进退两难的房贷政策

进退两难的房贷政策

章林晓

这段时间以来，最吸引市场眼球的，无疑是银监会有关三套房贷及压力测试的消息。在各种消息越来越汹涌澎湃之际，银监会终于在8月5日，通过其官方网站以“答记者问”的方式，对市场的种种传言作出了回应。从银监会这一低调的、着力想淡化市场影响的声明中，多少能让人读出房贷政策进退两难的窘境。

8月5日，对市场盛传的京沪深杭地区第三套房贷暂停，银监会仅重申了国发[2010]10号文件的相关内容，表明其严格执行文件的态度；而对市场传言的房价下跌60%的新一轮压力测试，银监会避而不谈有否作过这种布置，只说今年5月曾开展过房价下跌10%、20%、30%的压力测试，并声明各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动。

房贷压力测试，原本就是商业银行使用的前瞻性风险管理手段，如果压力测试的各种情景假设同房地产市场走势风马牛不相及，那么，这种压力测试岂有进行的必要？在全国范围内进行房贷压力测试，其涉及的人力、财力和物力，可不是一个小数。

国发[2010]10号文件，本来就是针对部分城市房价、地价过快上涨而发的，暂停三套贷款是其抑制不合理住房需求的具体措施之一。现在，银监会一方面重申国发[2010]10号文件精神，另一方面如果又将房价下跌的极端假设从30%提高到60%，其内在的逻辑又作何解释？如果银监会根本没布置过这新一轮压力测试，此次却不作直接的正面否定，银监会顾虑的又是什么？

在银监会这着力想淡化市场影响的低调的声明背后，其实是中国经济增速的明显放缓，是宏观调控政策正面临着既要遏制房地产价格进一步上涨，又要防范经济增速大幅回落的两难境地。

如果放松货币政策以支持经济增速，则信贷资金难免或明或暗地通过各种渠道进入房地产领域，那么房价很可能恢复迅猛上涨的势头。而如果紧缩货币政策以打压房价，则中国经济增速将无可避免地加速回落。

中国房地产市场之所以能炼成举世无双的超高房价收入比，从国际因素讲，主要在于在现行世界货币体系安排下，我国房地产成了货币泡沫的“宣泄口”，而从国内因素讲，主要在于我国房地产市场成了“以支定收”税收制度安排的土地财政的“提款机”。房地产贷款一旦紧缩，其结果必然是：一方面是大量货币资金四处流窜，另一方面是地方财政遭受严重冲击。

现在，从房价房租比看，买房出租肯定要亏，但为什么依然有那么多人争先恐后地争相购买二套房、三套房？除了改善性需求外，更多的是投资/投机性需求。一旦房地产成了投资/投机的禁区，大量投资/投机性资金失去栖身的场所，必然四处流窜，“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你军”……各种日常生活必需品价格莫明其妙地飞速上涨，也就是顺理成章的事情了。

而在以支定收的土地财政背后，是事权与财权不对等的分税制。当事权与财权相匹配的地方财政体制没有构建完善前，土地财政又怎么可能轻易退出？在土地财政没有退出，又需要积极财政政策来应对后金融危机时期，房贷的骤然紧缩必然会严重冲击到地方财政的收支平衡，这毫无疑问是自废积极财政政策的武功。

货币政策归根到底是总量工具，要想作出结构性调整往往是事倍功半的。而房地产市场的复杂性，又非房贷政策单独所能应对的。在银监会这一低调的、着力想淡化市场影响的声明中，能让人多多少少读出些房贷政策进退两难的困境。

此文完成于2010年8月10日，已发2010年8月25日《中国建设报·中国住房》。