房地产增收却不增利 去库存压力大

　　相对于电子信息版块的“新潮”，房地产这种传统行业始终更加符合老投资者的口味。在房产税试点传闻的背景之下，今年上市房企的半年报业绩成为市场焦点。本文从招商地产 (000024)、保利地产 (600048)、万科、金地集团 (600383)四家龙头房企集中分析，部分房企出现了“增收不增利”的现象，究其原因是“以价换量”导致利润增速放缓。另外，从库存与拿地速度来看，伴随着资金回笼，资金宽裕的企业又开始物色地块，但鉴于目前房企的库存量处于高位，去库存依旧是房企的计划。

　　中期业绩“首降”

　　如果用一个词形容房地产中期业绩，“首降”成为关键词。根据“招保万金”四家龙头房企公布的中报 ，四大上市房企合计实现营业收入674.6亿元，同比增长39.29%。实现利润79.59亿元，同比增长3.10%。只不过，虽然四大房企的营收均保持着强劲的增长，但在净利润增速方面却出现了不同程度的回落，甚至有公司净利润出现下滑。

　　数据显示，房企四大龙头上半年的净利润分别为37.3亿元、25.1亿元、5.02亿元、12.21亿元，净利润增减出现分化，万科、金地实现同比增长25.1%和5.1%，而保利、招商则同比分别下滑10.16%和16.89%，保利净利润出现六年来首次负增长。

　　如果按照盈利能力指标中的净利润与营业总收入比来算，四大房企全线下降。除金地集团净利润率低至7.8%，同比下降1.5个百分点外，其他三家房企净利润率基本在12%左右，较去年同期下滑约6个百分点。

　　与业绩下滑不对称的，就是楼市的成交量。从中报业绩上来看，今年上半年，金地集团受到去年以来降价促销等的压力。因为竣工将集中在四季度，公司预计全年结算面积较去年会有所增加，但2011年以来降价促销等因素将对2012年的利润产生较大压力。

　　“以价换量”的方式在龙头房企中也是屡试不爽。还是以金地集团为例，结构性因素导致均价下滑。上半年公司销售均价11859元/平米，较去年年底下滑了 14%。均价下降主要是公司在推货结构上加大了中小户型刚需盘的供给，加上 “以价换量”的灵活定价方式，都在一定程度上拉低了均价。

　　拿地还看资金脸色

　　在四大上市房企公布的业绩中，备受关注的资金状况和库存也发生了微妙的变化。与去年年底的情况不同，四大房企的手持现金均出现明显增加。

　　统计显示，四大房企持有货币资金总量已达1097.77亿元，与年初相比增加了27.67%。其中万科和保利的同比增长接近四成，招商的现金增长超过二成。新增短期借款和一年内到期的长期借款合计575.65亿元，同比基本持平。四大房企持有的货币资金为一年内到期债务的1.9倍。

　　根据链家地产市场研究部的统计，四大房企上半年新增借款631.05亿元，同比上涨28%。销售回款1087.22亿元，同比增加5.05%。上半年房企资金压力的缓解，不仅得益于成交量的走高，在回笼资金的同时，房企拿地节奏在上半年也明显放慢。部分房企在上半年新增建筑面积679.31万平方米，同比下降25.1%。其中金地集团上半年没有新增土地储备。

　　但并不是所有房企都采取保守的计划，万科在今年上半年就采用了较激进的方式拿地。从今年4月开始，万科加快拿地步伐，拿地面积和金额快速上升。报告期内，公司新增加开发项目13 个，权益占地面积约69 万平方米，建筑面积约174 万平方米。而在价格方面，平均楼面地价约2230 元/平方米，较去年拿地楼板价下降了38%。

　　对于现金为王的保利地产来说，拿地便显得轻松许多。从财务指标上来看，截至今年中期，保利地产扣除预收账款后的负债率为41.14%，净负债率为115.49%，高于行业净负债率平均水平;公司上半年由于销售强劲，大量回笼资金，目前手持现金252亿元。券商对保利地产下半年的预判，估计公司拿地会更加积极。

　　库存达历史高位

　　尽管上市房企的资金压力出现了明显的缓解，但从房企资金主要来源来看，房企现金流改善主要还是依赖于借款增加，后移了资金压力，未来的偿债能力如何仍存隐忧，还要看下半年销售的情况。

　　特别值得注意的是，尽管房企今年以来大举推行去库存策略，但房企库存量依然有增无减。中报数据显示，四大房企的存货同比上涨明显，存货合计5157.68亿元，与年初相比增长8.35%。

　　实际上，销售额的大幅增长并未减轻地产巨头的库存之忧。以“激进派”的招商地产为例，截至2011年末，招商地产的存货达514.4亿，而半年报显示，截至6月30日，其库存攀升至526.8亿，达到历史高位。分析人士指出，这与过往两年商品房开工量大不无关系。

　　同样的情况也发生在保利地产身上，由于去年开工量巨大，导致保利地产的存货水平继续增加，达到1687亿的历史峰值，为此，公司称下半年仍将以积极出货的销售策略应对市场，但未披露全年销售目标。东方证券有分析报告预计，保利地产全年最大可售量在1400亿元左右，销售金额有望站在900亿以上，较2011年增长23%以上。