世茂股份（600823）商业地产龙头崛起 业绩进入加速释放期

投资要点：

　　世茂股份为我国商业地产开发的龙头公司，在长三角和环渤海湾等经济发达地区的19个大中城市拥有23个项目，目前项目规划总建筑面积在900万平方米以上。公司的项目分布合理，项目所在城市经济发展水平和居民消费能力较高，居民投资性购房需求较为旺盛，为商业地产的发展奠定了良好的市场基础。

　　公司项目储备丰富，且土地成本低廉。受益于各地政府对城市综合体建设的大力支持，世茂股份通常能以较低的价格获得项目地块。公司目前拥有的23个地块平均楼面地价仅为1,675元，而以上项目建成后销售均价在万元以上，为公司提供了较为广阔的盈利空间。

　　公司经营模式优势明显。“世茂广场”的主要客源是项目所在城市中既有钱又有闲的中产阶级以及城市综合体中住宅和酒店以及写字楼中的居民、顾客和员工。通过提供商务、文化、酒店、购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的一站式体验场所，满足中产阶级的各种需求，给世茂广场带来旺盛的人气、稳定的客流以及可观的营业收入。

　　我们认为，世茂股份作为目前A股市场中唯一专注于城市综合体及商业地产开发的上市公司，其产品在市场上具有一定的稀缺性及区分性，另外公司自身持有的物业价值也会随着时间推移而不断增长。在目前政策调控趋紧的背景下，公司的成长空间及盈利前景也要好于住宅开发类企业。

　　公司未来两年将进入结算高峰期并将维持较高的毛利率水平，业绩有望快速增长。预计公司2011-2013年净利润分别为11.12亿元、14.41亿元及17.37亿元，对应每股收益分别为0.95元、1.23元及1.48元。

　　在对世茂股份目前所拥有的开发项目及其他业务做价值重估的基础上，计算出公司每股NAV为23.22元。公司目前股价较此NAV的折价达39%。因此从资产价值的角度而言，公司股价具有较高的投资吸引力，公司净资产重估价值也为当前股价提供了极高的安全边际。作为商业地产龙头企业，公司拥有丰富的土地储备，业绩爆发性强，未来两年将是结算收入高峰期。因此给予其19元的目标价格，对应20倍的预测11年业绩，并给予“推荐”评级。