首开股份(600376)销售超预期，上调未来两年盈利

报告观点
     ?? 12 月单月销售金额（含预定尚未签约）有望实现40 亿，预计2010 年销售金额（含预定尚未签约）将高达150 亿，远超我们之前预计的120-130亿。其中，12 月12 日北京首城国际推出5.5 万平米，销售率已达94%，销售金额约16.5 亿；12 月16 日，北京首开铂郡推出住宅5.8 万平米，销售率约56%，销售金额约16.2 亿；12 月19 日，北京首开国风上观推出1.3 万平米，销售率达87%，销售金额约3.2 亿，仅此北京三个项目在12月的销售金额约达36亿。而北京常青藤、北京苏活、北京首开璞瑅以及苏州、扬州、南通等地的项目也仍在销售之中，并将持续带来销售收入。
     ?? 我们看好公司明年的销售，中性假设下，预计2011 年销售金额将达到160亿。其中，北京项目将贡献136 亿元，我们对北京的销售持乐观态度，原因是：1、尽管之前北京房价涨幅较大，但我们认为北京房价明显下降的可能性仍较小，主要理由是北京房地产市场中期并不会出现明显供过于求的情况；2、北京09 年住宅销售量高达1880 万平米，整体需求体量很大，这将有利于公司项目的销售；3、公司在北京主要在售的项目多达7个，且项目位置均极佳。
     ?? 目前来看，公司2010-2011 年业绩锁定率已达到133%。销售超预期，上调未来两年盈利上调2011-2012 年盈利预测，维持买入评级。鉴于2010 年销售超预期，以及我们对明年销售较为乐观的判断，分别上调2011 年和2012 年EPS6.4%和9.6%，预计2010-2012 年EPS 分别为1.21 元、1.95 元、2.71元，对应当前股价的PE 分别为15 倍、9 倍、7 倍，给予2011 年15 倍PE，对应目标价位为29.2 元。以现在房价为基准，不考虑未来上涨，折现率为9%，则公司RNAV 为23.32 元，目前股价折价22%。
     股价催化剂：第二期激励基金启动；项目销售良好；新增土地储备等。
     风险提示：房价过快上涨，导致新一轮调控政策出台；货币政策持续紧缩。