房地产新政下买卖双方观望窘局分析

     观察近几年的房地产市场，每当宏调政策出台，市场必有一段时间沉静。这时，买卖双方互相观望，看看政策能产生什么对自己有利或不利的影响。买方不急于出手，卖方不急于降价，就像瓣手腕，看谁能坚持到最后，看谁忍不住率先打破僵局。

    导致双方形成博弈现象的关键原因，我认为是双方对政策的理解不全面，认识有偏差，或被误导。一般人对宏调政策都简单理解为“要开发商降房价”。所以买方总想等待卖方资金顶不住，或年底要完成销售计划不得不降价促销时才买房。而卖方则对宏调政策的执行力度表示怀疑，期待政策虎头蛇尾地收场。实际上，买方有购房意愿，卖方也想早点卖掉房子回笼资金，之所以观望，其实双方都在政策上打主意。

   面对今年被称为史上最严厉的宏调政策，与以往情况一样，买卖双方观望窘局已达四个月。为此，有必要对新政会否放松、房价走势等问题进行深入探讨，找寻打破窘局的对策。

 

一、             四个城市领涨房价，二、三线城市价格绝对值较低，近年受整体大市带动升幅明显。

   一线城市及部分二线城市如杭州、佛山、天津等，2010年上半年成交均价比2005年增长了1～2倍，涨幅大于三线城市。北京、上海、深圳、杭州等四个城市的商品住宅成交均价突破2万元/平方米。广州房价没有上2万/平方米，升幅排在二线城市之列，属于第二梯队。我国中西部省会城市经济发展水平相对较低，房价水平低于一二线城市，现时的整体均价多在5000～6000元/平方米。近年受整体大市以及自身城市建设带动，这些城市房价亦较快增长，2010年上半年成交均价普遍比2005年增长了70%～100%。（见下图、下表）。 

    在此背景下，中央出台新政，遏制部分城市房价过快上漲趋势，抑制投机投资性不合理需求。

 

二、新政对市场的影响，凸显在收紧房贷抑制需求，从而达到遏制房价过快上漲目的。

    2007年9月27日二套房贷政策出台背景是流动性过剰，股市过热波及楼市，大量炒股者赚了钱买房，从而推高房价。当时，GDP己连续五年二位数增长，经济发展偏热，也需要调控。而且，2007年9月15日公布的五年以上贷款基准利率7.83%，是自1998年12月之后十年内重新攀上的最高贷款利率（见下图）。

 

 

    今年背景是GDP刚从低谷回升，房价居高不下，而在适度宽松货币政策之下，房地产贷款额度过大，中央不得巳对贷款买楼的投机投资需求实行控制。今年房贷新政比2007年房贷政策加强了，涉及面不仅是二套房贷，还扩大到首次置业90平方以上和三套及以上房贷。然而，由于目前五年以上贷款基准利率5.94%，是近几年来最低位，因此，二套房贷实行上浮基准利率1.1后的执行利率是6.534%，仍处在低位，比2007年执行利率低一大截，心理影响比2007年小多了。而相对影响较大的是首付提高到五成，以及买三套及以上者停止贷款。

    据我们在2009年底对广州十区及外围三市（南海、增城、清远）低中高各类购一手房准客户500份调查问卷统计，28%为首次置业、38%为二次置业，，33%为买三套及以上。今年第一季度我们对广州十区二手房成交不完全统计，57%属首次置业（首次置业由于一手房价过高，所以就到二手房市场去），30%属改善需求，13%属投资需求。在二手房交易中，投资需求有50%一次性付款，改善需求有31%一次性付款。在一手房交易中，约有30～40%是一次性付款，第三套停贷的政策，将会增加一次性付款的比例。

    以一套100平方米、总价150万的住房为例，国发10号文新政出台后，首次置业买90平方以上住房20年贷款利息比之前仅多付50640元，二套房20年贷款利息仅多64320元，以20年之长，影响不算大，主要影响是首付增加到房价的五成。

    被称为近十年最严厉的本次调控新政由于大幅提高了购房的门槛和成本，因此其市场影响比较直接，投机投资客离场，成交量骤然大幅度萎缩。

 

三、下半年政府将继续坚持宏调政策，政策面难以重回宽松。 

    在国内宏观调控及国外经济影响下，预计下半年国内经济增长将有所放缓。随着国外经济不景气影响的逐步加 深，PMI增速可能继续下降，预计下半年PMI将总体处于50%附近的临界区域。进入4季度国内经济可能出现较明显回调。但全年增长率应能维持在9%以上，而不可能破8%。

    在国内经济增速放缓、原材料价格涨势减弱、政府打击投机等多重因素作用下，加之受上年同期基数变化影响，CPI同比增速有可能于7、8月见顶之后回落，在3季度处于3.3%附近区域的可能性较大。

    从各项经济数据表现来看，上半年的宏观调控已经取得一定成效。经济基础表现比较稳定，预计政府下半年将继续坚持宏调政策，政策面难以重回宽松。不过，由于宏调面临两难，政策继续加码的可能性减少。在流动性上可能较上半年宽松，加息的可能性较低。

 

四、下半年GDP增速下行，广州房价会随之下调，但仍维持在万元/平方米以上。

    根据我多年观察研究得出结论：房价与GDP增速是同步升降，而与贷款基准利率反向升降。今年上半年楼市“量降价不降”，其原因就是由于新政出台，银行严格执行二套贷款基准利率上调10%和首付五成的规定，使购房成本加大，抑制了部分投机投资和改善型需求的购房行为，使成交量下降。但今年头两个季度GDP增长率仍保持二位数，房价自然下不来，从而出现“量降价不降”现象。估计3、4季度GDP增长率会降到9%、甚至到8%（但跌破8%的可能性极小）。参考2008年4季度和2009年1季度，全国GDP增幅连续二个季度跌破8%（见下图），广州十区均价在2008年12月至2009年5月，随之长达半年时间从“9”降至“8”字头的历史事实，可以预料广州房价会在4季度随之下降，但只要全国GDP增幅不破“8”，广州房价不会跌破万元/平方米。

 

五、在新政持续不放松之下，面对市场现实，卖方应采取积极应对措施。

    前面的分析中已经提到，虽然流动性有一定的收紧，但经济增长、通胀预期、投资渠道少等因素能够一定程度上与房地产政策调整的影响相对冲，资产价格仍具备支撑力。同时，现时大多数房企持有现金充足，资金压力小，不会轻易降价，毕竟降价可能导致市场价量齐跌，买家观望更浓的恶性循环。但必须看到政策调控的决心和力度比预期要来得更坚决更强硬，开发商在定价上难以继续之前的上涨态势，态度日趋谨慎，价格提升空间不大。

    从2009年初至2010年上半年，广州十区商品住宅的可售货量一直处于持续下降趋势。但这一状况将在2010年下半年打破。下半年可售货量将达到6.3万套住宅，预料比上半年的可售货量上升一成左右，局部区域将出现供大于求状况，开发商为了完成年度计划，或会采用“降价救量”措施回笼资金。开发商为了争取二套买家，会下调房价5～10%来让利，弥补买家由于利率上调增加的8～10万元供楼利息。这样，二套买家就会重回市场。

由于下半年的供应主要集中在外围，中心区的供应没有明显的增加，因此，不同区域的价格调整幅度不同。预计外围部分楼盘价格下调空间较大，中心区特别是中心四区楼价较坚挺。全市均价预计下半年环比上半年有10%的下调空间，但均价仍过万元，同比2009年仍有10%左右的升幅。

 

六、房价长期看漲，买家预期房价大跌是不现实的。

    随着广州市国家中心城市地位的确立，广州城市化进程的加速，以及亚运会的举办，令广州城市价值提升到一个新的层面，这些因素将继续支撑楼价维持在较高水平。从2009年10月至今年7月，广州一手房均价连续10个月站稳在万元/平方米价位。可见，买家己逐渐接受“万元房”的现实。

    楼市经历证明：房贷政策压制投资需求，只能见效一段时间。为什么那么多人投资买房，因为中国老百姓的投资渠道非常单一，不是股市就是楼市，现在股市一有什么风吹草动就掉下来了，所以大家都跑来投资楼市。不是大家只愿意投资楼市，而是没有其他更好的投资渠道。如果有其他更好的投资渠道，就不一定挤到楼市来了。另外，不是说政策出来，投资欲望就消失了，这种需求其实还是有的，不过是被压制在那里。被压制并不等于需求就消失了，等你房价降下来，投资买家马上又回来了，因此，期望房价降到让首次置业者都买得起的价位是没有可能的。因为房价下降10%，还未到首次置业者可承受的价位，改善型买家马上就回来了，房价因成交量上来，就不会再降下去。政府要减少楼市投机投资需求，就需要扩大和开辟更多国内投资渠道来把投资楼市的资金吸引过去。今年5月7日国务院颁布了鼓励民间投资的新36条意见，意在引导民间资本离开楼市，然而需要时间去实施，短期内还难以实现。因此，投机投资需求反弹，引发房价反弹的情况仍会发生。

 

七、广州楼市渐现回暖趋势，买卖双方数个月相互观望窘局即将结束。

    据阳光家缘“网签”数据统计，今年8月上半月十区两市一手房成交量29.2万平方米，是7月整月成交量45.5万平方米的65%。估计8月份十区两市“网签”能回复新政前的3月份60万平方米以上成交量的正常水平，广州楼市渐现回暖趋势。亚运城8000套住宅有望在十一黄金月期间火爆销售，结束广州楼市买卖双方数个月的相互观望窘局。

 

文/黎文江

2010.8.26.