进军房产经纪 巴菲特抄底美国楼市产业链

　　沃伦·巴菲特，美国楼市复苏的先行指标之一，日前做出了一系列的看多举动。这名传奇投资者允许伯克希尔旗下的房地产经纪部门HomeServices，与布鲁克菲尔德资产管理公司 (Brookfield AssetManagement)组建的新企业，并使用“伯克希尔·哈撒韦”品牌，以迅速扩大其地产经纪业务规模。

　　强强联合

　　据外电报道，伯克希尔旗下的房地产经纪部门HomeServices，拟从布鲁克菲尔德手中买下一个地产代理人网络，然后将该网络分配至全新的合资企业。明年，这家企业将以BerkshireHathawayHomeServices的公司名称提供服务。

　　显然，布鲁克菲尔德强大的地产背景受到了巴菲特的青睐，其拥有的个体房地产代理人接近5.3万人，去年这些代理人经手的住宅销售总额高达720亿美元，覆盖全美1700处地方。

　　相比之下，HomeServices是美国第二大住宅房地产经纪商。自1998年起，HomeServices从最初的4000名地产代理人，壮大成为覆盖21个州、拥有1.6万人的团队。2011年，该公司经手的住宅销售额达到了320亿美元，同时还有30亿美元的地产抵押收入。1998年~2011年，HomeServices的总收入为3060亿美元。在全新的网络合并后，伯克希尔·哈撒韦极有可能成为当之无愧的美国住宅经纪商龙头。

　　彭博数据显示，在截至6月底的第二财季，布鲁克菲尔德资产管理的销售收入为47.35亿美元，同比增长8%，其中地产收入为8.3亿美元;净利润1.05亿美元，同比萎缩87%，该公司目前拥有货币资金25.39亿美元。今年以来，在纽约上市的布鲁克菲尔德股价累计上涨23%，跑赢同期标普500指数约11个百分点。

　　“美国绝大多数地方都存在严重的库存短缺”，HomeServices首席执行官RonPeltier表示，“再加上超低利率因素，预计美国楼市将持续复苏。”

　　抄底轨迹

　　事实上，早在今年年初，巴菲特就对美国房地产市场抱有乐观态度。在2月25日发布的新一年度伯克希尔·哈撒韦公司致股东信中，巴菲特就坦言，自己在2011年低估了美国房地产市场复苏的速度。

　　在后来接受CNBC采访时，巴菲特也表示，“如果可以的话，他会大举购买独栋房屋，”他称，如果在低点买进并长期持有，投资房地产的回报率甚至会高于股票，他同时建议屋主申请30年房贷，利率走跌时申办转贷。

　　此后，巴菲特便不断用实际行动来证明自己对美国房地产市场的乐观判断。资料显示，早在今年6月，作为伯克希尔公司进行并购交易来拓展业务战略的一部分，其不动产经纪部门HomeServices成功收购了西雅图房地产公司PrudentialNorthwestRealtyAssociates。同期，伯克希尔哈撒韦公司还有意收购按揭贷款服务商ResidentialCapital(ResCap)的放贷部门及贷款组合。

　　除此之外，伯克希尔哈撒韦公司也涉足大量与房屋建设相关的企业。据悉，其旗下拥有的相关企业包括一家砖厂、一家地毯厂、一家房屋中介以及最大的活动房建筑商。

　　10月24日，巴菲特在接受CNBC专访时就曾表示，尽管全球经济正在放缓，但美国仍处于缓慢增长的过程中，表现好于欧洲。他指出，由于美国住房市场已经触底反弹，伯克希尔哈撒韦的美国房屋相关业务也正呈现双位数增长。“我们的地毯和家具现在卖得很火”，巴菲特笑称。

　　近期美国房地产市场的一系列数据都印证了巴菲特的判断。

　　正如巴菲特所预期的那样，美国房地产市场处在加快复苏的过程中，而这也将为这位投资大师带来更多的投资回报。

　　巴菲特：高估盈利致险企多发高管奖金

　　世界著名投资人沃伦·巴菲特领导的伯克希尔·哈撒韦公司是一家以保险为主营业务、涉足多领域的金融控股公司。其保险资产中的政府雇员保险公司(GEICO)是美国第三大汽车保险公司，通用再保险是世界四大再保险公司之一，此外还有国民保险公司(NICO)等多家保险公司，其他业务包括传媒、制造、零售和银行等。2011年伯克希尔。哈撒韦营业收入为8200亿元人民币，排全球保险公司第三位。当年净利润为779亿元人民币排名第一，比第二名美国国际集团(AIG)高出66%。按2010年底市值计算，伯克希尔市值为1.3万亿元人民币，排名全球第一。2008年次贷危机中，伯克希尔的市值上升至全球保险公司第一位，此前一直占据首位的AIG的市值则大幅下降。成立以来，伯克希尔·哈撒韦公司的保险业务由小到大，实现了规模和效益的协调发展，其中的经验对于转变我国保险公司经营理念、规范市场秩序具有重要的借鉴意义。

　　多年以来，巴菲特多次在其致股东信中说明其对保险经营特征的看法。

　　(一)产品容易同质化、供给弹性大。巴菲特认为，保险公司提供的都是标准化产品，条款费率也是公开的，很容易被同业所模仿。与其他行业相比，保险公司建立基于商标、专利、商业地段和原材料的竞争优势的难度更大。许多投保人不太在意产品的差异性，更在乎价格。在供给方面，一般行业扩大产能需要有前置期，而保险公司只需要增加资本就可以迅速扩大承保能力，保险公司的产能控制只是承保心态上的控制。

　　(二)行业容易产能过剩。由于产品同质化、供给弹性大，保险行业很容易发生产能过剩。除了股市大崩盘或巨灾导致一些公司退出外，保险业经常处于过度竞争状态。那么，为何美国大部分保险公司70年代以前一直能够盈利呢?主要是受益于产险业当时是一个卡特尔寡头市场，几家主要保险公司订立近乎管制的价格，使市场主体基本都能盈利。当时，保险公司很少降价吸引客户，而是主要通过提高佣金以竞逐强势的中介机构。但是随着管制价格时期的过去，新进入者会毫不犹豫地使用价格作为竞争手段。要改善保险公司盈利状况，惟有紧缩供给。而保险业紧缩供给不需要关闭厂房，只需要克制签发保单的冲动。但是很多保险公司宁愿签发低价保单，也不愿意丧失市场占有率和行业地位。只有自然界和金融市场的大风暴才能使保险公司收手。当行业供给出现暂时短缺时，保险公司又会迫不急待地投入资金扩大产能。所有单个保险公司所做的对自身有利的事情，对行业整体却带来负面影响。

　　关于保险公司打折竞价的倾向，巴菲特还有更为生动的描述。在一般行业，公司倒闭的主要原因是现金周转不灵，但保险公司在倒闭时还可能现金充足。因为理赔款一般在收取保费相当一段时间后才支付，所以一家保险公司可能要在耗尽净资产之后许久才会真正耗尽资金。而事实上这些所谓的“活死人”，通常更竭尽全力以任何价格承担任何风险来吸收保单，以保持现金持续流入。这种态度就好象一个亏空公款去赌博的职员，只能被迫继续贪污公司的钱再去赌，期望下一把能够幸运地捞回本钱以弥补以前的亏空。

　　(三)保险赔付呈现不断上升的趋势。巴菲特一直强调，保险公司保费收入基本上必须每年增长10%，才能避免承保亏损，因为保险赔付会保持约10%的年增长速度。其主要原因是通货膨胀会使人身和财产的赔付成本不断上升，同时社会和法院也存在不断扩大保单赔偿范围解释的倾向。从实际情况来看，保险公司赔付确实一直保持上升趋势。1989年，巴菲特计算此前25年保险赔付支出的年增长率约为11%。

　　此外，保险赔付还具有长尾性，尤其是在责任险等领域。1981年至1983年间，GEICO决定尝试开展某种产品责任险，这类风险看起来似乎不大。事实上，公司当年也只收取了约305万美元的保费，并用其中298万美元投保了再保险， GEICO仅留下7万美元。可是这样的安排，竟让公司留下了难以抹灭的惨痛经验， GEICO后来陆续承担的损失总计高达9410万美元(其中再保也发生了违约)，约为所收取净保费的1000多倍。

　　(四)保险经营成本具有一定的估算性。由于保险经营的特性，保险公司很难事先准确计算已报告和未报告案件的最终成本。而合理估算成本对保险公司十分重要，低估成本会导致错误的保单定价。GEICO在70年代发生经营危机，就是因为该公司连续几年低估损失准备，导致公司保险定价过低，保单卖得越多，亏损越大。此外，保险公司还为过去高估的盈利支付过多的高管奖金和税收。