楼市3月或见成交高峰 之后冷暖将由细则定夺

于房地产市场而言，今年“两会”，还真的与前几年有所不同。

“二手房转让严格按所得的20%计征个税”、“进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”……“两会”前夕，楼市再度遭遇“重磅炸弹”，“史上最严厉调控”再次被提及，地产股因此出现深度回调。

“两会”之后，楼市何去何从成了人们最关心的问题。不知道“两会”之后，任志强会否改变“3月份房价暴涨”的说法？不知道3月份之后，深圳英联国际不动产集团董事长郭建波会否到北京裸奔？

近几年，1月份、2月份的楼市冷暖，不会影响接下来的市场走势。真正让市场势头延续或者转向的，还在于调控政策出台与否、调控政策严厉与否。今年，楼市调控已成定局，“二手房转让征收20%个税”有人认为利好一手楼市，有人认为利空一手楼市；但假如二套房贷真如此前传言般“首付七成、利率1.3倍”，那将会对一手楼市造成重大影响。

全国政协委员、住建部副部长齐骥在“两会”期间说，针对新的国务院调控文件，一个星期内会有详细的信息解读，而各地方的调控目标需要各地方政府制定并发布，预计3月底地方政府细则将会出台。很快，一切就会水落石出。

在“石出”前的3月份，有开发商借“二套房贷首付可能提升”催促买家赶快出手，也许，就像2010年10月份那样，买家为避开政策抢先出手，形成成交高峰。至少，二手市场抢过户、避个税的现象已经在全国各地蔓延。“新国五条”细则发布后首个工作日，广州市房地产交易登记中心二手房交易收件量是平日的3倍。北京房产大厅的过户号炒到3000元一个，上海更是叫价5000元一个号。

至于3月份之后的楼市走势，则由细则的严厉程度来决定。

A市场冷暖

　　总有不错的“开篇”

2013年1月份，广州楼市延续了去年的势头，火爆异常，甚至有人将其和去年的“金九银十”相比。

有火热的开篇，未必还能火热收尾。因为每年的1月份，广州楼市几乎都有不错的收成。2010年如是，2011年也如是，2011年1月份，73.25万平方米的成交更是全年最高。2010年第四季度开始限购，2011年1月份“新国八条”出台，二套房贷首付六成，调控政策不可谓不严，1月份还能创下全年最高，只是楼市的“回光返照”。

因此，对于2013年的美好开篇，商家无所谓过度欢喜，买家也无所谓过度担忧，此后市场冷暖的变化，还得由调控政策的松紧程度来决定。

●2010年成交惨淡的上半年

2009年，中国楼市实现了“惊天大逆转”，前两个月的成交还深陷泥潭，此后就一路歌舞升平。楼市逆转，带来的就是调控的如期而至，2009年年底，政策从“救市”转向调控，2010年第一、第二季度，调控政策接连不断。

或许是密集的调控改变了市场的预期，又或许是2009年的过热透支了需求，总之，2010年上半年，楼市成交非常惨淡。一季度，楼市呈“跳水”状态，1月份还有60多万平方米的成交量，2月份不足30万平方米，此后的4个月，成交量都在三四十平方米之间徘徊。

直到9月、10月，在调控政策再度加码的压力下，市场提前爆发，两个月共卖出了200多万平方米的房子，开发商全年的日子才没有那么难过。

●2011年商家勒紧裤带过日子

2010年年底，限购开始，2011年年初，二套房贷首付提高至六成，这被称为“史上最严厉调控”。

也许是市场对调控已慢慢适应，也许是人们对调控的杀伤力认识不足，“史上最严厉调控”下，市场观望氛围并没有预期般严重。2011年上半年，广州楼市成交量同比2010年要好，无论是第一季度还是第二季度，2011年的成交量都要高于2010年。

不过，这种“好”只是相对而言，在2011年，开发商还是减少拿地，放慢开工，加大优惠力度，勒紧裤带过日子。

●2012年3月份成交“回春”

2011年下半年成交惨淡的形势，一直延续到了2012年的1月份和2月份，期间不断有“开发商资金链即将断裂、可能破产”的消息传出。

让人意外的是，在房产信贷放松的情况下，没有开发商破产，楼市反而在3月份开始“回春”，商家推货积极，买家出手热情高涨。到了5月份，市场开始全面复苏，月度成交量也开始走上70万平方米的较高水平。

●2013年：前两个月先热后冷

2013年刚开局，楼市继续升温，成交势头不减。根据网易房产数据中心对阳光家缘网签数据的统计，1月份，广州十区二市共成交10537套一手住宅，尽管环比去年12月份下跌8.1%，但同比暴涨229.8%。楼价方面，1月份楼价再度创下自2010年10月份执行严格限购政策以来的最高点，均价高达13847元/平方米，环比上涨6.1%，同比上涨15.7%。对此，有业内人士认为，2013年1月份的楼市盛况可以媲美2012年的“金九银十”，真正是“淡季不淡”。

2月份，广州楼市热度有所回落，十区二市共成交5865套单位，环比1月份大跌44.3%，同比上涨了30.4%；成交面积环比下跌44.7%，同比上涨40.1%。楼价方面，2月份全市均价13758元/平方米，与1月份基本持平，同比上涨21.5%。

　B调控措施

　　二套房贷首付会否提高至七成？

业内人士认为，“二手房交易征收20%个税”的规定其实早已存在，由于没有严格执行成了“僵尸政策”，现在只不过是“借机还魂”而已。甚至有人认为，二手房交易征收重税，有可能利好一手市场。

其实，早已有证券分析人士说过，很多时候，楼市调控不一定要全新的政策才能打击市场，旧政策“复活”的打击力度可能更大。就像“20%”的个税，如果强制执行，对二手市场将会造成很大的影响。同时，“20%”的个税会切切实实减少卖房所获取的利润，投资者投资时会更加谨慎，换房者可能也会被无辜波及，这都会减少一手楼市的需求，虽然可能会有部分原计划买二手房的买家转向一手市场，但增加的需求很难与减少的数量相比，“20%”的个税会利好一手楼市是非常直线的思维。

对一手市场造成“杀伤”效果的，还有“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”的政策，此前“首付七成、利率1.3”的传言有可能成真。现在广州房子的总价动辄几百万元，首付比原来多一成，就要多几十万元，足以令部分买家延后买房计划。

2010年、2011年的第一季度，房地产调控都是提高二套房贷首付，因此，在2013年再次提高二套房贷首付也不是什么新鲜事。