“保兑付”才是房地产信托的大问题

　　近日，有媒体报道称，银监会日前已勒令4家信托公司暂停房地产信托业务，为期3个月。这则消息也引发了外界对监管层会否进一步出台政策，控制房地产信托规模的猜测。

　　从记者目前了解的情况看，这则消息既有消极的一面，也有积极的一面。积极的一面是，4家公司被罚只是个案，监管层此次惩罚的只是“坏孩子”，而其他信托公司的房地产信托业务仍能正常开展。从被罚的4家公司业务开展情况看，均为近一年来才开始大力开拓房地产信托业务，不存在管理风险和兑付风险暴露的情况。而此前证券时报也曾报道过，监管层要求相关信托公司“房地产信托每月发行规模不得超过4月底的规模”。据记者了解，4家信托公司此次被暂停业务的主要原因也正是发行规模超标。

　　消极的一面则是，对房地产信托“稳中有降”的监管要求正趋于深入和具体。为控制房地产信托规模，监管层今年6月份将事后报备改为事前报备(实为事前按单审批)，近日则直接发展到叫停信托公司业务。

　　不过，记者认为，从今年年中以来的“控规模”工作已经取得了阶段性成果。事实上，自6月以来，在新规作用下，房地产信托总体发行规模已趋下降态势。据记者了解，今年以来信托各项业务四处开花，不少信托公司已经提前完成年度利润目标，甚至因集合信托业务占比提高且期限较长的因素，信托行业在未来1~2年内仍将维持可观的业务收入水平。

　　因此，除少数公司外，降低政策风险，控制规模已经成为了行业自觉。有理由相信，监管层近期不会再出台限制房地产信托业务发行的监管措施。

　　而“保兑付”却将成为未来房地产信托面临的最为严峻问题。房地产信托产品期限一般为1~2年，发行高峰却是从2010年初延续至今。根据信托业协会的数据，2010年，房地产信托年增量超过2800亿，2011年仅上半年发行就已经达到了2000亿，由此可见，从2011年9月开始到2012年末是房地产信托集中兑付期，由于兑付资金量庞大，随之而来的兑付压力可想而知。

　　与之相对应的是，开发商兑付能力正在被削弱。根据中国指数研究院9月份监测的30个城市中，有七成城市商品住宅的成交量下跌，价格也现“稳中有降”态势。

　　在此情况下，或许业界更应关注的是，如果有项目不能按时兑付怎么办?借新还旧的现象究竟有多严重?面对兑付风险，在信托产品刚性兑付的大背景下，信托公司应该承担什么样的责任?是继续加大信托公司对项目的风险控制能力?还是加强对投资者风险意识的教育，改变信托投资高收益零风险的诡异形象?