销售目标翻番 “小公司”众安的调整与计划

从2007年香港上市至今五年，众安房产的成长有点慢。

根据众安房产3月13日公布的数字，2012年全年公司录得合同销售额约21.7亿元，合同销售面积为18.1万平方米，合同销售均价11973元/平。尽管上述数据均较2011年同期增长幅度至少达到20%以上，但对比同行业其余不少房地产企业，众安依然还是个"小公司"。

不过，这种状态从2013年开始或将出现较大的改变，众安有意开始加快发展增长的步伐。"众安今年销售目标计划在去年基础上翻番"，众安房产董事长施侃成在3月14日的业绩会上宣布。

看起来，这对众安而言或许不是一件难事。据首席投资官兼投资者关系总监陈嘉扬介绍，2013年可售面积约84万平方米，不包括刚拿的宁波（楼盘）慈溪项目，而84万平当中60%为面向刚性需求的洋房、公寓等产品，不少在售项目按计划应有50%左右在今年内能确认销售。

此外，2012年众安已有确认销售金额24亿元，确认销售面积13.28万平方米，确认销售均价约为1.8万元/平方米。今年至3月13日，众安合同销售金额已超过2012年上半年5.2亿元，比去年同期翻了六倍以上。

调整

施侃成介绍，为了适应今后的发展，公司在过去的2012年在内部战略及开发经营方面做了一些调整，把房产开发中房产经营、商业经营及服务经营三大经营业务进行相应的职权体系分离，实现内部管制的清晰化，管理目标的明确化，激励办法的有效化。同时，众安内部还提出"两平两快"战略平价购地、平价销售、快速开发、快速回笼，为了更好提高企业销售目标及库存去化率，众安今年销售目标计划在去年基础上翻番。

此外，众安也对营销策略和营销思路作出相应的调整，"以快速销售、快速回笼资金为目的，所以我们的营销团队引进了一些人员，包括营销总监及一大批营销团队和营销人员，为今后快速营销，快速回笼资金奠定了人才的基础。"施侃成称。

陈嘉扬另补充，众安也灵活调整营销策略，施行行销模式为主导，坐销为辅；同时促进公司内部的升职竞争模式，并对员工进行系统的培训，激励员工，倡导全员销售的意识。加强销售代理公司、市场分析公司、策划公司的合作，整合所有社会资源，保持销售快速增长。

"我们会继续稳步推进商业物业的发展，这部分也会带来现金流，同时作为配套也能够提升整体住宅项目的价值，也可以产生协同的效应"，陈嘉扬表示。

2012年，众安在商业物业及投资物业方面也取得一些提升。其中商业租赁业务方面，据透露，作为公司重要的商业众安杭州（楼盘）萧山恒隆广场，购物中心出租率达到98%，办公大楼出租率亦达到97%，整体营业收入较2011年略有增加。服务性公寓已于年初投入运营，并由独立经营者承租及经营，运营情况理想。至于投资物业方面，目前众安共有四个主要投资物业处于在建或规划阶段，规模已超过100万平方米，并计划陆续在未来三到五年开业，同时希望规模能增加至200万平。

"2012年营业额中商业物业、投资性物业加起来的贡献大概是5%左右，我们把这些商业物业进行组合，在未来中长期经营好应该可以贡献更高的营业额，大概会占到10%到15%，这样就可以创造一些更持续性的，更稳定的现金流。当然，作为经营性物业也可以为公司提供贷款，也可以提升公司的总体实力和抗风险能力。"

此外，关于酒店业务方面，杭州萧山假日酒店2012年平均入住率大约为50%，较2011年亦有增长。资料显示，目前众安共有五间处于在建或规划阶段的高端酒店，计划从2015年开始陆续投入营运，众安并计划2015年后每年都开一两家酒店。

发展

据介绍，众安会继续贯彻审慎购地的策略，在保持财务稳健的情况下，购入一些小规模土地补充土地储备，同时优化土地储备结构，确保公司可持续发展，主要在长三角区域内，经济实力、购买力比较强的二、三线城市及全国百强县寻找合适的投资机会。

据悉，为了配合快速发展的需要，众安制定快速开发的策略决定在新购地之后三个月开工，八到十个月就可以开盘，达到资金的平衡。

仅以众安刚过去于2月1日所获得的宁波慈溪项目为例，施侃成透露，目前该项目已经做好前期准备，会在三个月内开工，八个月后便可以进入销售装填，"预计在今年十一月份会开盘销售，这也是我们今年实现新的策略以后所做的第一个项目。我们对开局的项目非常重视，从人员的培训，从内部的管控，以及项目的开发设计管理做了精密的安排，我们也期待这个项目成为后续项目开发建设的样板。"

此外，关于资金方面，据介绍，目前众安手持现金11.2亿元，总资产149亿元，净资产86亿元，另还有24亿元银行授信未使用。"到今天为止，公司的所有在建项目与2013年要新开工的项目的土地款全部付完了，不需要再支付土地款。2013年新开工项目与我们现有在建项目，我们预计资本支出为28亿"，执行董事沈条娟介绍。

此外，截至2012年底，众安净负债率为54.6%，陈嘉扬表示，该数值在行业内算合理健康水平，希望在2013年能保持在60%以下，中长期能降至50%以下。其续称，关于资本市场融资方面公司持开放的态度，公司也会不断的优化财务结构。"到目前来说我们没有一个具体的时间表，但是公司在任何时候都要做好最好准备，当然这也要看市场的情况。"

数据显示，2012年众安总债务为42.3亿元，境内银行贷款占44%，境外银行贷款占18%；一年之内到期债务占41%，一到两年的占31%，两年到五年的是23%，其中5%超过五年。

风险

然而，此时似乎不像是个适合快速增长的时机。就在半个月前，中央政府公布"新国五条"调控政策，房地产市场迅速进入惊蛰时期，这在一定程度上也影响了不少房地产企业后续发展的增长速度。

不过施侃成认为，新政对众安的影响不大。"我认为中央对楼市的调控，包括新的国五条出台，主要是对过去一系列政策的进一步强调，核心思想是对于投资和投机的控制。对于众安来讲，我们主要是做刚需和改善性的房产，这对我们来讲没有任何的影响。对于未来楼市的走势，我觉得中国房地产市场通过五年的调控以后，这个市场和开发商已经基本接受了调控下的房地产市场环境，所以未来楼市的发展还是会按照中央的政策进行，将会平稳的发展。"

楼市将会平稳发展，这也是众安决定此时改变过去保守稳健的策略改为快速发展的主要考虑因素。"我们预计整个世界经济平稳以后，房地产市场回逐渐趋于平稳，这个市场未来还是有发展前景。所以，我们提出了快速开发，快速销售，快速回笼资金这个策略。"

"作为企业，规模、盈利、风险这三者的关系我们要把控住。我们公司从1997年成立，到2007年公司上市，这十年中我们的提升速度很快，我们从无到有，从小到大。

我们也是浙江省两家在香港上市公司之一，应该说在浙江我们做得不错，做得很有成效。但2007年以后随着金融危机，及中国房地产的宏观调控，经过市场的波动以后，我们选择了稳健的经营发展策略。我认为在大的市场背景下不是去做规模，也不是做更大的拓展，我们选择的是企业的平稳发展，企业内部的厚积薄发。"施侃成向观点地产新媒体如此讲述众安过去五年发展较慢的原因。

他进一步阐释，在这五年中市场波涛汹涌，有不少房地产企业把自己的资产贱卖，把自己的项目转让，自己的企业面临破产，这样的企业是一个高风险的企业。"但在这过程中，众安选择的是低风险，在这个过程中我们没有盲目的追求规模，所以我们过去的慢是有道理的。我们过去慢是为了稳健，是为了以后更好的发展，为了提升和促进。一个企业要做规模得看盈利点，规模大不代表企业效益一定好，世界上有很多企业很大例如雷曼兄弟，但是它最后没有了。我认为企业要走百年企业的路，并且是风险管控的路。"