中投证券-荣盛发展步入新一轮高速扩张期，成长性突出

投资要点：

高周转，销售持续强劲增长。新开工高增长推动可售货量高增长，剔除部分无效库存，预计今年有效可售货量410亿元(+58%)，其中新推货值约360亿元；今年以来三线城市成交明显好转，公司新推项目在小幅提价的情况下当月去化多数在6成左右，好于去年同期水平；我们保守预计公司今年签约销售260亿元(+44%)，对应略超6成的去化水平，存在较大超预期可能；若去化水平接近7成，销售有望达到280亿元(+56%)；另外考虑到今年1-4月新获取项目年内也有望上市，实际新推盘量可能高于我们预期。

“售价小幅回升+成本稳定”，利润率有望企稳。受益于三线城市去库存化，预计公司全年销售均价有望小幅上涨5%-10%；虽然受2011年底-2012年降价影响，年初账面约130亿元的预收款毛利率相对较低，但考虑到今年售价回升的积极影响，预计今年毛利率下滑有限，仍将维持在35.5%左右，明年开始有望保持稳定。

高杠杆，对资金成本下降敏感度高。公司采取刚好、及时的资金管理策略，资金“紧平衡”。受益于流动性环境的改善，预计今年全年综合资金成本将至少下降1个百分点，我们测算将节省财务成本1.35亿元，相当于去年三费总和的16%。

步入新一轮高速扩张期，跨区域布局在二线地产商中遥遥领先，对已覆盖区域的深耕足以支撑公司长期发展。2013年公司计划以不少于100亿元(+54%)的资金，购置建面不超过650万方的项目土地；公司目前未结面积2045万方，未售面积1820万方，可支撑未来3年销售面积40%以上的复合增长；已进入9省17个二三线城市，包括环渤海、长三角和京哈、京沪、京广、沪汉蓉高铁沿线，布局边界基本覆盖了整个中东部，为下一步在已覆盖区域更密集布点奠定良好基础。

沈阳储备占比约20%，我们认为沈阳住宅用地供应偏多的状况在逐步改善，且公司在沈阳的销售表现明显好于区域平均水平，因此区域风险可控。