。2010 年3 月24日，重庆市市长黄奇帆表示，将管理好商品房，防止房价不正常波动，将对高端商品房征收特别房产消费税。2010 年年底，市场曾传闻2011年一季度房地产税试点将推出。

　　2、就目前政策来看，力度较弱。从政策覆盖面上来说，如果只对高档商品房征收，覆盖面较窄，力度相对较弱。当然也不排除重庆后续政策会覆盖至普通商品房。由于目前没有出台细则文件，因此如何区别高档商品房及税率并没有定论。我们预计，认定高档商品房的标准主要有两个，一是户型大小，比如140 平米或者200 平米以上的商品房即可认定为高端商品房，二是价格，价格又分购买价格和评估价格(以目前市场价格为基准)，如果购买价格或评估价格超过市场均价一定幅度，比如说超过市场均价3 倍即认定为高端商品房。税率方面可能会按照价格和面积两方面实行累进税率。

　　3、不排除后续试点房地产税内容和重庆相比有较大出入。由于各城市的房地产市场发展情况不同，因此试点内容亦可能会有明显差异。比如其他试点城市可能会采取对普通和高档住宅同时征收的政策，税率方面可能也会有所差异。

　　4、此消息对地产板块中长期的影响为中性偏利好。4 月份调控以来地产板块股价由于政策调整大幅下跌，对政策利空已有消化，现在政策靴子逐步落地，有利于地产行业回归健康理性发展。

　　5、此消息对地产板块短期的影响偏负面。我们在1 月4 日的《房地产板块异动点评》中指出，近期地产板块持续上涨的主要理由一方面是近期楼市成交火爆，另一方面是调控力量略显薄弱。虽然重庆房地产税只针对高端房地产征收，力度相对较弱，但也是调控政策的落实，不排除其他试点城市近期陆续公布实行房地产税，调控力量阶段性薄弱的局面将改变，对短期股价的影响偏负面。

　　6、维持“中性”评级。我们认为，行业系统性投资机会应该在房地产调控取得一定成果和CPI 上涨压力减轻双重因素驱动下产生，投资时点出现在下半年尤其是四季度的可能性较大。阶段性反弹的估值中枢为11 年PE15 倍左右。

　　房地产业：房产税试点的靴子落地 但其威力仍未知

　　投资要点:

　　区域房地产成交行情概述

　　长三角区域:上周区域内重点跟踪城市商品房成交出现了不同程度的下滑，其中大幅下滑的城市有上海、杭州和苏州，成交面积分别为35.51万平方米、17.47万平方米和7.43万平方米，环比降幅分别为55.52%、41.57%和51.33%。同期商品房成交明显下滑的城市有南京和宁波，成交面积分别为12.25万平方米和10.46万平方米，环比降幅分别为9.98%和17.24%。

　　珠三角区域:上周深圳一手房成交环比降幅超7成，成交面积为3.70万平方米，环比大幅下挫了70.32%;同期，东莞商品房销售亦出现了明显的下滑态势，成交面积15.21万平方米，环比下降了20.19%。

　　环渤海区域:上周北京和天津的商品房成交环比下降2成左右。其中北京期房网上签约面积为32.39万平方米，环比下滑了18.99%;同期天津商品房销售面积为26.91万平方米，环比下降了25.90%。

　　其他区域:从成交面积角度看，区域内重点跟踪城市中福州是上周商品房成交实现环比上升的唯一城市，成交面积为5.52万平方米，环比上升了9.71%。同期重庆、成都、武汉、长沙和厦门的商品房成交均出现了明显的回调态势，其中成交面积分别为36.60万平方米、16.16万平方米、27.94万平方米、17.77万平方米和3.91万平方米，环比降幅分别为34.57%、29.72%、30.01%、79.08%和59.76%。

　　我们的观点

　　1月1日-1月7日，我们跟踪的15个重点城市的总成交套数和成交面积分别为26562套和269.23万平方米，成交套数和成交面积分别环比大幅下挫了43.87%和43.63%，成交出现了一次明显的缩量。一个信号，一个刚性需求阶段性释放基本结束的信号，使得商品房成交回归1、2月份传统淡季的态势;当然成交明显缩量另一个因素在于元旦节日效应。对于2011年1-2月份的商品房成交，我们的预判点是，低位震荡，出现2010年12月成交反常性热销的可能性不大。1月9日，重庆市长黄奇帆在政府工作报告中提出要开征高档商品房房产税。据悉财政部已原则同意重庆开征房产税，且房产税的相关细则有望在1季度出台。我们的观点是:第一，房产税试点的靴子落地，但房地产税的威力仍未知，具体情况有待未来的重庆细则加以展现;第二，在上海的“两会”中我们听到上海确定试点房产税的可能性很大;第三，房产税的成败在于细则，免征额度、征收对象、税率等标准的制定将考验政府的智慧;第四，再次重申税收是调节收入分配的，调控房价不是它的强项;第五，房产税的出台在短期内给地产板块带来负面影响，在短期内增强市场的“观望”情绪进而影响市场的成交量。 

　　重庆开征高档商品房房产税点评：“双轨制”代表性政策 影响偏中性

　　根据新华网消息，重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，重庆将完善“双轨制”住房供应体系，今年新开工公租房1350万平方米，通过加强土地供应、税收约束等调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。

　　二、分析与判断。

　　高档商品房持有成本提高，具体影响要看细则。

　　开征高档房产税会增加高档房的持有成本，具体影响程度要视细则而定，但高端住宅市场将不断受到政策积压。根据重庆税务部门的定义:普通住宅多指单套最大建筑面积在144平方米以下、住宅小区建筑容积率1.0以上、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍的住房，反之则是高档住宅，因此高档住宅的定义取决于房屋建筑面积、容积率及土地成交价。2010年5月1日起，重庆市已将高档住宅土地增值税预征率上调至2%。

　　对普通住宅市场影响甚微。

　　普通住宅市场是政府大力鼓励发展的市场，政策导向是鼓励开发企业多建设普通住宅，满足普通购房者购房需求。当前一系列房地产调控政策已使得投资购房者受限，目前住宅成交以刚性需求者为主，因此征收高档商品房房产税对普通住宅而言影响甚微。

　　该政策是重庆市实施住房“双轨制”的代表性政策方针。

　　重庆将建立起“低端有保障、中端有市场、高端要约束”的城市住房供给体系。重庆保障性住房的探索走在各城市前列，大力发展公租房模式是重庆模式的核心，其建设模式有望在全国得到大力推广。

　　预计房产税先试点后铺开，程序上要等待国务院修改房产税条例。

　　重庆、上海或成为房产税试点的首批城市，预计房产税推广依然采取先试点后推广的顺序。征收高档商品房房产税，需要国务院重新修订1986年通过的“中华人民共和国房产税暂行条例”，原文件第五条第4点规定“个人所有非营业用的房产免征房产税”，因此，特别房产税的征收应在条例修改后，从真正实施该方案尚需要时间，需要房产税条例的再明确。

　　市场早有预期，二级市场影响偏中性。

　　早在2010年3月，市场已经对重庆市要征收房产特别消费税有了预期，并且实施起来上需要一定的时间。在目前刚性需求支撑房价及交易量地前提下，即使实施对房地产市场影响也会较为有限。因此政策不会对二级市场形成重大负面影响，短期内偏中性。

　　重庆开征房产税的简评：等待官方后期回应 影响暂时在心理层面

　　事件:1月9日，国内部分媒体头条消息称:财政部原则同意重庆开征高档商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定。重庆正抓紧完善相关方案，今年一季度有望出台征收文件。

　　主要内容:1.等待相关内容的官方回应:关于房产税征收问题已经多次出现“狼来了”的故事。从本次房产税信息主要来自国内网络媒体。暂时并没有官方对相关内容进行证实，同时也没有看到政府实际文件。新闻报道的具体内容需要等待有关方面进一步回应。

　　2.房产税并非新税种，目前主要针对工商企业:相比物业税，房产税在国内已经存在。我国在1949年就已经将房产税列为开征的14个税种之一。此后，房产税与地产税合并为房地产税。1984年房地产税被再次划分为房产税和城镇土地使用税两种。目前该税以城镇中的房产为课税对象，按房产原值(通常需减除一定比例，即原值一次减除10%-30%后的余额)或租金向房产所有人或经管者征收。税费计算方面，如果按照原值征收，税费按房屋余值的1.2%计税;如果按照租金征收则是租金收入的12%计税。虽然房产税出台时间较早，但目前主要针对工商企业征收。对个人所有的非营业用房目前免征房产税。个人拥有的营业用房或出租房产应照章纳税，但目前并未有效执行。

　　3.近期国税总局文件引发房产税猜想:国家税务总局1月5日在对外公布的有关通知中明确，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。在当前时点国税总局对房产税问题的明确，主要是针对土地出让价格高涨的问题。但相关文件也进一步引起市场对2011年房产税改革的猜想(详见附文1)。

　　4.不排除2011年房产税部分城市试点改革的可能。目前重庆和上海是外界传闻房产税改革的主要城市。其传闻的改革重点是将原有的“个人所有的非营业用房产免征房产税”部分取消。传闻版本中高档房屋将根据房产评估价格进行分段累计征税。由于房产税并非新税种，因此其改革程序相比物业税推出而言要简单。目前不能排除2011年房产税在部分城市试点改革的可能。相关改革推出的时间和进度，主要看中央在后期是能有效调控房价。

　　5.消息短期影响主要在心理层面，建议关注后期经济运行数据:板块2011年反弹至今累计涨幅在6.14%，反弹幅度并不高，估值依旧处于底部。短期来看该消息的主要影响在心理层面。由于当前板块依旧具备较大估值优势，因此如果后期消息得到证实，则利空出尽板块继续反弹的概率更大。本周建议重点关注13号出台的月度宏观经济数据。如果CPI数据得到有效控制从而降低加息预期的话，板块反弹有望因为后期的“双下降”(CPI和房价同比数据同时回落)而延续到1季度中后期(详见1月5日报告，《1月4日房地产板块异动简评:板块反弹逻辑和后期选股思路》)。

　　房产业：三四线房价猛涨 关注3-4月政策敏感期

　　房价经历前期普遍止跌并小幅上涨后开始盘整，基本无优惠促销，2010全年一线城市房价涨幅跑输二三线。本周8个城市整体成交均价仍在高位波动，本周环比上升1%。

　　整体可售量目前还处于低位区域，行业库存压力仍较低。库存可售量相对201004最低点上升30%，去化时间由12个月下滑至6个月。

　　行业正常环境下地产板块估值有较强安全边际。A股主流开发商10年PE15倍左右，11年10倍，年初均价下RNAV折价15%。一线地产10年PE15倍，11年PE11倍，RNAV折价15%;二线地产10年PE15倍，11年PE12倍，RNAV折价7%。出租类公司10年PE19倍，11年PE17倍，RNAV折价18%。

　　10年三四线城市房价大幅上涨，价值洼地得到有效填补，与一二线城市房价差距缩小。三四线城市10年房价平均涨幅30%左右，促成了一二线城市房价的蠢蠢欲动。

　　近期一线城市销量明显增加，和保有环节房产税新老划断传闻有关。

　　重庆市“两会”确定一季度有望确定开征高档商品房房产税(新华网消息)。重庆高档商品房的分类标准是别墅、200平以上大户型、房价高于均价3倍以上。

　　从前期颁布的地价计入房产税税基等政策来看，国税总局最近表态的在部分城市针对部分个人恢复征收房产税将越来越成为现实。预计房产税基本原则将包括:有免征范围、差别或累进制、套数与人均建筑面积结合、起征点税率较低，但是否一定新老划断不能确定。

　　房地产业：重庆房产税符合预期 看好估值修复行情

　　投资要点：

　　2011年1月9日，新华网新闻称:“从正在召开的重庆市“两会”上获悉，重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。”据悉，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。

　　点评:

　　重庆房产税原则上通过符合预期。在2010年12月的重庆市《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中，重庆就已经提出“积极做好房产税改革试点的各项准备工作”，从而实现“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的调控目标。此外长期来看，起到调节税收结构作用的房产税出台也是大势所趋。因此，此次财政部原则同意重庆开征房产税，符合市场预期。

　　静待细则出台，预计力度难超预期。此次新闻中并未提及重庆房产税的具体细则，实施方案仍在研究中，何时出台仍需继续等待。此前有多个版本的房产税传闻，对于力度预期充分，我们认为即使一季度细则出台，无论从征收时点、征收范围还是税率都难超市场预期。

　　影响部分高端需求，对整个市场影响有限。在细则出台之前，房产税对市场的影响仍然限于影响购房者的预期，我们认为对于高端住宅市场可能有一定影响，但对整体影响有限。首先，由于重庆房产税是针对高端住宅，对刚性需求的购买行为不会构成实质影响。其次，即使高端住宅房产税开征，部分需求会流向中低端市场，可能反而增加中低端市场的需求。同时，我们了解到，2010年全年纯投资型购房需求的比例已经较低，而近期在刚性需求和改善性需求的支撑下销售依然旺盛，投资性需求的持续观望对于市场整体影响有限。同时，房产税开征的传闻已经延续了将近半年，随时间推移房产税对于预期影响已经逐步释放，短期内出现2010年5月份大幅缩量情况的概率不大。

　　看好地产板块的估值修复行情。在政策稳定、销量良好的基本面支撑下，近期地产股估值经历了修复行情。此次重庆确定开征高端住宅房产税，短期可能对市场情绪有一定影响，但由于力度并未超预期，我们仍然看好地产的估值修复行情，维持行业“推荐”评级。