纠纷多因开发商不守承诺 购房者最看重实力与诚信

■关注楼市3·15

又是一年3·15，各大消费维权热点纷纷被盘点。房子，作为大多数老百姓一生中最大宗的买卖，消费者更关心与购房相关的所有权益。目前，购房已成为新的消费热点，但是由于少数房地产开发企业不够规范，侵害消费者合法权益的现象时有发生。

据调查，购房纠纷主要原因是由于开发商承诺不到位而引起，而开发企业的实力与诚信也正成为越来越多消费者选择买房的考虑因素，面对开发商的不诚信行为，购房者如何做一名有心人，规避种种不必要的风险也是很多消费者迫切想了解的。

纠纷多因开发商承诺不到位

据称，在每年央视3·15晚会的投诉统计中，关于房地产行业的投诉位列前三位，其中投诉的重点在于房地产商在销售前的承诺与销售后的兑现方面存在较大差异。最突出的问题集中于房屋质量、楼间绿化面积缩水、规划绿地私自变更成车位方面。上述情况在全国各地房地产开发当中普遍存在，甚至一些品牌开发商也不例外。

从清远楼盘纠纷案例也可看出，由于承诺不到位或存在欺骗行为，从而引发了一系列的投诉、纠纷，甚至买卖双方对簿公堂。

有专业人士甚至总结了购房纠纷的十大热点，包括房屋质量有问题、修改规划、承诺不兑现、产权缩水、面积缩水、精装标准缩水、被涨价、虚假紧张、虚假宣传等。

有网友感叹，房价疯涨，工资不涨。如今，老百姓的住房问题成了压在身上的头号大山。加班加点攒点钱真不容易，当年的媳妇熬成婆才有买房的积累。选地段、看户型、比质量，还要考虑口袋里的银两。一旦遇上买房纠纷，更是绝望如“哑巴吃黄连”。

据了解，在行业普遍缺失诚信的背后，一方面反映了购房人的维权困难，另一方面则反映了房地产企业的强势地位。房地产行业由于运作周期长、跨度大、涉及方方面面，所以对房地产行业监管就存在很大的难度。虽然相关管理部门加强了监管力量，但还是出现了监管不力的情况，从而导致了房地产商屡屡出现诚信缺失、购房人的权益保护不力的情况。

开发商实力与诚信买家最看重

有网络调查显示，目前81%的购房者选房最看重实力与诚信，50%的购房者最害怕所购买的房子与开发商最初承诺不符。45%的购房者呼吁强化监管力度，44%的购房者遇到纠纷先找政府部门。在“你选房最关注开发商什么”这一调查中，居然有81%的人表示，会最关心开发商的实力与诚信，只有剩下的19%的人认为应关注开发商最值得关注的“服务”和“企业名望”。实力与诚信日益成为老百姓选房的一个关键因素。

在“你买房最怕出现什么情况”这一调查中，50%的人认为“与承诺不符”是自己最不愿意看到的。值得一提的是，29%的人最怕价格下跌，2%的人害怕烂尾，这说明楼市敏感时期，消费者对市场的预期把握得不太准，但越来越重视楼盘品质以及开发商的实力。

遇到与开发商的纠纷无法解决，您最希望找哪个部门？44%的人选择找政府职能部门，通过有关条例法规来解决；另外，31%的人会找消协，24%的人会找媒体，只有1%的人会选择上法院诉讼。调查结果还显示，45%的购房者认为最有效地提高房地产行业诚信度的办法是政府部门强化监管力度，42%的人认为要提高行业自律，开发商真正认识到诚信在企业发展过程中的重要性。

由此可见，实力和诚信，最终肯定是房地产的归宿。越是讲诚信、越有实力的公司，越在乎企业在消费者心目中的形象。随着房地产市场日益理性，消费者选择产品也会货比三家，而口碑好、有实力、服务态度好的企业被选中的几率就会高很多。市场经济中，一个企业能否生存下去，最终是要靠消费者来评判的，没有诚信的企业则终将遭到市场的淘汰。

购房者应做个有心人

面对开发商的一些不诚信的行为，购房者应该如何维护自己的权益？

有购房经验的市民张小姐建议，购房者应该做个有心人，在买房之前最好先摸摸开发商的家底，看看开发商的口碑、美誉度、规模、实力以及企业的基本概况，之前有没有什么劣迹，再掏腰包。也有业内人士建议，购房者选购时应注意更多细节，不要过分相信楼盘宣传。例如不要轻言相信销售员的介绍。特别是针对交通、学校配套等，深入实际认真考察要包括了解楼盘的实际地理位置，周围的交通设施。在选房时一定要问清楚幼儿园、或者学校是什么机构来办的。又如，楼间距的大小直接关系到采光和通风的问题，有一定的比例，可以了解清楚。

还有不要被样板间迷惑。样板间看起来永远都是那么宽敞大气，看上去也十分精致漂亮，一看就有想买的冲动。实际上，你的房子在环境、朝向、以及今后装修出来的效果，甚至是空间结构上都会和样板间有很大的差别。因此，看样板间时不要被装修出来的效果迷惑了，问清楚哪些地方能动，哪些地方不能动，以保障自己买房时可以更好地利用每一个空间。

另外，置业顾问一般不会提土地使用年限的问题。可能你买的房子使用年限比其他人的少上几十年。土地使用年限根据土地的使用性质，自取得该地的土地使用权之时算起。因此，开发商捂地的行为让购房者非常吃亏。在买房前也要看清楚所在楼盘的土地使用年限。对于土地使用年限，土地部门有批文，合同上有明确记录。

对此，相关部门也建议，广大消费者应该做一个理性的购房者，一是在购房当中以理性的心态看待购房合同；二是立足解决问题的想法，不要轻易起诉；三是冷静、理智、善意地考虑彼此的权利义务；四是注意分清不同的法律关系；五是注意保留和收集证据。

■相关案例

案例一 龙颈投诉站成功调解一宗购房纠纷

2012年5月31日，清新县消委会龙颈投诉站工作人员成功调解一宗购房纠纷，为消费者张女士挽回直接经济损失2万元。

据悉，2012年5月5日，张女士在清新县龙颈镇龙颈圩XX商住楼预定了一套总价为以18.6万元的房子，并于当日交付开发商方2万元订金，同时双方还在订金收据上加注协议，约定张女士于1个月后交付三成首期，如违约则订金不退等事项。2012年5月15日，张女士以身体不适、经济困难为由要求取消预定并退回订金，遭到开发商严厉拒绝。为此，张女士于5月29日到清新县消委会龙颈投诉站寻求帮助。接到投诉后，龙颈投诉站立即派出工作人员与XX商住楼的负责人郑先生取得联系，向其调查核实相关情况，并于2012年5月31日邀请双方到该投诉站进行现场协商。经调解，双方意见达成一致，张女士愿意支付违约金2000元给售楼方，XX商住楼负责人郑先生当场退回张女士购房订金2万元。最后，达成协议的双方对该投诉站工作人员调解结果均表示满意。

由于房产交易涉及环节较多，金额较大，易发生纠纷，清新县龙颈投诉站提醒广大消费者，购房时一定要明确自己的购房意向，购房时应严格审查开发商资质，并签订规范的购买的合同，同时强化法律知识学习，如明晰“定金”与“订金”区别，避免遭遇不必要的消费纠纷，同时在消费权益受到侵害时，积极向消费者投诉站投诉，确保自身消费权益。

案例二 承诺不兑现 绿化规划变更

前年，张先生在小市买了一套商品房，当时开发商承若绿化面积为20%，至今也没兑现；其中，承诺用一块空地建娱乐场所，等所有商品房销售完后，空地又开发为商品房。张先生向清远市消协投诉并提出这样的疑问：“在没有把此种情况签入购房合同，只是口头承诺，我们业主可以怎样才能维护自己的权益？”

清远市消协认为，在这起商品房的纠纷中，最重要、最关键的在于举证，法律适用的是谁主张谁举证原则。在购买商品房的时候，开发商或销售商通常会提供图纸、平面图、广告宣传等资料给消费者，如果消费者保留了这些资料，只要能证实是该开发商或销售商在售房时提供的，就可以作为证据使用。尽管这些相关的配套承诺没有签入购房合同，但可以视为一种约定，视为购房合同的组成部分；如果某个商品房用户没有索取或遗失了这些资料，可以向其他的购房户复印或举证。

消费者购买商品房，在谈好价钱的基础上付费，就要享受应有的一些服务，包括该商品房小区的一些配套服务，如承诺的绿化面积、娱乐空地等，它们也是商品房配套服务的组成部分。尽管提供了商品房，但是原来承诺配套设施没有兑现，同样损害了消费者的合法权益。

最后，消委会建议，如果掌握了承诺的证据，购房户就可以通过下列方式维护自己的合法权益。1、虚假广告要受查处。如果该开发商或销售商虽然有承诺，但意在欺骗和诱导用户，没有计划也无法为购房户提供这种配套服务，购房户只要提供相关的证明，就可以向当地工商行政管理部门举报或申诉；

2、弥补损失。如果是由于不可抗力原因或其他情况，虽然承诺了，但开发商或经销商品没有主观故意，但确实兑现不了的，经营者要给购房消费者作好解释工作，并尽可能弥补其损失；业主可以找经营者直接协商，或向消费者协会投诉，也可以采取其他的一些途径维护自己的合法权益，直至向人民法院提起诉讼。

案例三 购精装修房有陷阱

去年底，业主孙先生收楼时发现，自己前年购买的新城某精装房，交房标准与开发商此前提供的交房标准严重不相符，部分承诺的设备缩水。