二手房个税征20% 佛山已执行六年

计算时可扣除合理费用，新“国五条”未引发二手房过户激增

新“国五条”引发二手房交易在上海等城市短期激增，但这一现象在佛山却并未出现。南都记者调查了解到，按转让所得20%计征二手房个税，佛山已执行六年，并非“新政”，媒体和市民存在部分误解。同时二手房房贷政策佛山多家银行仍按照首付比例最低六成、贷款利率最低为基准利率的1.1倍操作。国五条新政究竟对佛山房地产市场会产生哪些影响？细则何时出台？佛山市住建局回应表示，要等市政府的相关政策出来以后才能确定。

“新规几年前已实施，这次影响不大”

“国五条”甫一发布，房产交易中心便被挤爆，这是南京、上海等地近日新增的景象。那么佛山又是怎样呢？记者昨日走访禅城、南海两区行政服务中心的房产交易窗口，发现办理该业务的市民并不多。南海政务中心一位工作人员称，所谓二手房计税20%的新规几年前已在佛山实施，“可能这次不会带来大的影响”。

禅城区行政服务中心有三个窗口在办理一、二手房的交易服务，记者昨日下午2点半走访时尚有一个空置。而在拿号区，虽有市民排队，但队伍不足两米，5分钟内便可拿到号。负责派号的工作人员介绍“人数与日常一样，并无明显增加”。在办事大厅的《房屋买卖(购买二手房)登记办事指南》中，记者发现“个人所得税”的税费标准只有一个：20%。

“这两天前来登记的市民确实有所增加，之前每天30多人，现在有50多人，但因为2月26日至3月1日系统维护，所以无法判定是业务挤压还是新规影响。”南海行政服务中心负责办理该业务的一位工作人员表示，二手房计税20%在南海已不是新规，南海相关部门也暂未就新规展开讨论，影响无法判定。

然而，此次新规终究已给市民带来了心理负担。市民黄先生认为，新规的影响终究会让买方埋单，“要买房还得早下手，早过户”。

“5年以上，唯一房”才可免个税

“佛山在近几年一直是执行个人所得税按照差额20%的标准征收。”满堂红市场部经理陈祖瑞肯定地说，目前佛山二手房个人所得税的执行标准为：按照增值部分的20%征收，增值部分为“成交价或者评估价格，减去原发票价格和合理费用”。

实际上，佛山严格执行这一标准的时间，已经有超过三年时间。2009年12月，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施中第七条，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。同月初，南海区将个人所得税由原来的可以选择交易总价的2%或者差额的20%的缴纳比例，调整为只能按照第二种来收取。

同时，记者还了解到，在2011年春节前后，佛山开始严格执行只有符合“5年以上，且为家庭唯一生活用房”这两个条件，才免个税的政策。这一标准被二手中介业内人士指出，在当时这一个税标准执行后，“炒房”的成本已经明显增加，加上后续限购政策的出台，佛山二手房市场至今仍未走出“寒冬”。

据桂城某中介经理杨先生介绍，当时佛山全面执行的时候，不少卖房者对此表示难以接受，但经过三年多的时间市场对此已经接受。而陈祖瑞也认为，消费者目前对这一点已经相对接受，所以对于佛山影响暂不明显。

延伸阅读

顺德 二手房税负可达10万 普通购房者被误伤

记者向顺德地税了解，其实顺德从2010年起，就已经实行了按转让所得20%计征二手房个税政策。业内人士称，该政策使不少二手房交易税负提至10万元，在抑制投机、投资购房者的同时，也误伤了刚需普通购房者，希望未来可差异化征收。

合富辉煌地产市场研究部经理廖德源称：“一刀切的方法伤害了不少刚需购房者。一方面，对于首次买房的刚需来说，税费增加会加大其买房的难度；另一方面，对于想卖掉目前的小房子，购买大房子的改善型购房者来说，也是一个灾难，因为其出售房子难度大大增加，也就意味着他们换房居住的梦想破灭。”

提醒

合理费用可以扣除　报低成交价有风险

“差额是否可以扣除装修以及房贷利息等成本？”尽管个税征收额度已经清晰明确在差额的20%这一标准，但打算售房的张小姐对于实际征收税费的具体计算方式和数额十分关注，“中介经纪人说，具体计算的时候可以适当扣除合理费用。但具体哪些费用并不明确。”

根据个人所得税的执行标准，增值部分除了可以扣减原房屋发票价之外，还可以扣减“合理费用”，据陈祖瑞介绍，这一合理费用中包括个人房贷中所支付的利息成本，而南海区的执行标准中，“合理费用”还可以包括装修费用，以及中介费用等，只要业主可以提供以上的相关证明，就可以在差额中扣减。

此外，据记者了解，在佛山全面执行二手房网签之前，不少买卖双方还采用将成交价格适当报低的方式来降低税费。据某中介经纪人介绍，在报税的时候不少经纪人和买卖双方都会将成交价格适当调低，这样一来差价就缩减，“不过并不是可以任意调整成交价格，对于每一个小区个税申报部门都会有近期成交的整体价格水平，填得过低就不能审批通过。”

也有业内人士对此提醒，报低成交价格的方式在网签之后或将不再适用，同时，此举会加大该物业再度出售时候的差额，存在一定风险。

佛山二套房未现停贷

仍执行首付六成，1.1倍利率

根据“国五条”调控新规：“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”

“目前还未收到总行关于二套房贷的调整通知，”一家国有大行佛山分行相关负责人介绍。记者所采访的佛山市中农工建四大国有行及广发、兴业等银行均表示尚未收到调整二套房贷政策的明确通知，因此仍按照首付比例最低六成、贷款利率最低为基准利率的1.1倍操作。

“现在等待相关部门和地方出台实施细则，银行方面应该会按照具体的落地实施细则来调整信贷政策；北上广等地区房贷政策调整的可能性很大，二线城市的佛山是否属于调控范围，仍需等等。”佛山一家股份银行信贷部门负责人称，近期银行内部已经作出相关提示，敦促二套房贷客户加紧递交材料和办理相关手续，以免政策落地带来的影响。据了解，在佛山银行体系中，二套房贷占现有的个人按揭贷款比重并不高，大约八成仍是首套房贷，所以提高二套房贷标准对银行的影响不会太大。

南都记者还了解到，一些银行在此之前对“认贷也认房”政策执行出现松动。在禅城区一家楼盘，该楼盘与某国有银行合作，可以为一些购买二套房的客户提供享受首付三成、基准利率8.5折的优惠，但是前提是首套房付全款，或是在2008年前还完首套房贷款。“未来银行将更为严格地执行二套房贷‘认房又认贷’的认定标准，之前极个别银行‘认房不认贷’的擦边球行为将不再被允许。”多位银行人士均表示。

误区

二手房征个税20%是新政？答：六年前已经开始

对于目前媒体上所集中报道的二手房征个税20%新政产生的各种影响和看法，佛山税务部门认为存在误解。南都记者所咨询的佛山市税务热线12366话务员表示，“二手房交易征个税20%的政策不是新政，而是在2006年就开始实施了。根据我国《个人所得税法实施条例》第二十二条规定，财产转让所得(二手房交易在此列)，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，计算纳税，征收税率为20%。”

“新国五条只是重申了一些过去执行的政策，并非新政，但包含各地严格执行的意味。”一位税务系统人士分析称。

二手房个税可选总价1%？答：有房屋原值发票的必须是20%

有媒体报道称，二手房交易个税可以有两种选择：一是按照总价的1%或2%征收；二是按照房屋原值和成交价格差价的20%交税。但佛山地税局热线人员则解释：“可能媒体存在误解，按照房屋总价1%-3%的税率征收，必须是纳税人不能提供购房原值发票的情况下，由当地房管局开具‘无发票证明’才能选择此项计税方法(佛山五区按2%税率征收)。有房屋原值发票的，都是按差价的20%征收。”

同时记者从108号文还了解到，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这也就意味着绝大多数有房屋原值发票备案的个人，二手房交易征税必须是20%。

数据

二手房成交去年跌两成