打蛇就该打七寸 当下楼市的七寸在哪里

“国五条”细则一出台，个人售房将按转让所得征收20%个税的楼市调控新规一下刺激起了二手房交易，这些天来，全国各大中城市的房地产交易大厅人头攒动，大家都想方设法避开这条新规。

我们认为，楼市调控新规的出发点和具体措施首先应该肯定。“国五条”毫无疑问彰显了中央政府严控房价的决心。房价自2003年底开始大幅上扬后，一路高歌猛进，政府历年也针对高房价出台了许多政策措施，这些体现了以人为本的民本关怀。虽然楼价并未真正降下来，许多时候甚至越调越涨，但这有多方面的深层次原因，并不能因此全盘否定这些年来的楼市调控。毕竟，这是一场涉及多方利益的博弈。

对于备受争议的个人售房将按转让所得征收20%个税，可以将各方的关注焦点和担忧总结为三条：第一，是否会转嫁给买家再度推高房价？第二，是否会带动新楼销售反而利好开发商？第三，是否会抑制改善性需求进而导致租房价格上涨？

笔者认为上述三条担忧都是成立的。这一规定对抑制房地产投机投资会产生作用，但恐怕还起不了釜底抽薪之效，因为我们始终要牢记，我国现在的房地产市场是卖方市场，还不是买房市场，在涉及的开发商、地方政府、银行、投机客、自住需求者等多个方面的利益群体中，自住需求者始终处于弱势地位，而其他几个利益相关方显然要强势得多。纵观近十年来的历次楼市调控，自住需求者尤其是改善性需求者或多或少地成为利益受损的一方。而中央政府就是这些利益涉及方的协调者，左手要保增长（增长涉及地方政府和开发商等），右手要保民生（涉及自住需求者的住房问题），两手当然都要抓，但要两手都硬就很不容易了。近几年中央政府大力推进保障房建设，就是为了求得两全协调之策。

当然，实事求是地说，任何政策都不可能完美，我们评析一项政策措施应该全面分析，客观评价，一味拍手叫好，一味批评，都不符合“实事求是”精神。

我们认为，要说这次楼市调控新政有什么不足的地方，那就是没有抓住要害，打蛇没打到七寸。个人售房将按转让所得征收20%个税，显然针对的是二手房市场，而二手房市场也是卖方市场，所以并没能真正起到彻底的抑制投机投资的需求的作用。根据经济学原理，卖方市场中卖方可以将交易的税费全部或部分转嫁到买方身上，转嫁的程度如何取决于卖方市场的强度如何，强度越高，转嫁的程度也就越高。一个地方商品房越是供不应求，房价高涨，说明卖方市场的强度越高，交易产生的税费就越能转嫁到买方。比如北京（楼盘），据媒体报道，二手房交易产生的个税就全由买方承担。这就导致新规对拥有多套住房的卖方的惩罚效果很有限，这反而会限制多余存量房的释放。别看目前各地的二手房交易这么火爆，那都是为了赶在规定全面实施前过户，之后或许各地二手房价格涨跌将呈现区域分化的格局，而新建商品房价格将普涨。这样的局面，显然是与调控的初衷大大背离的。

所以说，在上有政策，下有对策的环境下，楼市调控并没能起到释放市场空置存量房的作用。今天中国大中城市的房价高，并不是因为住房太少，而是因为住房太多且严重分配不均。在扭曲的市场机制配置作用下，住房资源配置不合理，形成了一些拥有大量住房而空置着的房姐、房叔，造成资源浪费，而另一些人则因买不起房而无奈成为无房户的现象。如果以住房基尼系数来衡量商品房市场分配的不均等程度的话，住房基尼系数无疑要大于已经公布的收入分配基尼系数。也就是说商品房市场分配不公，加剧了不同阶层居民的收入分配不均，而后者反过来又影响前者。