佛山放宽限购紧急喊停 楼市拐点或将出现

　　佛山楼市放宽限购紧急喊停 成为史上最短政策

　　白天刚出台的“放宽限购”政策，当晚就被宣布暂缓实施。这一“史上最短政策”，出现在广东佛山。

　　昨日(10月11日)，广东省佛山市下发了一则被外界解读为“放松限购”的通知，成为全国限购放宽第一城，被推上舆论的风口浪尖。

　　今年3月18日，佛山市成为广东省第一个出台“限购令”的二三线城市。时隔不到7个月，为何又“出尔反尔”?接受记者采访的分析人士认为，限购之后成交量急剧下滑，市场信心受挫，土地出让收入也受到极大影响，这是佛山“反水”的重要原因。

　　然而，更令人意想不到的是，在公布“放宽限购”消息后不足12个小时，昨晚11时24分，佛山市住房和城乡建设管理局官网称，“为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响”，决定暂缓执行上述政策。

　　率先喊出限购“松绑”

　　昨日，佛山市住房和城乡建设管理局在其官方网站上发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》(以下简称 《通知》)，相关政策今日(10月12日)起生效，并要求全市严格执行。

　　对比此前出台的限购政策，《通知》作出了4处调整：一是对符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员，由市、区人社部门出具人才引进证明，购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制;二是已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳入限购范围;三是本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房;四是本市户籍“村改居”家庭，在购买7500元/平方米以下的新建商品住房时，其拥有的因村改居由集体土地改为国有土地的自建住房，不计入住房套数。

　　多位业内人士在接受记者采访时指出，这意味着符合一定条件的居民家庭，最多可以购置3套住房。

　　根据中国指数研究院的调查，今年9月，佛山市样本房地产项目的均价为9021元/平方米，但样本的中位数价格仅在7400元/平方米，恰好在7500元/平方米的非限购门槛之下。因此有分析人士指出，如果上述政策兑现，佛山执行了半年的“限购令”将可能瞬间瓦解。

　　佛山或是“扛不住了”

　　佛山为何如此“大胆”?亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为，或许是因为佛山实在“扛不住了”。

　　公开数据显示，今年1~3月，佛山全市商品住宅销售24239套，月均销售8079套。而在9月，虽然成交价格无明显下滑，但仅售出2703套，约占前3个月平均成交量的1/3.

　　“十一”黄金周期间，佛山楼市更是雪上加霜。据泛澳地产统计，10月1~7日，佛山新房仅成交458套，成交面积仅4.56万平方米，比去年同期剧减八成多。

　　谢逸枫指出，市场成交低迷，势必影响到开发商的信心和拿地热情，因此佛山还将面临土地出让收入不达标的可能。

　　根据《佛山市2011年度国有建设用地供应计划表》，佛山市五区今年住宅用地供应新增38.67公顷，与存量总计达到759.53公顷，但上半年仅成交163公顷，占全年计划的21.4%。

　　“救市”之举情有可原?

　　根据住建部此前的相关规定，制定限购政策的权力实际上下放到地方。即便如此，佛山市此举依然是“冒天下之大不韪”，因此，《通知》发出后，立刻被推上舆论的风口浪尖。

　　有网友在论坛上表示，此举是“欢迎炒房者”。但也有业内人士认为，在多重压力之下，佛山对限购实行“松绑”实则是“救市”之举。

　　对于外界的质疑，记者昨日一直寻求与佛山市住建局取得联系，但截至发稿前，该部门电话一直无人接听。

　　谢逸枫认为，佛山“限购令”松绑带来的影响不可低估。首先将带来佛山楼市成交量和房价的上涨，此外，更多的投机需求和热钱将涌入佛山，其楼市将存在更大的泡沫风险。不过他也表示，对于目前土地财政偏紧的佛山来说，此举仍是一个“利好消息”。

　　正式实施前被暂缓执行

　　然而，在公布“限购松绑”消息后不足12个小时，昨晚11时24分，佛山市住房和城乡建设管理局官网称，“为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响，我局决定暂缓执行 《关于进一步加强我市房地产调控有关问题的通知》(佛建管[2011]205号)”。

　　此时，距离该文件正式实施只有30多分钟。

　　有市场人士分析认为，在房地产调控处于重要转折关头的时候，佛山地方政府的“松绑”有公然挑战中央调整政策之嫌。因此，这次被暂缓或许是收到了来自各方面的施压。

　　另外，这一“短命”政策匆匆收场，也让部分人对该地方政府的政策权威性产生了质疑。

　　佛山暂缓执行放松版楼市限购令通知全文

　　根据国务院精神和省住建厅的工作部署，为做好我市房地产市场调控工作，我市于3月18日出台住房限购政策，是全省最早也是唯一执行住房限购政策的地级市，同时也是全国反应最快、最先出台住房限购政策的二线城市之一。

　　限购政策实施以来，我局密切关注全市房地产市场的变化，加强日常监督检查，规范商品房预销售行为;利用“商品房预销售系统”对商品房交易进行实时监控;建立起“个人住房信息系统”对购房人资格进行审核;联合地税部门通过“个税完税查询记录系统”堵塞政策漏洞。经过半年的调控，我市住房均价从今年 3月8756.13元/平方米的历史高位回落至9月8237.08元/平方米的位置，最大降幅达6%。今年前三季度的商品住房均价为8235.05元/平方米，同比去年年底的7987.75元/平方米上涨3.1%，房价控制在调控目标之内。交易量从第一季度月平均87万平方米调整回落至目前月平均40万平方米。随着住房限购政策的严格执行，我市的房地产投资投机行为得到遏制，市场调控取得初步成效，市场逐步向健康、良性方向发展。

　　与此同时，我市的保障性住房建设也取得了阶段性的成果，全市保障房开工率达到102.6%，近日我市出台了《2011—2020佛山市住房保障体系建设规划》公开征求意见，住房保障的制度进一步完善。

　　从我市调控情况来看，住房限购政策是得力、到位、有效的。在政策发生作用的同时，我市房地产市场一些特点随之突显出来。一是地区均价不平衡。受购房资格限制，购买人群流向位置较好的区位购房，高明、三水两区的项目以及一些镇街的低价位项目受到严重影响，9月份房价最高的南海区10756.31元 /平方米与房价最低的高明区5338.75元/平方米，相差接近两倍。二是销售的房屋结构不合理。受拥有住房套数限制，限购后反而促进了高价位的大户型商品住房的销售，给完成全年的新建住房价格控制目标造成极大影响。三是由于我市毗邻广州，受与广州中心城区房价价差的吸引，大量非本市户籍人员通过补缴社保或个人所得税在我市购房，为我市调控房价工作造成困扰。四是受2009年高价土地进入销售期的影响，10月份以后，禅城、南海、顺德三区将有大量均价超 15000元/平方米的高价项目推出市场，给全市的调控任务造成巨大压力。

　　从我市实行房地产调控半年多的情况来看，限购政策是非常有效的调控工具。基于合理引导房地产市场良性发展、合理调整市场结构、引导购房者理性消费的调控大局考虑，为了确保完成全年调控目标，我们打算科学灵活地运用好限购这个工具，在现行限购政策的基础上进行了完善，进一步加强我市的房地产市场调控。

　　一方面，严格控制非本市户籍的投资投机需求，加强对非本市户籍购房家庭购房的资格审核，“对补缴个人所得税以及社会保险的非本市户籍人员，在购房时不予认可。”

　　二方面，根据我市的人才引进战略，对我市引进的高端人才购房给予适当照顾。

　　三方面，引导市场的合理结构，引导市民理性消费，鼓励中低价位产品推出市场。经过深入的调研和科学的测算，在去年底将近8000元/平方米的基础上下调500元，本市户籍居民家庭以及因“村改居”而导致集体土地改为国有土地的居民家庭允许增购一套7500元/平方米的新建商品住房。

　　四方面，基于全市的一二手商品住房市场结构考虑，促进办理房地产权证5年以上的二手房流通，合理引导市场梯度消费。

　　基于上述考虑，我局于2011年10月11日中午发出《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》(佛建管 〔2011〕205号)，并在网上向社会主动公开。此文的原意是想在我市现行住房限购政策框架下进行完善和补充，是为确保完成我市全年房价控制目标而制定的。

　　为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响，我局决定暂缓执行《关于进一步加强我市房地产调控有关问题的通知》(佛建管〔2011〕205号)。

　　住建部专家称楼市限购政策不会放松

　　经历了近7个月的限购政策后，11日，广东佛山再出政策，对于非本地户籍人才引进人员、本地居民将允许购房及增购房屋。业界普遍认为，这是全国首个城市公开宣布放宽限购，担忧由此引发更多的二三线城市跟风放宽甚至取消房市限购政策。对此，住建部政策研究中心专家未做细评，但表示目前调控政策不会转向，限购政策也不会放松。

　　佛山市是继深圳、广州之后广东第三个出台限购令的城市，也是第一个出台限购令的地级市。今年3月18日晚公布的《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》显示，佛山从3月18日开始实施市行政区域内住房限购措施，原则上对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购1套住房。

　　数据显示，受之前限购政策影响，在今年“五一”、“十一”期间传统楼市旺季，佛山楼市成交量同比锐减六成，大户型与豪宅几乎全面滞销。

　　“佛山在放宽限购政策中，提及了本地户籍家庭可以再购买一套7500元/平方米以下的住房，而这一价格明显的低于目前已经接近9000元/平方米的均价，放宽本地户籍再买房，可以增加成交量，从数据统计上增加低价房比例。”专家表示。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，佛山仅是一个三线城市，该地限购政策的调整并不具有示范效应，目前执行的楼市宏观调控的大方向不会出现根本性变化。

　　“目前来看，全国正处于调控效果逐渐清晰化的边缘，特别是京沪广深等一线城市，成交量持续萎缩，房价松动也逐渐增加。但是佛山限购放宽很可能会影响部分城市继续收紧政策的决心。”北京中原地产张大伟说。

　　他直言，市场本来预计在8-9月会出现第二次限购扩散，但事实上只有浙江少数几个地级市执行，这证明了本轮调控的主要阻力来自于地方政府的执行力度。

　　据分析，执行限购的地方政府经过半年多的限购，目前土地收入等锐减，而保障房等建设又消耗了大量的资金，这使得地方政府有激活楼市以增加财政收入的诉求。

　　“佛山公开放宽限购令，给各地继续落实政策带来一个不好的示范，这可能会大大影响其他城市继续执行政策的决心。而目前楼市调控更需要坚持执行，而一旦半途而废，市场很可能出现难以预料的爆发。”张大伟说。

　　限购令一周年上市房企库存大增 拐点或将出现

　　全球最大私募股权投资公司黑石集团近期出售上海的一栋商业楼宇，引起各界关注。

　　不久，新华社发文认为，在成交低、存货增、资金少三重压力下，房价拐点已近在眼前。

　　自2010年9月29日出台以来，“限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责”等“新国五条”在楼市中的调控作用愈加明显，在过去的一年时间里，高涨的房价势头被遏制、楼盘销售剧减、外资撤离房市，这是否意味着房价拐点的到来呢?

　　调控作用明显

　　一年来，在“限购令”影响下， 楼市需求逐渐减少，而限购城市还是继续增加。

　　2011年7月，国务院常务会议要求，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

　　8月25日，浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确提出楼市限购措施，成了二三线城市限购“首令”，该限购令将于9月1日起实施。

　　随后，9月9日，浙江省衢州市出台楼市“限购令”。至此，浙江省11个地级市中已有杭州、宁波、温州、金华、绍兴、舟山、台州、衢州等8个城市实行限购。

　　东兴证券房地产研究员郑闵钢认为，衢州城市规模小，限购给上市公司的销售带来的影响很小。另外从限购的内容看，限购只针对外地购房者，对本地人限购的条件更为宽松。“我们认为二三线城市限购对商品房销售的影响远低于首批出台限购城市的影响，限购扩大对商品房全年度销售的影响不会超过5%。这些城市房地产上市公司进入相对较少，对房地产上市公司的影响有限。”

　　但是，限购还是实实在在影响了台州的楼市。

　　最新数据显示，9月份台州商品房开发用地成交4宗，总面积9.0031公顷，成交面积3.16057亿元。其中，用作商业用地开发的有1宗，地块面积5.0832公顷，成交金额8001万元。而在同月份，台州出让的商品房开发用地有8宗，面积19.3573万平方米。

　　这样算来，台州9月份的土地成交率为50%，有一半流拍。

　　“土地成交的一半流拍 ，也间接反映了地产商拿地的谨慎。”上海一位基金经理认为，这种谨慎有两个原因，一是地产商本身资金链就紧张，不会贸然出手;二是对于楼市未来的调控

　　心有余悸，“房价拐点是否到来，暂时很难说，但是目前地产商很多都有库存没有卖掉，这也导致他们不会继续拿地。”

　　国家统计局公布的最新70大中城市房价变动情况来看，房价快速上涨的趋势已经被遏制。一些城市的房价涨幅继续减小，与此同时，房价环比下降的城市范围在继续扩大。从区域来看，中西部、环渤海重点城市房价涨幅已经明显缩小;一线城市、珠三角重点城市房价环比涨幅已经缩小到零;长三角重点城市房价已经下降。

　　尽管有部分城市利用限价来避开限购，但是上述基金经理告诉记者，严格的“限购令”会压制市场需求，导致楼市成交量萎缩，进而影响土地市场，地方政府的土地出让金和房产交易环节的税收会大幅下滑，“个人还是支持限购的，这个作用要明显好于限价。”

　　上市房企库存增加

　　目前大城市总体房价处于僵持状态，广发证券首席分析师赵强了解的情况显示，部分城市如北京、杭州等外围市场出现松动。“开发商采取的促销策略，以及政府对供应结构的控制使得主要城市住宅价格涨幅继续趋缓、降价范围进一步扩大。”

　　但是值得注意的是，地产商库存开始逐步增加。

　　今年1-8月份我国房地产市场供给需求比率达到了2004年以来的最高值，其中以东部经济发达省份的三线城市尤为突出，三四线城市泡沫明显，房地产市场库存数量创下新高。

　　渤海证券研究员齐艳莉认为此次房地产调控政策将比以往更为强烈，限贷令和二三线城市限购令的力度将不会放松，政策的持续性将有待与市场高库存量的进一步消化，泡沫的挤压，房价的下行趋势越发明显。

　　据数据统计，今年上半年，A股上市地产公司存货占总资产比重由去年同期不到六成提升至61.82%。其中最受人关注的万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)和招商地产(000024)四大巨头，其2011年二季度的存货数据分别为1713.66亿元、1392.57亿元、605.90亿元、444.70亿元，而去年同期分别为1115.31亿元、937.88亿元、453.63亿元、338.56亿元，今年上半年分别同比增长 53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。

　　同时，这四大房企二季度存货量也出现环比较大幅度增长，今年一季度“万保金招”存货分别为1508.52亿元、1270.61亿元、522.45亿元、407.79亿元，二季度分别环比增长13.60%、9.60%、15.97%、9.05%。

　　从实地调研情况来看，截至8月末，广发证券监测的11大重点城市的存货总量达到73万套，环比上涨8.9%，同比增长57.1%。从目前存货的绝对量来看，离2008年的最高点还有差距。例如北京，2008年最高时存货有15万套，目前是11万套，相差28%。深圳最高时有6万多套，目前只有3万套，相差一半。反倒是一些中小城市，存货更接近2008年。例如惠州，离2008年高点差15%。尽管较2008年高点仍有差距，但是存货的趋势快速向上的。

　　更危险的是，根据天相投顾的数据显示，上市房企2010年年末筹资活动产生的现金流量净额同比增速为108.8%，而2011年半年报该数据已降至-39.3%，表明近期房地产公司资金链有断裂危险。

　　目前，房地产融资相关政策正在逐步收紧，筹资活动产生的现金流量净额增速降至低点，而经营活动现金流量净额增速在明显增大，同时，货币资金存量并无明显增长。总体来看，上市房企目前的资金情况接近于2009年中期的水平，资金链面临断裂风险。

　　拐点或将出现

　　时至9月中旬，除了台州、衢州两个城市出台了限购令外，仅廊坊、烟台、韶关以及丹东四个城市出台“限价令”。

　　记者翻看了台州、衢州两个城市的限购令，其限购范围都仅限于市区，对于本地居民，其限制购买的分别是第三以及第四套以上的房屋;对于外地人则是禁止购买第二套及以上的房屋。

　　东莞证券研究员黄凡认为住建部提出的新增限购城市“五项建议标准”中，除了第二项能明确界定外，其余各项都没有明确的量度标准，这就给各地方更多的回旋余地。同时，住建部提出的也只是“建议”而非“规定”，这也显示出政府对新一轮地产调控的决心没有以往来得坚定。

　　也许，这就给了地方政府和中央博弈的空间和机会。

　　“行业调控和流动性紧张是目前楼市销售不利的两方面原因，而流动性紧张是更全局性的因素。”南京一家地产公司负责人昨日告诉记者，房价下降趋势正在加强，在达到价格底线之前，成交量会受到不利影响。“但是，这个价格底线应是市场参与各方博弈的结果，包括中央和地方政府。”

　　从政策面角度来看，房地产调控政策的主基调仍然是趋紧的。

　　从地方政府的层面看，赵强认为与中央的博弈还在继续。“未来可能仍然会有一些二三线城市陆续出台限购令。这将对市场形成不定期的冲击。”在‘稳定物价’仍然是国家宏观调控的首要任务的背景下，地方政府政策放松的诉求还不足以成气候。除非外围经济环境发生急剧恶化，否则短期内房地产调控政策‘维持紧缩’的主基调很难松动。

　　但是，黄凡认为限购或许已经走到尽头，“限购调控的边际效用实际上正逐步下降。”

　　在黄凡看来，一方面，小城市地方财政对房地产的依赖程度要比一二线城市大得多，而其房地产市场在全国的影响力则相对有限。同时由于三四线城市，在规模、环境、医疗、教育等方面都没有一二线城市有优势，其房价的上涨潜力以及需求量也较大城市为低，因此当地炒房氛围并没有重点城市炽热。

　　前期政策叠加对地产销售带来的实际影响，9、10月应该是最好的观察窗口，“国庆黄金周”已过，地产销售持续低迷现状成为事实。

　　“金九银十不再，房价拐点将现。”因此，赵强认为，房价出现调整将是大概率事件，“楼市的趋势仍然是向下的。”