重庆高档房房产税覆盖增量与存量点评兼上海房产税预判

◆覆盖存量房符合市场预期：
     我们认为，重庆高档房房产税覆盖存量符合市场预期，也符合我们的预期。高档房的征收范围过于狭窄，更具普遍意义的将是针对广大普通住宅的房产税，对楼市影响不大，但对政策预期的影响较大，因此，高档房严厉程度定不会差，若只覆盖增量，在房价上涨预期没有变化之前，非常容易导致全国出现抢房潮，近期一些一线城市已经出现这一特点。
◆上海房产税试点的判断：
     根据关于重庆高档房房产税的部分确定细节以及相关报道，我们对未来推行的上海房产税作出如下推断：
     1. 存量增量都要收。很显然，无论是重庆还是上海，只对增量不对存量的试点将导致一线城市甚至全国出现抢购潮，近期一些一线城市在“只对增量，不对存量”的预期下已经出现抢房潮，可见，只对增量不对存量的试点不可能出现。
     2. 为了防止大规模二手房短期涌向市场，有两个办法。一是采取较低的税率，稳定二手房市场。如果重庆高档房房产税税率确定为1%的话，普通住宅税率一定会比高档房要低，这可能预示着针对普通住宅的房产税税率要低于1%，根据国外经验来看，可能会在千分之4-8 之间，我们认为这也较为符合市场预期。第二种方法则是出台较高房产税税率同时大幅提升二手房交易环节的赋税。第一种方法较为可取。
◆房产税不为降房价，但试点不严厉反而会推升房价：
     我们一直认为房产税并不是为降房价而生，而是期望中长期能够改善甚至取代土地财政的工具，目前只是建立体制，进行试点。但近期楼市的反应已经显示出，楼市的参与者将房产税视为打压房价最严厉的政策，“对增量不对存量”的传言已经使很多人开始抢购房产，可以想象，正式试点如果真的如此，其他没有试点的城市会怎样。
◆房产税不会严，但需要配套的严厉政策出台：
     出于防止楼市崩盘的考虑，房产税试点不会严，但不严的政策反而会推升房价，因此，我们认为需要有配套的严厉政策出台，如扩大限购范围、推广深圳的限购政策、严厉的二手房交易税、二套房以上信贷更严格的控制等等。
◆反弹已近尾声：
     本轮反弹最核心的逻辑开始被逐步兑现，政策真空期、优质公司扩大市场份额、每股收益的提升带来估值修复机会都已实现，接下来主导市场政策担忧将频繁出现，甚至超预期，尤其是春节后，再考虑到虽然地产指数反弹不多，但优质地产股很多已反弹25%以上，接近2011 年12 倍PE 的合理估值水平，我们重申本轮反弹结束时间点将提前的观点，反弹已近尾声。