二套房目前仍执行首付6成利率1.1倍

二套房目前仍执行首付6成利率1.1倍

邓浩志接受《南方都市报》采访 

    2月20日以来，“新国五条”成为中国房地产市场中使用率最高的一个词汇。在当天，国务院举行常务会议颁布“新国五条”，要求各地从严调控楼市，由此至今，中国的房地产市场进入了一个因政策变化而发生的震荡期。

    3月1日，国务院办公厅正式发布“新国五条”细则，进一步细化新国五条相关调控措施。细则中，出售自有住房个税需缴差额20%，房价上涨过快城市，二套房银根进一步收紧，都被业界认为是给调控出“重手”。国内楼市对此反应强烈，部分城市因为二手房买卖双方避税，在房产交易所里大排长龙，部分城市二手房东也坐地起价、转移新增税费成本。可谓是，有人欢喜有人愁，有人困惑有人忧。佛山楼市，暂时的平静会否被新政一击而破呢？

    组合拳从严调控

    3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称“新国五条”细则)，被认为是2月20日国务院常务会议确定“新国五条”从严调控的“后手”。这一细则，对新国五条确定的调控方向进行了细化，立刻在市场上引发剧烈的激荡。

    “新国五条”细则中指出，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。而此前在一些城市，出售自有住房通常按照总价的1%-3%征收个税，而新规定无疑提高了二手房交易税费成本。

    而针对一手房市场，“新国五条”细则要求进一步提高差别化房贷政策的尺度。其要求对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，意味着将比目前的首付六成，利率1.1倍更加严格。

    “新国五条”细则还要求已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，即2015年底，所有地级以上城市原则上要实现联网。

    在业界看来，“新国五条”细则既有系统性，亦有前瞻性，对调整买卖双方的价格预期有重要作用。方圆地产首席分析师邓浩志就分析，总体看此次调控体现了灵活与前瞻，楼价上涨苗头一出调控马上跟进，比起2010年楼价上涨50%才下猛药，这次已经是非常有前瞻性了。

    邓浩志研判，预计楼价上涨的势头会在一定程度上被遏制住。

    二套房贷政策暂未变

    在此次公布的“新国五条”细则中，对一手房市场最具潜在影响力的就是要求部分楼价上涨过快城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。而目前佛山二套房贷款准入门槛依然是老尺度，但业界却指加码亦有可能。

    在“新国五条”细则颁布后，包括四大国有银行和部分商业银行，个贷部门对外透露，目前佛山二套房贷款，依然是执行首付至少需六成，利率需在基准利率基础上上浮1.1倍的尺度。

    而政策会否有变，根据“新国五条”细则精神进行加码，立刻成为市场关注的焦点。对此，多数银行均反映，“尚未接到省行通知，还不知道如何调整”。不少业界人士也指出，佛山的银行属于地级市级别，所有的政策调整通常都要等到广东省行调整完毕后再做落实，没有自行调整的可能。但面对媒体和购房者的追问，佛山各大银行对二套房贷款门槛会否拔高，依然出言谨慎。有银行业内人士表示，“我只能说，今天还是暂时不变，但随时都可能会有调整。”亦有银行按揭人员提醒二套房买家，需加紧提交资料，以尽快得到批复，免得“夜长梦多”。

    而在广州，有声音传出二套房利率将有变化。根据南都日前报道，越秀区建行五羊新城支行一个贷人士透露，目前还是保持六成首付利率1.1倍，但有可能未来利率会上浮20%。这为未来银行个贷尺度出现变化，打下了不小的伏笔。

    对此，多数佛山房地产商和业界人士意见一致，认为目前的全国“两会”尚处于政策窗口期，二套房首付是否提高，利率会否加码，要等全国“两会”落幕，新一届政府成立后才能见分晓。

    一手房销售稳健

    “新国五条”细则颁布后，不论是尚不明朗的二套房差别化信贷政策，还是二手房按差额20%征个税，都引起市场广泛关注，部分城市二手房卖家坐地起价，新房热销不断，而佛山新房市场表现稳健。

    世联地产佛山公司发布的最新市场周报显示，在“新国五条”细则颁布前后，佛山新房成交呈现明显涨幅。2月25日到3月3日一周时间，佛山一手住宅共成交1779套，较前周增多800套，成交面积为19 .48万平方米，环比增长97.2%，成交均价为9557元/平方米，环比上涨8.1%。

    这份周报指，在调控发布前后，全市除三水区零成交(因官方网站数据无更新)，其他四区成交量大幅增长，其中高明区涨幅最大，环比增长445%；其次是南海区，环比增长124.4%；顺德区成交环比增长52.4%，禅城区成交环比增长42.9%。不过，南都记者也发现，“新国五条”细则颁布前后佛山一手房成交量价齐升，仍在正常范围内。2月25日到3月3日一周时间，全市成交1779套的水平，仍在今年元旦到春节前，全市单周成交1500-2000套的范围内，楼价也并未出现大的偏差。

    而不少发展商也反映，“新国五条”细则颁布前后，楼盘的销售并没受到冲击，刚需购房者也没有因此而改变或推迟置业计划，市场暂时没有受到影响。

    怕加码发展商定价或更务实

    佛山楼盘去年末至今因组团变化、产品素质调高报价，在局部地区出现了一股涨价风潮。而在调控加码之后，业界预测买卖双方将变得更为理性和务实。

    去年年底至今，佛山特别是禅桂中心城区，不少市民都觉得“房价贵了”。在禅桂中心城区，不少楼盘把原本去年年中普遍的9000元/平方米“行价”，攀升至万元出头，而一些新入市的高端楼盘，也因为地价普遍较贵，在春节前后入市时打出了近15000元/平方米的高价。

    新政落地后，发展商在定价上将面临更大的难点和阻力。在禅西板块，某知名开发商开发的大盘在“新国五条”细则颁布后，就把将推新洋房组团对外打出“6字头起助你轻松置业”的推广语，虽然其新推产品为调控“保护”的90平方米小三房，但对比春节前7000-8000元/平方米的均价，无疑显得更为亲民。

    对此，合富辉煌佛山公司副总经理黄保华认为，新政不会让有需要的购房者离场，却能挤掉泡沫。他认为，现在新政之下，真正有需要的置业者仍会入市，新政会让市场中的盲目性、泡沫性得到抑制。在他看来，即使二套房银根收紧，刚需市场仍然可以保持稳定。他认为，对佛山来讲，首次置业者基础量比较大，人口在发展，另一方面，限购以后本地市场的主流是刚需户型，同时从这几年，一些市民需要置换旧房，能够巩固佛山市场，新政提高投资门槛，会让市场良性循环。

    新政误伤者有多少？

    但亦有不少发展商指出，对于换房的首次改善型买家，一旦银根收紧，会造成新的市场观望氛围。在他们看来，虽然首付六成和首付七成、利率1.1倍和1.2倍差距并不大，但会把一些真正希望改善居住的置业者挤出市场，业界所担忧的“误伤刚需买家”，在佛山也会发生。

    在佛山，究竟有多少属于可能被政策误伤的换房型购房者呢？去年7月，佛山新浪乐居一项调查统计数据就显示，当地首次置业者超过六成比例为66.96%。而在同期，合富置业数据显示，受访的佛山二手买家，首次置业者的比例为74.7%，这意味着限购后在一、二手市场中，首次置业者占比较大。

    而在二套及以上置业者中，实际上2011年3月佛山限购之后，已经难以获得购房资格，被挤出市场。在业内看来，限购之后佛山房地产市场的购买主体为首次置业者和少量有资格的改善型买家，都有实际置业需求，在二套房首付提高一成或利率再上浮10%的情况下，对市场的潜在冲击难以扭转整个市场的基本面。

    采写：南都记者　周晓南

    后市研判

    月底或拨开云雾见新日

    目前，包括佛山在内，各地何时颁布地方性“新国五条”细则仍不明朗，但调控从严趋势明显。就在本周，面对新政颁布后各地房地产市场出现波动的现象，“新国五条”细则颇具争议性的话题，住建部部长姜伟新却惜字如金，却明确表示“(新政)还要再执行一段再看”。

    而住建部副部长齐骥也对外透露，楼市调控细则实际已包含在五条措施中，但还需各地方政府“翻译”成可操作的具体条款。另外，各地方政府需要制定并发布当地房价调控目标。他透露，地方细则出台时间为3月底。各地出台实施细则要以“国五条”为准，不存在房价上涨过快城市先出台、上涨相对较慢城市后出台的问题。这意味着，如果佛山也有本地化的楼市调控新举措，也将在本月末全国“两会”结束后，水落石出。