土地运营商规划“产城”

本报记者 曾一宁 北京（楼盘）报道

产业地产中的这类土地运营商以华夏幸福(600340,股吧)基业股份有限公司、五矿营口（楼盘）产业园、中南建设(000961,股吧)、宏泰集团等为典型代表。这类土地运营商通常透过与政府的紧密沟通，与政府签订合约或协议获得园区开发建设权，政府同时辅以住宅、商业用地给开发商作为补偿，委托土地运营商打造“产城一体化”的新区域经济发展极。

如华夏幸福的“产业新城模式”，土地运营商的产业地产开发特点在于往往与地方政府签订一个庞大的框架性协约，几乎完全成为政府角色的替代者，履行从土地一级开发、招商引资、二级开发以及后期的运营，这种模式的重要原因和前提就是，区域经济相对落后、政府财政拮据、在谈判中处于弱势，以空间换时间，让渡很多资源和利益换取区域经济和税收快速的提高。

目前，凭借“产业新城”模式的华夏幸福已完成从华中到华东、华北地区的覆盖，增长速度不容忽视，宏泰集团则更偏重于一级开发，将土地卖给富士康等大型实体企业，而五矿营口产业园也与此类似，长时间地盘踞在营口海外广袤的土地上进行滚动开发。

作为我国独有的一种产业地产开发类型，土地运营商在进入产业地产领域之时，首先应该对宏观政治经济形势与区域产业链定位有清晰认识，能够从产业大视野对区域进行规划设置。同时，对于这类土地运营商，无论在资金能力上还是区域规划能力上要求也都非常高。但就目前而言，这些代表性企业似乎远远未达到这种层次，而是多数停留在一级开发和土地批发的原始角色上。

专家也指出，这类过于粗放式的土地操作手法也为区域发展带来了潜藏的风险。