海外地产投资运营商之道

作为全球工业地产投资运营商的标杆，普洛斯开创了“物流地产”标准时代。戴德梁行中国区工业部主管苏智渊认为，普洛斯模式对中国物流市场有教科书式的影响，许多包括嘉民集团和盖世理在内的外资物流商都选择复制普洛斯模式进军中国市场：获取土地后建成高标准仓库，通过持有租赁的方式进行物业管理，获取租金收益。

而这些经营行为大放异彩的背后是强大的金融渠道支持。以普洛斯、嘉民、丰树为代表的这批外资背后无不拥有强大的金融杠杆支撑，能够通过境外资产打包、REITs等金融渠道对接资产证券化，实现资本市场融资，快速有效地解决资金问题。

与此同时，这批外资巨头凭借旗下的基金管理，同样为其打造了不容忽视的金融优势。以普洛斯为例，其旗下就管理着14只规模超过80亿美元的基金，规模数量之大，是国内工业地产商一时难以媲美的。

而普洛斯的金融思维尤其值得称道。金融专家杜丽虹在她的深入研究中指出，通过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业自持下2倍的财务杠杆基础上，又获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到10倍。更重要的是，将开发部门90%以上的资产置入基金，使得普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2~3年。

同时，快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营，实际控制资产年均增幅达到22%。