土地制度改革破题

　　核心提示：27日举行的中央农村工作会议上，温家宝指出，推进集体土地征收制度改革，关键在于保障农民的土地财产权，分配好土地非农化和城镇化产生的增值收益。我国经济发展水平有了很大提高，不能再靠牺牲农民土地财产权利降低工业化城镇化成本，有必要、也有条件大幅度提高农民在土地增值收益中的分配比例。通过蛛网博弈推演平台，我们认为，土地制度改革破题对我国推进城镇化和经济转型将起到关键作用，也将有助于房地产市场发展的良性回归。

　　一、土地制度改革成为关键

　　经过多年的发展，我国经济增长模式正面临转型难题。一方面，由于城镇规模大大扩张，土地短缺成为制约城镇化经济发展的重要因素，而另一方面由于农村人口大幅减少，土地闲置制约了生产力的进一步提高，因此土地制度改革成为必然趋势，扩大土地供应成为关键。

　　在我们看来，土地改革的本质就是农民和政府的利益再分配和博弈。根据公开资料，在征地的土地收益中，政府和各部门占比为60%-70%，农村集体25%-30%，农民个人5%-10%。农民征地补偿标准和政府的土地出让收益是此消彼长的关系，这无疑将触及地方政府“土地财政”的敏感神经。而实际操作中，受利益驱使各地经常出现违法违规行为侵犯农民权益的案例，有的甚至引发大规模群体事件严重影响社会稳定，使得土地改革难以推进。

　　对此部分地区进行了一些试点，其中重庆模式值得关注。重庆的地票交易制度把农村建设用地指标进行市场化配置，推进农地入市，建成了城市统一的土地要素市场。根据规定，“地票”的成交价款全部用于“三农”支出。其中，扣除必要的成本后的85%的资金将交付给农民，15%支付给农村集体经济组织，由此农民的收入将得到数倍提升。重庆“地票”交易机制的核心是保证农民对于土地交易的参与权和分配权，解决了农民的后顾之忧，达到多方利益的均衡状态。温总理此次农村工作会议的表态，似乎暗示了对重庆模式的肯定。一旦新一轮土地改革在全国范围内顺利推广，或将迎来经济转型和增长的新机遇期。

　　二、土地制度改革关系房地产调控

　　土地制度改革也关系到房地产市场的调控。房价过快上涨的根本原因在于市场供求关系的失衡。供应的紧张主要源于地方政府对于地块的限制供应，制造紧张局面哄抬地价进而拉高房价。而土地制度的改革的一个重要目的在于打破城乡二元体制结构。实现国有和集体土地统一规划，建立城乡统一的建设用地市场。因此土地制度的改革对于平抑地价将起到重大作用。

　　为缓解住房市场供求矛盾和房价过高的现状，国家推出了保障房建设项目。尽管中央三令五申，但由于利益驱动力不足，地方政府并不愿意用高价的城市地块来建设利润较小的保障房项目，因此态度并不积极，保障房的建设和质量出现各种问题，致使保障房对楼市调控的补充作用有限。

　　近日有传闻称，鉴于保障性安居工程建设供地压力，住建部已批准部分地方政府2012年在集体土地上建设保障房的试点。允许集体土地建保障房既可满足中央增加有效供给的调控战略，推动土地制度改革破题，又可以减轻地方政府在保障房建设土地和资金方面的负担，或成为中央与地方利益博弈的妥协结果。李克强已表态允许地方政府购买商品房抵保障房任务，但现有地价和房价水平显然不具备可操作性，各方利益诉求上难以达成一致，因此中央通过保障房对地方政府不断施压，或迫使房地产既得利益集团特别是地方政府在小产权房“转正”方面做出一定让步。

　　综合来看，体制性的改革初显苗头，但具体制度的制定及实施有待进一步清晰，对市场影响有限。因此我们维持后市下跌空间不大，中期存在反弹基础的观点。根据行为分析，我们看好关系国家利益和受惠于通用航空大市场发展的飞机行业存在的市场机会。