新华人寿急甩地产股权 发起上市前最后冲刺

　　9月2日，金融街北京金融资产交易所正在进行一场小规模的投资洽谈会。不过，这场“其貌不扬”的投资洽谈会所要决定的却是一项挂牌底价就高达21.5亿元的北京王府井黄金地段股权归属。

　　4天前，新华人寿在北京金融资产交易所挂牌转让其持有的北京紫金世纪置业有限公司(以下简称“紫金世纪”)24%的股份，挂牌底价21.5亿元。

　　“这次挂牌时间很紧，新华人寿在10天前就召开了董事会议，决定挂牌转让股权，要求在9月30日前完成交割。”负责此次挂牌交易的北京金融资产交易所副总裁王乃祥告诉本报记者。

　　短短1个月之内，要达成一项挂牌底价高达21.5亿元的股权交易，仓促叫卖的背后是新华人寿正在发起上市前的最后冲刺。新华人寿IPO已进入关键时期，而剥离地产业务将是新华人寿上市前必须扫清的最后障碍。

　　之前新华人寿还对此抱有幻想，对于该资产的处置并不持积极的态度。不过据知情人士称，在最近的一轮沟通中，监管层明确提出，新华人寿要在上市前将其持有的紫金世纪股权转让出去，否则上市申请不予通过。

　　突击甩卖

　　围绕这一王府井黄金地段项目股权的归属，北京金融资产交易所在短短4天之内就主持召开了一次新闻发布会和一场投资洽谈会。

　　不过，8月29日的新闻发布会，新华人寿方面并没有人出席;9月2日的投资洽谈会，新华人寿也仅有一个级别不高的人员出席，该人士并未发言，仅由其财务顾问公司的人员介绍了转让标的项目的情况。

　　“投资洽谈会上来了30余位投资人，主要为房地产公司和有意向投资房地产的机构，当事方新华人寿并无高管露面，低调背后的原因在于新华人寿正处于上市前的静默期，该地产股权转让的价格问题将直接影响到新华人寿股票的定价。”知情人士透露。

　　紫金世纪标的核心资产为北京饭店二期改扩建工程项目，项目的公寓部分即北京赫赫有名的高端项目霞公府。股权结构方面，首旅集团旗下子公司北京市北京饭店、丰盛世纪置业有限公司在紫金世纪中分别占股51%和25%，新华人寿占股24%。

　　据本报记者了解，新华人寿A、H股上市时间基本敲定在10月底。目前新华人寿上市工作进展一切顺利，公司专门成立了上市工作领导小组，公司董事长康典亲自披挂上阵。新华人寿已拿到保监会批准上市的监管文件，8月上旬，向上海证券交易所和香港联交所递交正式上市申请。如果进展顺利，新华人寿将成为第4只实现在沪港两地上市的保险股。

　　剥离地产业务是新华人寿上市前必须扫清的最后的障碍。2010年9月，保监会颁布《保险资金投资不动产暂行办法》，规定保险公司不得直接从事房地产开发建设;不得投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权，不得以投资股票方式控股房地产企业;已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。

　　据知情人士称，在最近的一轮沟通中，监管层明确提出，新华人寿要在上市前将其持有的紫金世纪股权转让出去，否则上市申请不予通过。

　　监管层的这一表态直接促成了新华人寿清退房地产业务，全面回归主业。

　　艰难取舍

　　对于新华人寿而言，此次挂牌紫金世纪股权属于忍痛割爱式的甩卖。

　　新华人寿与紫金世纪之间的纠葛由来已久。在2005年该项目开始之初，新华人寿为该公司第一大股东，占60%股份，北京饭店(母公司为首旅集团)占40%。

　　后来随着新华人寿被国有化，首旅集团对紫金世纪进行了两次增资扩股。而按照保监会当时关于保险资金运用的限定，保险资金仅限于购入自用的商业地产。对于住宅项目投资和房地产企业股权投资都属于不合规行为。因此，保监会并不同意新华人寿参与增资，新华人寿所占股份无奈被稀释至24%。目前，该项目的另外两个股东北京饭店和丰盛世纪置业有限公司，分别持股51%和25%，都是首旅集团的全资子公司。

　　5年沉浮之后，新华人寿的地产投资的丰硕果实伸手可摘。

　　位于京城核心区的王府井北京饭店二期，项目工程建设目前已进入收尾阶段，该项目的住宅部分霞公府在2010年8月面市，已经全部取得预售许可证，2011年底可交付使用;酒店式公寓和商业部分，目前主体结构和外立面装修已经完成，将在2012年底全部完工并交付使用。截至2010年12月31日，紫金世纪账面净资产为24.97亿元，利润总额和净利润均为-183.97万元。根据评估机构中联资产评估集团有限公司的初评，紫金世纪评估值为人民币89.54亿元，24%的股权对应价值为21.5亿元。

　　新华人寿出具的投资价值分析报告称，该项目仅以可售项目计算，便可获得7.47亿元的净利润，如此算来，24%的股权对应的可分配利润为1.7928亿元，净利润回报率为8.39%。

　　从播种到灌溉、开花，离摘取果实仅有一步之遥，新华人寿的地产投资戛然而止。在上市和获取地产投资收益的取舍之间，尽管天平必然向前者倾斜，但这种取舍却也是一种艰难的考量。

　　对于此次转让而言，项目处于王府井核心地段、准现房条件让其为接盘者垂涎，不过，最终的接手者还要考虑：做出投资判断的时间仓促，绝对金额大，考量资金实力，占股份比例少，主导权仍在大股东手中等。