从冷眼看新政到争赶末班车

从冷眼看新政到争赶末班车

3月成交暴涨，4月楼价或再推高

邓浩志接受《羊城晚报》采访

今年2月的二手市场本已很火热。然而，“新国五条”及其细则的出台却如“平地一声雷”般，在市场内外引起了轩然大波。随着3月的逐渐过去，住建部关于“执行20%税率”的声音越来越坚决，很多人已不复早先的乐观，变得忐忑不安，充满忧虑。买家为了赶“末班车”挤爆房管局交易大厅的场面最近频频出现，有意向的业主也是能出手就出手，不再观望和等待，二手中介更是“忙并快乐着”。

　　市场反应

　　买卖双方普遍淡定

　　少数买家加快入市

　　时间：2月下旬

　　政策：“新国五条”颁布

　　2月20日，在节后楼市渐渐回暖、市场“涨”声一片之际，国务院常务会议出台了楼市调控“新国五条”。对于这个相较以往并没有太大变化的“新政”，市场反应相当淡定。在调控消息出现一周左右，中原地产天河东圃板块、越秀淘金、海珠新港西、江南西、番禺洛溪、钟村板块、白云机场西、广州大道北板块、荔湾康王板块、芳村板块等多个板块的分行均反馈“风平浪静”，新政对楼市影响较少，客户都限于咨询及讨论中，而业主该放盘的还是放盘，买家该看楼的去看楼，该买楼的也依然买楼，只是个别买家忧心有变化，加快入市。记者从汇瀚按揭了解到，“新国五条”刚刚颁布后，也并未收到客户加快交易过户的需求，“毕竟仅房贷一项就需要一定时间，也急不来。”相关人士称。

　　记者观察

　　看楼、成交都很正常

　　2月底，记者走访了广州雅居乐中原地产及满堂红地产的两家分行，除见到一两台客上门问价及一位买家过来办手续外，没有见到其他的买家和业主。满堂红雅居乐分店店长彭琼告诉记者，目前看楼、成交都很正常，大部分业主不等钱花，又经历了2008年、2009年的楼市低谷，因此就算新政出来也很乐观，坚决不让价。买家方面，有一位买家催促中原地产的经纪加快办理过户手续，避免新政带来负面影响。

　　市场反应

　　买卖双方纷纷赶

　　末班车交易过户，

　　日网签量暴涨

　　时间：3月

　　政策：“新国五条”细则出台

　　3月1日，“新国五条”细则出台，在二手市场引起了极大的轰动。众多准买家担心新的个税征收标准随时会“落地”，故从3月2日开始，各大城市的房屋管理局出现了大批加快签约或递件的客户。满堂红地产提供的数据显示，3月1-7日，其广州分公司签约的个案宗数已超过2月整月总量。而合富置业监控阳光家缘网公布的数据统计显示，在新“国五条”出台后的第一个周末（3月2日），日网签量已突破100套大关，远高于之前周末的网签量，新“国五条”出台后的首个工作日（3月4日）网签量逼近400套，创出今年1月1日以来的日网签量新高，而在3月11-14日，日网签量则连续4天保持在400套以上的高位。交易量的增加，也推高了成交均价。中原地产市场部相关负责人告诉记者，新政出台当周成交均价仅1.89万/平方米，第二周均价就攀升至2.01万/平方米，上升近7%，第三周虽然略有下降，但仍高达1.98万元/平方米。

　　记者观察

　　见一面就成交，

　　部分二手买家

　　转向一手市场

　　在中原地产江燕路分行，一位二手经纪告诉记者：“最近放盘和买房的人增加了五成以上，为了避免交重税，有诚意的业主和买家成交都非常迅速。”在水荫路放盘的陈小姐之前因市场形势不错，一直不肯降价，但细则出台后，她担心晚卖房啊要承受高税收，又想拿钱在手，遂小幅让价，结果立即有买家愿意接手。双方仅见一面就谈妥了成交事宜，按陈小姐的话说“一个愿买，一个愿卖”，所以速度很快。不过，为防避风险，双方也约定若细则出台后仍未办妥过户手续，则自动解除合同。部分眼看过户需时很长的准买家，出现转向一手刚需楼盘的趋势。海珠赤岗的梁小姐表示，她之前想在赤岗买二手房，但中介说必须一次性付款才能赶得及在细则出台前过户，她手上的钱不够，只好在番禺买了一套小户型的一手房。

　　专家预测

　　成交量或萎缩，

　　但楼价可能进一步被推高

　　时间：4月

　　政策：未知

　　对于细则出台后的楼市走势，中原黄燕飞表示，个税从严征收对市场的实际影响还要等到地方政策正式出台后体现。价格方面，由于业主实收价，将税收转嫁给购房者，势必增加购房者的购房成本，若业主承担新增的个税，势必会提高物业售价，从而进一步推高楼价。她认为，近期交易量骤增，是在消耗未来几个月的成交量，各地细则出台后，可能会导致二手住宅交易有一段时期的萎缩。

　　满堂红周峰分析说，现在消耗的是未来两到三个月的潜在购买需求，有购房意欲的买家（特别是必须通过银行贷款买房的客户）都赶在3月上半月签约，此后的市场承接力会大幅度削弱，新增的需求只能在之后几个月内缓慢累积。如果广州细则不分“持有年限”，统一采取按差额20%征收个税，则4月之后的二手市场成交量会严重萎缩，郊区供应量较大的板块的二手楼价会率先下跌，租赁市场的平均租金也会受短期供应增大而“高位回落”。假如广州细则用相对人性化的区分“持有年限”来制定征收个税的标准，则二手市场在经历一至两个月的短暂调整期后，有望重新恢复2012年第四季度的交易水平，二手楼价也会维持“稳中微涨”的格局。周峰还认为，现时中介的业务重心是要尽可能挖掘更多持证超过5年的物业。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，如果政策如期在3月底4月初公布，且执行案基本与国五条细则精神接近的情况下，二手楼市可能将迎来一个寒冷的冬季。买卖双方都不愿意承担20%税费的情况下，二手市场只会急剧的萎缩，加上3月份的集中成交本身也在透支着4月份的买卖，所以4月份的成交量有可能只剩下3月份的四分之一甚至五分之一。