3月全国楼市添暖意 “小阳春”假象遭质疑

　　重点城市成交量环比上涨 不改“以价换量”趋势

　　此起彼伏的“以价换量”没有带来成交井喷，但谷底似乎已经过去。全国楼市在刚刚过去的3月份，可谓平添一丝暖意。

　　记者5日从中国指数研究院获悉，3月份全国被监测的40个城市中，33个城市成交面积出现环比上涨。其中，受房企增加供应、积极促销，加之首套房贷利率回调等多重因素影响，十大重点城市的刚需集中释放，成交量环比均有所上涨。

　　但需要指出的是，成交量的回暖仍处于相对较低水平，预计“以价换量”仍为二季度全国楼市的主基调。

　　成交参差不齐 价格以降为主

　　来自中国指数研究院的统计数据显示，一季度被监测的20个主要城市成交量参差不齐，价格则以降为主。

　　20个主要城市中，14个城市成交面积同比下跌。其中，大连降幅最大，达到73.14%。

　　6个城市成交面积同比上涨。其中，苏州涨幅最大，超过100%。

　　“今年首季，一、二线城市的楼市成交量呈现较为一致的规律，即1月份受元旦、春节因素影响，楼市成交惨淡，同比均大幅下跌;2月份同比上年，一、二线城市均有不同程度上涨，但并不能定调回暖;进入3月份，开发商主动降价促销、房源供应增多，加之首套房贷利率全面回调至基准利率，使得刚需逐渐释放，成交量呈现上升趋势。”中国指数研究院发布报告说。

　　一位资深房产专家也向记者表示，去年是楼市成交的低谷，绝对量已经“跌无可跌”。因此，仅从同比数据看，“今年的数据可能会好看些。”

　　然而，他紧接着强调：从绝对量来看，楼市成交仍处于低迷之中。

　　3月成为节点 房企业绩走强

　　业内人士普遍认为，如果说楼市略有暖意，那么3月份可以视为时间节点。

　　据中国指数研究院统计，3月份被监测的40个城市中，33个城市成交面积环比上涨，10个重点城市成交量环比均大幅上涨。

　　具体来看，3月份上海新房成交79.89万平方米，环比增长98.15%，而上一次成交面积超过80万平方米还要追溯到2011年的5月份。

　　深圳3月份一手住宅成交面积30.02万平方米，成交套数3430套，两个指标均创7个月以来新高。

　　厦门楼市回暖迹象同样明显，世茂股份今年的重头戏——世茂海峡大厦于3月24日开盘，销售人员告诉记者，短短一周该楼盘销售超过12亿元。“因为立项为商业地产，不限购这一条就引来大量投资客入场。”

　　3月份的回暖势头也体现在房企业绩上。

　　据记者了解，保利地产3月销售达到了96.72亿元，环比2月大涨267%;绿地集团当月销售金额环比大增589%。

　　富力地产一季度实现销售金额66亿元，超前两月合计销售金额36.28亿元近一倍;金地集团一季度销售金额41.3亿元，较前2月合计的16.4亿元大增逾1.5倍;恒大、龙湖等房企销售趋势同样向好。

　　调控毫不松劲 土地投资回落

　　“这种回暖是受各地房企供应增加，积极促销，加之首套房贷利率回调等多重影响所致。”业内人士指出：从调控政策和购房需求来看，并无根本扭转。

　　据易居中国分析师付琦介绍，目前成交量抬头的项目均是降价项目，开发商短期债务仍处高压状态，开发商启动新一轮降价不可避免。

　　更为重要的是，从土地市场来看，“量价齐跌”的趋势仍在延续。

　　来自中国指数研究院的统计显示，一季度，全国土地市场呈现明显供应放缓趋势，环比、同比均有下跌，住宅用地跌幅较大。

　　具体而言，1-3月全国300个城市共推出土地7052宗，环比减少39%，同比减少18%;推出土地面积29236万平方米，环比减少39%，同比减少19%。

　　同期，全国300个城市共成交土地5752宗，环比减少32%，同比减少24%;成交面积23053万平方米，环比减少33%，同比减少30%。

　　“今年3月份以来，陆续有大型品牌上市公司发布2011年年报，并表示2012年没有拿地计划。这预示着土地投资将现急速回落。”来自庄凌顾问的最新报告预计：下半年会有更多的土地出现流拍或零溢价出让。

　　房地产信托量价齐升 “小阳春”假象遭质疑 

　　房地产信托量价齐升

　　“小阳春”假象遭质疑

　　一直被认为存在高风险的房地产信托最近却反常地出现了回暖迹象。

　　根据普益财富近期集合信托周报，房地产信托在2月18日到3月17日四周的成立数量分别为1款、5款、3款、7款，在数量上呈回暖趋势。此外，从预期收益率上看，近期发行的产品预期收益率较之前稳中有升，以期限为12个月、18个月、24个月和36个月的产品为例，3月份发行的平均收益率分别为12.25%、10.50%、12.06%和11.83%，较2月份分别上涨68.33基点、5基点、115基点和27.08基点。

　　在量价回升的同时，部分房地产信托又提前到期。据统计，多家信托公司旗下均有房地产信托计划提前清盘。一边是发行回暖，一方面是提前终止(融资方早赎)，莫非真的是部分房地产开发商还钱，部分房地产开发商借钱?“很不幸的是，在仔细分析近期发行房地产信托产品，这个现象却不明显。”普益财富研究员范杰表示，“我们看到更多的是基于同一或关联项目，开发商或其关联方更换名目、另行融资，主要的方式有直接用新信托接盘旧信托、用建筑公司名义申请融资、投资于已成立的信托产品收益权等。”

　　项目腾挪翻花样

　　“用新信托接盘旧信托这种模式早在去年就被市场否定。但如果用同一个开发商项目下的另外一个项目进行融资，投资者还能看出吗?”范杰表示。

　　近期，中信聚信汇金地产基金1号开放，2号也于近期发行。其资金投向为星耀地产在天津的天嘉湖二期的项目公司。对于天嘉湖项目多数投资者并不熟悉，但很多投资者对星耀五洲并不陌生。这个楼盘当年一举成为天津地王，星耀地产依靠向华能贵诚信托融资获得开发资金，该项目曾经由华融信托的“华融-星耀项目集合资金信托计划”接盘，目前项目现金流困难，已经处于半停工状态。范杰指出，与其(星耀五洲)处于同一地段的天嘉湖项目资金缺口远远没这么大。“项目公司能保证信托资金只用于天嘉湖项目而不用于星耀五洲吗?接盘意图昭然若揭，其中的蹊跷，颇值玩味。”范杰表示。

　　直接接盘存风险

　　信托收益权投资的风险与投资项目密切相关，如果隐去信托背后的项目，用模糊的“信托收益权”、“信托投资计划”描述投资对象，则会导致投资者无法准确理解投资风险。范杰指出，目前，在房地产信托被调控的大背景下，部分信托公司为了之前的房地产信托顺利到期或不发生风险，开始用“投资信托计划收益权”的方式借新还旧、滚雪球。

　　如湖南信托的“湘财盛”系列投向为“以包括但不限于贷款、股权、有限合伙(LP)出资、权益投资、金融产品投资(包括信托计划受益权投资)等方式进行单一或组合投资，运用于保障性安居工程、商业不动产等不动产领域，信托存续期间闲置的信托资金可以用于存放商业银行、投资于银行间债券市场、货币市场基金、信托计划以及受托人认为低风险的其他金融产品”。“这类产品在房地产市场向好或平稳发展的时候，确实能起到分散投资的作用，也能体现出受托人的管理能力，但在对房地产行业加大调控力度的现在，却难逃为之前的信托和其他金融产品接盘之嫌。”范杰指出。

　　地产板块多数飘红 中茵股份涨6.9%

　　地产板块4月6日盘中多数飘红，截至10:42，中茵股份 涨6.9%，冠城大通 涨5.14%，中国宝安 涨4.18%，华业地产 涨3.05%。

　　据媒体报道，刚刚结束的清明小长假(4月2日-4日)，各地楼市成交表现不一。据悉，上海、广州等城市由于踏青、祭扫等因素，购房者入市意愿有所延后，导致成交量回落;而在北京，“小阳春”的持续发力使得小长假成交量继续回升。总体来看，3月全国楼市回暖趋势确立，并有望在4月得到延续。