房地产：结构性导致均价上涨

行业近况：

　　统计局今日在“7 月份固定资产投资主要情况”中公布了同期全国房地产市场运行情况，开发投资31,873 亿元，同比增长33.6%;新开工面积11.5 亿平方米，同比增长24.9%;施工面积42.4 亿平方米，同比增长30.8%;竣工面积3.24 亿平方米，同比增长13.4%;商品房销售面积5.2 亿平米，同比增长13.6%，销售额2.9 万亿，增长26.1%。

评论：

　　开发投资增速反弹符合预期，但反弹增幅超预期：7 月单月开发投资5623 亿元，环比下滑25.2%，同比增长36.6%;1-7 月累计投资额3.19 万亿元，增长33.6%，其中住宅投资2.28 万亿元，增长36.4%，增速较上月提升0.3 个百分点。如我们上月提到的，去年7 月投资是低基数，同比反弹符合预期，但反弹增幅超出预期，全年来看，投资增速随着资金收紧、成交下滑后企业投资意愿下降将呈前高后低趋势。

　　新开工面积增速小幅增加：7 月单月新开工1.57 亿平方米，环比下滑32.6%;累计新开工面积增速24.9%，较上半年同比增速23.6%反弹1.3 个百分点，主要还是受7 月低基数影响，我们判断未来新开工增速依然是放缓趋势。

　　单月销售下滑符合预期：单月商品房销售面积7618 万平方米，环比下滑33.7%，同比增加17.8%;单月销售额4263亿元，环比下滑28.6%，同比增加39.0%。累计销售面积5.2 亿平方米，同比增速较上月扩大0.7 个百分点至13.6%;累计销售额2.88 万亿元，增速较上月扩大2 个百分点至26.1%，其中，住宅销售额增长24.5%。7 月份历史上就是销售淡季，单月销售下滑符合预期，而我们的重点城市销售月报监测显示，主要城市成交仅小幅下滑，意味着三、四线城市销售有所放缓。预期8 月销售将较7 月环比小幅回升。

　　销售均价环比上升主要是结构性影响：7 月单月住宅均价5163 元/平方米，环比上升6.1%，单月价格反弹超出预期;住宅累计销售均价5186 元/平方米，同比上涨10.2%，增速较上半年提升1.2 个百分点。我们解读为结构性的变化影响，高售价的一二线城市销售额占比提升拉高了7 月的成交均价，往前看，我们认为全年均价随着供应增加，将出现放缓。

　　自筹资金是主要资金来源：开发企业本年资金来源4.8 万亿元，同比增长23.1%，较上月扩大1.5 个百分点。主要受益于自筹资金的快速增加(同比增速34.0%，占本年资金来源40.3%，继续创历史新高)。数据前瞻：我们认为房价将随着供应释放而缓慢调整，开发投资则将呈缓慢持续下降趋势，而新开工、土地购置将随着三、四线城市市场销售放缓而逐步走低，全年的住宅价格将实现稳中有降，预计投资和销售数据九月份以后有望逐步回落。

　　公司层面，与行业26%销售额增速比较，目前已经公布销售数据的公司，其销售额同比增幅50%以上的有：万科(64%)、中国海外(82%)、华润置地(74%)、龙湖(67%)、宝龙地产(86%)，龙头公司市场占有率持续提升。

估值与建议：

　　总体看来，投资依然维持在高位，房价还在上涨，短期内政策要退出有难度，但随着三季度末开始供应增加，房价平抑，我们看好销售推动的地产板块系统性机会，三条主线值得关注1)高销售、有业绩龙头，2)保障房受益个股，3)商业地产，A 股推荐万科、招商、首开、中国建筑、金融街;H 股逢低吸纳中国海外、龙湖、华润置地以及碧桂园。