54亿套现金威啤酒 粤海身陷深圳商业红海

说起金威啤酒，在深圳可谓家喻户晓，但这个品牌或许将因为春节期间的一个公告而与深圳人诀别。

今年2月初，华润创业发布公告称，其已与粤海控股旗下的金威啤酒订立协议，将收购该公司待售股份、待售公司股东贷款及待售债项，总代价约为53.84亿元。

华润创业此次收购的资产，共包括金威啤酒位于成都、东莞、佛山、汕头、天津、西安的啤酒酿造厂和深圳二厂，及其有关啤酒业务的相关股东贷款及债项。

金威转型房地产

值得一提的是，华润创业此次收购中并未涉及金威啤酒一厂，而据了解，该厂已被规划为商业房地产项目。

资料显示，金威啤酒一厂地块位于深圳罗湖区布心片区，属于该区域最大的一块工业用地，并已于2012年8月获准纳入深圳市第四批城市更新单元计划。

在出售啤酒业务资产后，金威还公布了一厂地块的详细项目开发计划。金威表示，厂区周围主要从事珠宝及装饰珠宝产品设计、制造及销售的业务，因此董事会认为，在一厂发展商业房地产项目具备较好前途。

按金威公布的计划显示，该商业项目共分3期开发，预计2016年第一期落成，并开始进行销售和招租，2019年最后一期将会出租，项目整体投资金额将达36.2亿元。

根据金威的计划，在完全剥离啤酒业务后，其将转型做地产发展及投资。为配合新业务方向，金威啤酒也将改名为“粤海置地控股有限公司”。

另外，此次资产出售将为金威带来约34.93亿港元的收益，其中17.1亿元人民币将用于一厂商业项目的融资，另外10亿元则用于未来的土地收购及其他房地产发展项目。

对于金威转战房地产，深圳一位业内分析称，金威啤酒一厂地块确实是一块“宝地”，其所属的布心片区目前还缺乏中高档的商业设施；同时，如能完成工业用地向商业用地的转换，也将给企业带来巨大的经济利益。

该人士还提到，如果是金威自己运作该项目，将会给其未来的发展注入大量资金，但如果是由控股方粤海控股来操作，金威能够得到的利益就相对有限。

而据一位接近粤海的人士指出，由于粤海持股金威啤酒的比例高达73.82%，此次对金威啤酒的资产进行套现，是粤海整合旗下资产的部署，今后的商业项目无疑还是会由粤海自己主导。

粤海深陷深圳商业红海

其实，就算粤海自己主导金威一厂的商业项目也不足为奇，因为在此之前，粤海旗下的天河城品牌早已复制到深圳，粤海通过该项目正好可以实现在深圳商业地产领域的再次扩张。

2012年初，粤海旗下的天河城与鸿隆控股签下合作协议，计划在深圳罗湖广场北城市更新项目的基础上，造一个天河城购物中心。如改造顺利，罗湖区域的天河城将最快于2015年面世。

以此看来，今后两三年内，粤海将在深圳拥有两个大型商业项目。虽然这一规模和速度并不算突进，但从深圳整体商业项目的格局来看，粤海的扩张还是引发了业界的担忧。

据相关机构统计，深圳的购物中心面积将从2012年的438万平方米增加到2017年的922万平方米，涨幅高达111%，而购物中心的个数将从68个增加到2017年的112个。

此外，未来两年内深圳或将有13个城市综合体入市，大型商业项目更是有佳兆业城市广场、万科广场、鸿荣源壹方中心、卓越城、万科壹海城等。

相关分析就直指，粤海在深圳商业项目的优势并不突出，随着今后深圳商业项目的大量入市，市场竞争压力会非常大，同质化的产品也会过多。

据悉，目前深圳万象城、益田假日广场、KKMall、金光华、海岸城五大购物中心的品牌重叠度已经介于18%至30%之间。

另一方面，虽然粤海旗下的天河城在广州享有盛名，但对深圳而言，还需要一个接受与认知的过程；同时，相比深圳本地开发商，粤海在城市更新项目的进展方面也不具优势。

此外，于政策层面，在深圳发展大型商业项目如今也面临压力。2012年8月，深圳曾出台调控商业的税收新政，加强了对商业地产领域的调控和规范。