地产行业：抗风险，选龙头

本期观点：

　　继续持有龙头，维持“标配”：我们本期维持组合“标配”观点，我们认同房地产板块整体估值较低，存在相对收益的观点，但是，我们看到两个主要的股价催化剂，1)销售量，在五一小黄金周的成交并无较大起色，同时，结合我们在西安、成都两地的调研来看，多数开发商的项目开盘去化率已经较2010 年底大幅下滑，且近期存在一房一价实施、预售条件收紧等因素扰动，开发商在资金面并不紧张的情况下，加快推盘的动力不足，因此，我们认为，销售量在五月很难大幅超预期;2)政策面，依然是处于观察期，放松至少需要看到房价大幅下降、通胀见顶或经济放缓等因素中的一个，因此，我们不建议短期去博弈政策放松。但是，我们看到行业板块中依然有结构性机会，龙头公司“走量、保去化”的销售策略将使其销售表现持续超出行业平均水平，行业集中度也会提升，其次，受限购影响小、且受益通胀大环境推动的租金上涨的商业地产公司有望表现突出，维持之前看好龙头以及商业地产股票的投资建议。选股策略：我们强调看好三类股票，1)有销售、抗风险的全国龙头;2)保障房潜在受益股票(如建筑+地产、保障房建设);3)同时建议关注商业地产。A 股推荐万科A、中国建筑、金融街。组合调整：维持仓位70%及股票配置。

板块回顾：

　　板块走势：受五一成交低于预期、市场预期调控再加码等因素影响，本期地产股整体表现较差，中金A 股地产指数期内下跌3.4%。个股方面，华侨城A 年初至今上涨14.8%，中南建设5.8%，滨江集团4.8%，保利地产2.4%，金地集团1.6%，万科A1.1%，首开股份-4.2%。

　　组合业绩：回顾上期，我们新加入组合的商业地产股票金融街表现较好，期内上涨1.0%，其他组合个股，中南建设期内+0.2%，万科和金地分别下跌2.5%和5.1%。整体组合净值期内下降0.9%，好于同期A 股地产指数-3.4%以及A 股指数-2.8%的表现。

焦点关注：

我们四月底拜访了西安、成都两地，市场情况如下：

　　1)房价2010 年涨幅较大，但目前上涨幅度基本受到控制：两个城市房价在2010 年涨幅均超过了20%，西安商品住宅均价从5002 元/平米涨到5997 元/平米，成都主城区住宅均价从6060 元/平米涨到8037 元/平米，但2011 年1 季度的房价涨幅明显趋缓。从微观单个楼盘的情况看，价格上涨基本被控制，平价推盘走量是主要销售策略，而近期的全市均价继续上涨，主要是结构性影响，郊区盘在不调整价格情况下基本卖不动，只有部分对价格不敏感的市中心中高端楼盘蓄客、去化情况尚可。

　　2)价格不调整，交易量不会大幅增加：限购政策后，价格超7500 元/平米的城郊普通住宅大盘，去化情况较差，到访量、成交量较2010 年底均下滑超过50%以上。购买力最强的市州客户、本地改善客户，受限购影响较大，且该部分人群主动去规避限购的积极性并不高;本地刚需置业者，由于价格承受力有限，且受限于限贷，基本处于观望状态。当地开发商的推盘试水表明，降价20%(回到2010 年初)，开盘当日去化率能超9 成(100~200 套左右推盘量)。我们认为，现在市场形势处于价格调整的第一阶段，即延迟推盘，积累客量，接下来各二线城市存销比将会大幅上升，如果开发商资金再绷紧，应该可以见到市场上有小开发商调价促销。