房地产行业:行业平稳调整,估值修复曲折上行

　　上半年全国销售平稳增长,各个城市新房库存压力增加,二手房不温不火,土地市场较为冷清。全国销售面积增幅13%,限购城市销售面积与去年同期基本持平,各个城市都库存都有所上升。上半年130个城市住宅用地出让金额同比下降22%,溢价率较低,但地价尚未有明显下调。

　　上半年地产开发企业资金趋紧,弱市确保推盘,土地投资谨慎。开发贷收缩和销售回款流入的减缓使得开发企业资金趋紧,资金成本上升。企业在2010年大幅增加了土地投资和新开工,今年资本支出较大,超预期的再次调控使企业上半年土地投资谨慎,弱市下确保推盘回笼资金。

　　下半年需求有支撑,供给有压力,开工下调已经出现,低价入市渐行渐近。供给端的压力依然较大,而下半年需求的购买意愿和支付能力可能有边际改善。2季末已经出现了开工调整的迹象,在土地价格下调的催化作用下,新盘低价入市可能在3季度出现,由于需求的“抄底”动力充足,低价入市可能将加速楼盘的去化。低价入市与开工调整将部分缓解下半年的库存压力,高库存不一定会造成房价的大幅下跌。

　　政策预期可能反复,估值修复曲折上行。2季度末有较强的政策放松预期,提升了前期由于过度担忧而下移的行业估值,但放松预期并未实现。控制通胀仍是政策的主线,地产调控政策反转的可能性偏小,但限购扩大对上市公司的边际效应可能也不明显。预计3季度出现楼盘低价入市促进销量的现象,从偏冷到稳定增长的过渡期有利于地产股的估值修复。销量回升将减轻地方政府的资金压力,也减小了政策大幅放松的可能,经济的复杂性和地方融资平台问题使下半年政策预期可能将反复。地产板块估值仍在底部区域,向上空间广阔,过程可能仍将较为曲折。

　　保障房增量有待观察,资金问题是长期问题。3季度进入保障房投入期,落实过程中的实际增量有待观察。保障房资金是长期问题,完工后的资金问题目前仍未解决。地产开发企业能否受益于保障房存在不确定性。

　　继续推荐高周转、定位刚性需求的龙头企业如万科、保利。预计下半年全国销量平稳的情况下公司销售仍将有较好的表现,特别是当土地价格出现松动,高周转企业早推盘低价入市策略将抢得先机。同时下半年推荐估值较低,业绩确定性较好的金融街和金地集团。

　　风险提示:货币政策紧缩超预期。