解析楼市差别化信贷细则

    4月7日晚，央行营业管理部与北京住房公积金管理中心同时发布了关于“差别化信贷政策”的实施细则，首次对“有房”和“无房有贷”的购房人群进行了政策细分。

    从商贷情况来看，此次细则规定，对贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行最低首付款比例30%的规定；而对贷款 购买第二套住房的家庭，最低首付款比例由60%上升至70%。但这其中还有一个补充规定，对于无房但有贷款记录的家庭，仍执行首付款不低于60%的政策；另外二套房贷款利率依然保持原有的“上浮10%”。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，此次信贷政策的细则最大的亮点即在于对“卖小买大”的“改善型自住”购房群体维持原有的政策，对于名下有房再次购买的群体首付比例再次提高10个百分点。这一细分主要体现出两个方向性的原则，首先是对于房地产市场的调控方向仍然是从严从紧；其次则将“改善型自住”的需求从二套房趋紧的走向中拆分出来，则体现了政策人性化一面，从之前的政策执行中吸取经验教训，减少对于自住需求的误伤。但是从政策效力来看，仅是首付款10个百分点的提高，没有预期中利率由10%上升至30%的补充，对于已经拥有一定经济基础的改善型客群来讲，影响并不会太明显。

    从公积金贷款来看，新政规定，借款申请人购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款同样由60%上升至70%；对于无房但有贷款记录的家庭，仍执行贷款首付款比例不低于60%的政策。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，公积金的情况相对较为复杂，3月底公积金贷款就曾针对二套房认的定做出一次调整，由原本的“认房不认贷”调整为“认房又认贷”。由此虽然此次细则中公积金贷款也将“无房有贷”的家庭从纯二套房认定群体中区分了出来，并且比纯二套房家庭首付款低出10%，但是相比3月底之前，仍然是由首套房更改成了二套房，首付款比例直接由30%攀升至60%。

    综合此次商贷与公积金细则情况来看，最大的亮点是政策制定更加向人性化方向发展，对于已有住房的二套需求将产生一定的抑制作用，但是购房者的实际付出总成本并未明显增高，其作用主要在于降低非首套置业的金融杠杆率，提高多次置业的购房门槛，同时向购房者传递决策层还将大力度紧缩楼市调控，进一步打压以资产保值增值为目的的购房需求，通过减需求来缓解供需矛盾，降低购房者预期、稳定房价走势。