住建部表态称对刚性需求有“保护性措施”
20%个税是否会误伤改善性需求和刚性需求?毕竟目前卖房的除了部分投资投机者外,大量的还是改善居住的普通老百姓。对此国家住建部副部长齐骥表示,“会有保护性措施”。那么,“保护性措施”可能会有哪些,扬子晚报记者综合读者的咨询案例和业内人士的分析,进行了猜想。
我们的观点是
无论如何调控 出发点都应该是抑制投机和投资性需求,满足合理的住房需求。千万不能误伤刚需一族和刚改一族,要尽力保障他们的利益。
猜想一:满五年唯一住房免个税
可能指数:
案例:市民张先生2005年购买了一套商品房,2007年办理产权证,到目前已满5年,且夫妻双方名下只有这一套住房,如果出售是否需要征个税?
分析:根据国家有关规定,“对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。”南京也一直是照此执行。而此次“国 五条”细则提到,“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。” 也就意味着按20%征税只是针对“应征收的”个人所得税,本来就一直免税的“满五年唯一住房”不在“应征收”之列应该是板上钉钉。
猜想二:各类购房成本税前抵扣
可能指数:
案例:朱女士打算将一套2007年购买的90平方米商品房卖掉,当时买入价70万元,现在约可售出150万元。如果按20%征个税,是不是简单地计算为:(150万-70万)×20%=16万元?
分析:房产所得不能简单地等于卖出价和买入价的差额,在“国五条”细则的原文中,清楚写明是按“所得的20%”而并非“差额”。因此,各种购房 成本应予以税前扣除。根据国税总局此前的规定,应予扣除的包括契税、相关税费和合理费用等。有市民认为,买房时交的契税、公共维修基金,硬装软装家电等所 有装修的费用,贷款利息,转卖时交的营业税、中介费等等,都应算做购房成本。不过,抵扣的认定比较复杂,还需要进一步明确。
猜想三:房改房不按原售价征税
可能指数:
案例:十多年前,刘先生以5万元的价格购买了单位的福利房,目前这套80平方米的老房子市价约120万元。此外,刘先生还有一套商品房。如果将房改房卖掉,刘先生是否要承担高达20多万元的税款?
分析:房改房的原售价其实并不难查,在当初销售时都有登记记录等历史信息,如果按20%征个税技术上并没有太多难度。但售价是不是就等同于原 值,值得商榷。业内人士认为,房改房本身是福利性质的住房,有很多政策性的抵扣,售价并不能如实反映这部分住房的原值。所以在转售时,建议按照总额1%计 算,才较为合理。江苏省住建厅厅长周岚也认为,房改房的原值不可能按房改优惠值计算,有必要科学合理界定。
猜想四:先买再卖“满五年房”有优惠
可能指数:
案例:陈先生目前住着一套90平方米的商品房,已满五年,全家人打算买一套大点的房子改善居住。陈先生本来计算得很好,借点钱再加上几年来的积 蓄,买一套新房,待装修好入住之后,再把手上这套满五年的房子卖掉,用来还债和贷款。新政一出,陈先生急了,先买房之后再卖,老房子就不再符合满五年唯一 住房的条件,就不可以免税,难道真的要租房过渡?
分析:对于手上有一套满五年唯一住房的市民来说,想要改善居住,先买再卖和先卖再买的结果是一样的,也即最终他们只有一套新住房。但由于买卖的 顺序不同,税款的差别非常大。先卖房,个税免征。但如果先买新再卖旧,就有可能按20%征个税。业内人士认为应考虑到这部分人群的实际难处,不应逼着大家 都出去租房过渡。比如把政策扩大一点,一年内先买再卖“满五年房”的,是不是也可以给予免征或一定的个税优惠。
猜想五:非唯一的“老房子”优惠征税
可能指数:
案例:许先生2001年购买了一套120多平方米的商品房,房价33万元,目前售价约200万元。前几年夫妻俩又买了一套80平方米的房子。最 近许先生打算卖掉已住了十年的老房子自己创业,个税预计要缴30万元。许先生觉得很委屈,对这种买的时间较长的老房子能否网开一面,给予适当的优惠呢?
分析:业内人士认为,楼市调控中完善税收制度的一大目的还是打击投资投机需求,比如满5年的普通住房转让时可免征营业税,那么对于已满5年甚至 10年以上的普通住房,在个税征缴中是不是也可以区别对待呢?业内人士表示,不排除会对满一定年限的老房子给予适当的优惠,但可能性并不大。
猜想六:两套房面积“不达标”,卖房能否有优惠
可能指数:
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