增大供应就能解决高房价？

嘉 宾：同策咨询研究部总监 张宏伟

广东工业大学房地产高级经济师 申格联

主持人：南方都市报记者 王艳玲

供应短缺是相对的，不是普遍意义的……一线城市供应短缺，二线城市还好，三四线城市存在供应过剩。

——— 同策咨询研究部总监 张宏伟

房价过高也不是供应不足，而是成本攀升和通货膨胀造成的。

——— 广东工业大学房地产高级经济师　申格联

新闻

背景

国家统计局4月15日发布的数据显示，截至3月末，商品房待售面积42441万平方米和352992万平方米的在施工面积，按照人均30平方米计算，足以解决1.2亿人口的住房问题。按照每套住房100平方米估算，4.24亿平方米全国商品房待售面积意味着有424万套左右的商品房待售，需要至少6个月完全消化。社会质疑，土地及房屋供应短缺结论并不成立。

供应不足是假象？

主持人：一季度，商品房待售面积约4 .24亿平方米，而在2010年，这一数字不到2亿平方米。看到这个数据时，作何感想？

申格联：令人惊讶，1年1亿平方米的市场供应量肯定是增长太快了。

张宏伟：我倒不认为。6个月消化时间并不会很离谱，分摊在各个城市的待售面积是有限的，房价上涨压力还是很大。以当前市场消化速度来看，即使7-8个月的消化体量也不算多。

主持人：看来，就市场是否存在供应短缺，两位存在着分歧。

申格联：市场上数据的出处缺乏权威性，造成一种市场供应不足的假象。目前数据统计的实际情况是人们只关注增量房面积的增长，几乎没有存量房放盘的确切数据，因此把一季度商品房待售面积与二手房放盘面积汇总才是房地产市场正确的供应量。市场不是供应不足，而是房价太高让需求方望而生畏；房价过高也不是供应不足，而是成本攀升和通货膨胀造成的。如此看来，普遍意义上的供应短缺并不存在，而是高价房太多造成需求方买不起。

张宏伟：供应短缺是相对的，不是普遍意义的。供应短缺要一线城市、二线城市、三四线城市具体分析，一线城市供应短缺，二线城市还好，三四线城市存在供应过剩。

结构短缺仍存在

主持人：这体现出结构性短缺问题。据易居房地产研究院提供的数据，截至3月底，20个大城市新建商品住宅库存总量为7224万平方米，创17个月新低，比如北京楼市跌破7万套。一线城市成交上涨，使得增加土地和住房供应迫在眉睫？

申格联：新建商品住宅库存总量是在减少，但是一、二手待售房的面积却有增无减。市场增大土地供应和新建住宅面积并不可能将房价成本拉低，只会带来更多的不良贷款和存量房积压。

张宏伟：我认为迫在眉睫。我们统计了从2008年到2012年土地供应平均值与过去两年的土地成交平均值的比例，一线城市普遍小于1 .2，土地供应减少，房价中长期来看肯定是上涨的。

主持人：增大供应就能解决北上广深高房价问题？

申格联：增大供应既然不能改变地价和房价成本，怎么可能解决高房价问题。

张宏伟：房价还会涨，只是快慢问题。增大供应是重要一环，我认为，应加大城中村、棚户区、市中心厂房等方面的改造力度，使这些闲置土地资源尽快盘活，以储备更多的商品房用地土地，取消经适房，利用现有经适房用地、经适房资源形成市场供应。

调控下防一刀切

主持人：一线城市不足，三四线城市库存量大，调控一刀切的增加供应，是否会加大这些城市泡沫风险？