信托计划PK私募基金 掘金房地产金融业

　　近期房地产市场似乎又有了回暖迹象，而监管层依然强调“坚持调控政策不动摇”。房地产市场还有钱可赚吗?房地产信托还值得投资吗?兑付高峰的“达摩克利斯”之剑会给投资者带来损失吗?有没有新的房地产金融产品值得关注……

　　为此，记者采访了诸多房地产业、理财行业等领域的专家，尝试为投资人理清投资迷局。

　　投资机会将集中在地产基金

　　“2012年是房地产金融启动之年。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，“房地产金融产品在2012年会有明显快速地发展，资金来源会定向多元化。今年是房地产信托到期兑付的高峰期，在销售没有明显改善的情况下，房地产金融的服务业、房地产的金融能力，也开始成为房地产行业的核心竞争力。”

　　业内人士汪静波称，房地产行业过于依赖信贷的发展模式将会改变。她说，“信贷支持在任何一个行业过于集中，都会给整个金融系统带来潜在风险。在这种情况下，地产基金支持的开发商将有机会在未来胜出。”

　　汪静波分析，房地产基金期限长、资金来源稳定、发行相对自由，有利于解决房地产行业因信贷紧缩带来的资金短缺问题。同时，在政府持续调控下，房价将趋于稳定，租金回报率增加，房地产信托投资基金等证券化产品将推出。这些因素都有利于地产基金发展。

　　基于此，汪静波认为，未来的趋势是以信贷支持为主的地产业向基金支持的地产业发展。未来一段时间的投资机会将集中在地产基金。

　　地产母基金掘金房地产市场

　　地产母基金全称为房地产私募基金母基金(PEREFOF)，是一个在全球业界都属于非常创新的金融产品。通过投资母基金，投资者可以充分利用房地产专业投资基金团队，利用过去接触不到的各项资源，来充分掘金房地产市场的投资机会。

　　记者从一家专业私募机构的网站查询到，地产私募投资行业基金是一个相当成熟的市场，全球目前房地产私募基金所管理的资产超过5000亿美元，占整个全球股权私募基金约20%(2.5万亿美元)，是私募基金行业的一个重要投资领域。很多著名的全球金融机构，包括黑石集团旗下的房地产私募基金和喜达屋集团等，都拥有房地产私募基金。

　　地产母基金在全球是一个高速发展的新兴金融产品市场。2004年，全球PEREFOF的融资额度仅为7亿美元，2007年已经达到47亿美元，占整个房地产基金市场融资额的3%-5%。2011年4月，随着美国房地产市场的复苏，市场上有26支房地产母基金，总募集金额为54亿美元。其中关注亚洲和其它市场投资的即有8支基金，募集额度为18亿美元。

　　理清投资迷局穿越周期是关键

　　在中国房地产市场发展之初，开发商可以从银行获得成本低廉、充裕的贷款，当这条融资之路在调控中不那么通畅后，房地产信托迎来了一波发展高峰，然而，记者从业内人士获悉，房地产信托紧随其后的兑付风险又让投资者心怀忐忑。

　　业内人士连凯称，“投资者所熟悉的房地产信托产品，通常是先确定投资项目，再研发产品、募资，经过数月的谈判期和资金募集期，项目可能已经黄掉。此外，产品期限大多是1—2年，时间短，难以跨越经济周期，其结果可能是在房地产行业还未度过严冬、房子没卖出去时，房地产信托已经到期，这会让投资者承受兑付风险。”

　　与之相比，房地产私募投资基金则有自身的优势，“相较于房地产信托产品，房地产私募投资基金有两大特点，弥补了房地产信托的不足：一是周期较长，通常在5年以上，可以跨越经济周期;二是一旦跨越经济周期，则投资项目未必选定某个具体项目，而是建立储备项目池，所有符合条件的项目都进入储备项目池。在有交易对手、有备选项目的情况下，可以先募集基金，找到符合条件的项目，即可迅速出资。”连凯说。

　　记者从一位房地产业内资深人士了解到，目前国内房地产私募投资基金主要有两种形式：融资型房地产投资基金(类固定收益)和房地产私募股权投资基金(浮动收益)。前者债性较强，通常以股东借款或委托贷款方式进入房地产项目公司;后者股性较强，通常以增资扩股方式进入房地产项目公司。

　　风险控制没有最好，只有最适合

　　“当然，也不是说房地产信托产品就不值得投资了，因为对于不同类型的投资人，基于不同的理财目标，没有最好的产品，只有最适合的产品。”高级研究员孙治香说，“不同的房地产信托产品的收益率近两年来一直在整个理财市场中独领风骚，受到投资人的青睐。在目前房地产行业的走势下，房价的下行空间有限。以房地产作为基础资产的相关固定收益产品具有较高的安全性，对于保守型投资人而言，仍然可以选择。”

　　不过，就投资风险而言，一位资深业内人士提醒，为了应对到期信托产品的刚性兑付需求，目前市场上有些信托计划是属于“借新还旧”，投资人特别需要留意。

　　而房地产基金投资灵活，从一级土地开发，到房地产开发，再到成熟物业的运营，均可涉猎。投资结构也比较灵活，从纯股权投资，到夹层投资，再到优先劣后结构的设计，能够满足不同投资人的需求。

　　一位房地产业内资深人士认为，对于投资人来讲，虽然房地产行业的营业毛利有所下降，但是中国经济增速的减缓意味着实体经济的盈利空间也在下降，房地产的相对收益率仍然比较高。另外，目前市场不乏优秀的基金管理人和开发商，他们能够通过严格的成本控制能力和商业运营能力，为投资人获得可观的收益。

　　不过，有业内人士提醒，房地产基金市场是一个新兴市场，基金管理人良莠不齐，也是投资人需要仔细甄别的。

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　　对行业保持周期性判断 美国地产业“在转角寻找机遇”

　　其实，房地产私募投资基金虽然在国内很“新”，但在美国，已经发展得很成熟了。

　　美国在20世纪80年代以前，储贷机构繁荣，大部分地产项目可以轻松获得债权融资，因此，市场对于成本较高的私募股权融资没有需求。但是20世纪80年代末的储贷危机使得众多储贷机构倒闭，房地产行业能够获得的债权融资因而变得非常稀少，基于股权投资的房地产私募基金开始大量涌现。

　　在储贷危机中涌现的首只房地产私募基金是地产大亨山姆·泽尔与投资银行MerrillLynch于1988年合作发起成立Zell/Merrill基金，首期募资额4亿美元。

　　山姆·泽尔是芝加哥地产大亨、人称美国房地产界的“山姆大叔”。山姆认为，房产专业人士具备娴熟的交易技能，但他们往往缺乏“在转角寻找机遇”的能力，“正因为对行业缺乏周期性判断，直至今日(地产)都显得反复无常且大起大落。”

　　山姆以其远见卓识，用创新的金融产品——房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrust)和房地产私募基金(RealEstatePrivateEquityFund)，引领美国房地产业“在转角寻找机遇”。从此，这两类创新金融产品成为商业房地产市场的长期驱动力。