3月84城房价环比上涨，政策“末班车”效应导致量价齐涨

 

 

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

 

2013年4月1日，中国指数研究院发布了《2013年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。报告显示：2013年3月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9998元/平方米，环比2月上涨1.06% ，自2012年6月连续第10个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.23个百分点，其中84个城市环比上涨，16个城市环比下跌。

之前，2013年3月18日，国家统计局发布2月份70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况：与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个，房价自2012年6月止跌后连续第9个月环比上涨。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为3.1%。

中国房地产指数系统百城价格指数结果与国家统计局70个大中城市房价变化总体结果与基本一致，总体来看，2013年3月房价环比2月上涨1.06%，涨幅比上月扩大0.23个百分点，其中84个城市环比上涨，房价自2012年6月止跌后连续第10个月环比上涨。

在3月底4月初，此时恰为各地国五条细则出台的时间段，那么各地“新国五条”细则具有哪些特征，这些细则的出台对于市场将产生哪些影响？尤其是对于连续10个月上涨的房价来讲会产生哪些影响？

 

房价连续第10个月上涨的五大原因

 

2013年3月房价自2012年6月止跌后连续第10个月环比上涨，从原因角度来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要可分为五方面：

第一、政策末班车效应导致市场放量，量价齐涨。

3月1日“新国五条”细则出台之后，由于落地时间在3月底4月初，导致短期内政策的真空期与市场恐慌性购房，短期内导致市场放量，量价齐涨的现象，比如上海3月份商品住宅成交量高达143万平方米，创三年来新高。同时，“新国五条”导致二手房市场部分需求转移至一手房市场，加之新房市场“免税（20%个税征）”营销主题的推广与政策“末班车”的效应，这也就可能导致一手房市场成交继续放量，助推一手新房市场在政策发布经历观望之后重返火爆的行情与房价上涨的趋势。

第二、2012年房地产调控政策 “外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”刺激自住需求大量入市，从而导致市场基本面逐渐开始好转，基本面好转势必会带动价格坚挺，甚至出现涨价的现象。

第三、货币供应量增加导致市场流动性宽松，这是导致房价持续上涨的最根本的因素。

央行的数据显示，当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，2013年1-2月M2增速16%左右，比2012年12月份提高2个百分点左右；其中1月份的新增人民币贷款达到1.07万亿，创三年来新高，社会融资总量1月份达到2.45万亿，创出单月历史新高。

此外，3月5日，政府工作报告中提到的2013年主要经济目标包括，GDP同比增速7.5%，CPI增速3.5%左右，广义货币M2增长13%，基本与去年持平。M2 2013年同比增长13%表明市场流动性进一步宽松，稳定的经济环境以及仍然较为宽松的货币政策利好2013年楼市。

第四、以一线城市为代表的重点城市成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。

数据显示，2013年3月十大城市住宅均价为16803元/平方米，环比上月上涨1.25%。具体来看，北京、广州、深圳涨幅超过2%，南京、成都涨幅在1%-2%之间，重庆（主城区）、上海、武汉涨幅在0.2%-1%之间，天津、杭州涨幅较小，分别为0.05%、0.02%。

第五、部分城市在“限购”的政策执行上短期内出现了松动，甚至出台了购房落户、人才类购房补贴优惠、紧缺人才直接落户等措施，从侧面上给限购政策松动，这些定向鼓励的措施以及2013年政策层面明确鼓励改善型需求入市，导致一些定向需求产生，同时投资客瞄准高端楼盘集中购买，短期内导致市场放量增加，部分城市或局部市场出现过热现象，最终导致市场成交均价结构上持续走高。

 

政策“末班车”的效应促使楼市“小阳春”反弹

 

在“新国五条”细则出台的市场背景下，由于政策尚未在各地落地，政策“末班车”的效应导致一二手房市场短期内爆发冲量，以规避政策对于市场的影响，从而出现“日光盘”与销售量回升的现象。

我们看到，“新国五条”细则之后，导致二手房市场部分需求转移至一手房市场，新房市场“免税（20%个税征）”营销主题的推广有可能导致二手房市场需求向一手房市场转移，加之政策“末班车”的效应，这也就可能导致一手房市场成交继续放量，助推一手新房市场在政策发布经历观望之后重返火爆的行情与房价上涨的趋势。

当然这也离不开在政策“微调”之下，各大房企抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，甚至积极拿地“换仓”的结果。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为， “日光盘”与“小阳春”行情对于基本面正处于复苏过程的楼市来讲是一件利好的事情。但是在“新国五条”细则落地的这个特殊的市场阶段表现出来的房价上涨而惶恐入市的现象却背后却不合常理。楼市“日光盘”背后集聚者多重矛盾，这个矛盾多数与开发企业博弈调控政策以及政策尚未落地导致的未来政策面的走势密切相关。

总体上来讲，今年“日光盘”与“小阳春”行情局部市场惶恐入市的出现，与当前房地产调控政策呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“新国五条”细则尚未落地，政策预期不明朗有非常重要的关系。

从未来政策及市场面走势来讲，由于“新国五条”细则各地正在落地，各地正处于政策具体落实的阶段，短期内市场预期不明朗导致的市场恐慌入市的现象势必在这个阶段逐渐消退，新“国五条”各地的细则也将会起到其应有的作用。

 

新“国五条”房价控制目标：延缓房价上涨预期，稳定市场环境

 

在3月底4月初，此时恰为各地国五条细则出台的时间段，截止3月31日，已经有上海、北京、深圳、重庆、合肥、天津、南京、西安、厦门等17个城市已发布各自地方版的“新国五条”细则内容。尽管各地细则有所差别，但是，总体上可以说还是有章可循。从各地“新国五条”细则出台的房价控制目标来看，这些控制目标的出台对于市场将产生哪些影响？尤其是对于房价来讲会产生哪些影响？

 

我们看到，“新国五条”细则当中涉及的各地房价控制目标的角度来讲，除了基本政策上延续新“国五条”细则内容，各地房价控制目标基本也和当地GDP增速、人均可支配收入等因素结合在一起，基本上以不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅为基准。比如合肥2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅(名义增幅减去CPI)。

从这个角度来说，此次地方版的“新国五条”细则也就是意味着全年房价尽管不能上涨过快，但是上涨的预期和趋势是既定的。在这样的市场背景下，各部门主要是通过落实稳定房价工作责任制政策的强化与房价控制目标的制定，遏制和延缓今年第一季度以后房价过快上涨的现象，稳定房价上涨的预期。

从短期对于市场影响角度来说，地方版新国五条细则的落地出台，尤其是房价控制目标的的出台，短期内势必会导致房地产市场重回冷静与思考期，短期内“观望”与市场停滞也属于正常现象，房价上涨幅度尤其是一线城市的房价上涨的幅度也会收窄。笔者认为，这对于稳定短期内市场供求关系和房价上涨预期会起到非常重要的作用。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从短期内来讲，总体上是通过现有阶段“新国五条”细则及各地方版的细则的出台，为今后以税费调节为主的长效性调控机制逐渐形成和出台提供一个市场缓冲期，也是为以后以限购为主的行政化调控手段退出房地产市场提供市场铺垫。

 

政策重申不是简单强调，实为为长效性调控机制的制定和出台提供一个“时间窗”

 

尽管多数政策仍然为原有政策强调，但是，政策重申不是简单强调，从调控手段和目的来看，比如通过增加土地市场供应、保障性住房的供应、增加中小套型住宅的供应、加大中小套型户型贷款的政策支持，通过限地价竞房价，同时，通过加强市场监管，引导舆论和市场预期等多角度调节房地产市场供求关系与市场秩序。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，总体上来说，强化性的政策主要是通过此次政策的重申，满足自住需求，在坚持原有行政化调控手段的同时，通过保障房与商品房双轨制市场化的操作方式，缓解商品房市场供求关系紧张的局面，稳定市场预期。也是通过此次市场化的手段的过渡，为以后经济手段长效性政策执行、限购退出提供一个稳定的市场缓冲期。