步步高欲售核心物业 “大百货”业态走向成谜

　　从多个可靠渠道独家获悉，步步高(002251.SZ)母公司近日正在主动寻找买家，希望将其在长沙、株洲等地的自有商业物业资产全盘打包出售。

　　据湖南当地了解此项资产出售计划的人士介绍，此次步步高方面是由上市公司的母公司步步高投资集团有限公司出面寻求买家。步步高自身和其母公司都持有大量物业资产，母公司物业主要租赁给上市公司。但记者未能获知计划打包出售的资产是指步步高直接持有的物业，还是同时包括其母公司所持有资产。

　　值得注意的是，自有商业物业与步步高的百货业态紧密相关，此番计划出售该部分资产，可能意味着这家公司在百货领域的发展计划有所调整。有分析人士称，从步步高的发展现实观察，出售资产无论是否包含其母公司持有物业，甚至哪怕是单独出售母公司所持有物业，都将对上市公司的百货业态产生重大影响。

　　不过，步步高副总裁陈志强否认有出售核心物业资产的计划。

　　回归依靠租赁物业经营老路?

　　本报记者从可靠渠道得到的信息显示，本月中下旬有机构收到了来自步步高方面的出售资产材料，主要是推介其位于长沙、株洲和其他地区的商业物业，希望有关机构能够整体收购该部分资产。

　　据湖南当地一家了解此项资产出售计划的机构相关人士介绍，步步高方面出售核心物业资产总面积超过30万平方米，主要基于两个方面的考虑，一是希望通过出售资产快速获得现金，另一点则是希望将精力集中到超市的发展中。

　　从公开资料看，步步高似乎并不缺少资金，募集资金和庞大的现金流为公司提供了较强的资金支撑，不过公司近期短期借款增加了1.8亿元。因此，目前无法判断公司通过出售物业换取现金的做法真实动机何在，也不排除其母公司需要资金支持的可能。

　　步步高方面在材料中提到，在将上述商业核心物业出售后，公司希望获得优先租赁权，即以返租方式继续其在上述物业上商业项目的经营。

　　这家公司近年自有物业建设步伐较快，除其总部所在地湘潭，长沙和株洲地区物业无论是数量和质量，都是其核心。

　　早在上市前，步步高就在风险提示中表示，公司除拥有部分经营性房产外，多数办公和商业用房以及下属的各地子公司的经营场所均为租赁取得，而门店选址位置对公司零售业务具有重要的影响;随着公司连锁经营规模的扩大，公司的租赁费支出也大幅增加;公司在未来仍将面临营业场所租金提高的风险;同时，若部分经营场所租赁到期后不能及时续约，也会对公司的持续经营带来不利影响。

　　因此，有市场人士认为，步步高方面突然计划将此核心资产打包出售，有些令人意外。一旦交易完成，步步高将在很大程度上回归依靠租赁物业经营的老路。

　　退守超市主业或加速拿地开发?

　　据了解，目前已有机构对步步高的此项资产出售计划表现出兴趣，将于近日进行相关调查。

　　尽管目前还不知道步步高方面出售资产的真实原因，此项交易能否最终完成也存在不确定因素，但从步步高的发展轨迹看，其自有物业的布局和增长，多数与其百货业态紧密相关。因此，该项计划可能暗示这家公司将对其百货板块进行调整。

　　上市后，步步高方面借势拿地，主打牌就是构建商业综合体ShoppingMall，即在包含自身超市、百货的同时，引进餐饮、娱乐等项目，其自身百货是战略核心。公司由此完成了最初的“超市配套百货”到“大百货”的蜕变。

　　湖南当地一位长期跟踪步步高发展的专业研究人士在获知公司有意出售核心物业资产后分析，在目前无法知晓公司真实意图的情况下，或许存在两种截然不同的可能：一是“退”，即开始大举退出对自有物业的经营，逐渐淡出已初见成效的“大百货”模式，集中精力回归超市主业。另一种可能则是更大程度的“进”，即通过出售资产获得巨额现金，加速拿地和对现有土地的开发。

　　该人士同时表示担忧，退出自有物业，转而租赁经营，可以使步步高的百货业态更纯粹;但从现实来看，可能存在巨大的盈利萎缩风险，比如缺乏物业支撑后无法再对餐饮、娱乐等方面的招商进行掌控，构建“大百货”也就成为空谈，由此在拿地过程中缺乏吸引力和说服力。

　　据介绍，单纯就业态经营来说，步步高百货起步较晚，而且相当长时间定位不准，因此其经营情况并不出色。正因为借助“大百货”的概念，使之呈现出一种“表面的繁荣”(即一个“大百货”单体店的经营实际上包括了商业、餐饮、娱乐等，其盈利贡献主要来自于餐饮、娱乐等体外招商项目)。一旦不掌控自有物业，商业以外的招商项目将与步步高无关，如何继续在其利润表中体现出价值，值得考虑。

　　目前，步步高尚有多个商业地产储备项目，因此不排除其大转型的可能，即对已开发的物业资产进行出售，获取资金后加快后续项目的开发，并形成循环。不过，如此一来，其“大百货”将名存实亡，而从现实来看，单纯的百货业态，步步高与湖南省内竞争对手还存在较大差距。

　　步步高11月28日收于24.48元，跌0.29%。